TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00413 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3YES

MINUTE N°2026/ 86

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 17 Février 2026

[K] [X]

c/

[T] [R]

Copie délivrée à

Maître Florence DELFAU-BARDY

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître Christian CAUSSE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [K] [X]

né le 22 Octobre 1967 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Maître Christian CAUSSE de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocats au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [R]

né le 17 Août 1975 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Maître Florence DELFAU-BARDY de la SELARL GENERATIO AVOCATS, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Régis DUFAUT, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 06 janvier 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 15 juillet 2021 , à effet au 8 septembre 2021, Monsieur [X] [K] a donné à bail à Monsieur [R] [T] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] pour un loyer initial mensuel de 324€, outre 23€ de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [K] , selon acte de commissaire de justice en date du 3 juin 2024 a fait signifier à Monsieur [R] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 449,16€.

Ce commandement de payer a été dénoncé à la CCAPEX le 4 juin 2024 .

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025 , auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, Monsieur [X] [K] a assigné Monsieur [D] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail , et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [R] [T] au paiement de la somme de 1196,54 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au 31 mai 2025 , en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que de la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance .

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience, lequel révèle que Monsieur [D] bénéficiait de l’aide au logement qui couvrait la totalité du loyer pendant une longue période . Il ne s’est pas aperçu que celle-ci avait été recalculée impliquant le paiement d’un résiduel de loyer. Afin de se maintenir dans le logement , il a repris le paiement du loyer. Un FSL maintien est en cours d’instruction afin de solder la dette locative.

A l’audience du 6 janvier 2026 , Monsieur [X] [K] , non comparant en personne mais représenté par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à hauteur de 2388,10 €, somme arrêtée au 30 janvier 2026.

Représenté à l’audience par son conseil , Monsieur [R] [T] reconnaît le montant de la dette locative. Il indique avoir repris le paiement du loyer depuis le mois d’août 2025 (versement de 240 euros le 15 août 20245 , versement de 200 euros le 6 octobre 2025 ) . Il souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement sur trois ans . Il a demandé à bénéficier d’un FSL en cours d’instruction.

En réponse aux conclusions du défendeur , Monsieur [X] [K] fait valoir que [R] [T] n’a jamais réglé sa part du loyer résiduel ( 15,63 euros ) depuis son entrée dans les lieux soit depuis plus de quatre ans , qu’à la suite du commandement de payer du 3 juin 2024 un échéancier avait été accordé à Monsieur [R] [T] , qui n’a pas été respecté et que les loyers du mois de novembre et du mois de décembre 2025 n’ont pas été intégralement réglés. En conséquence il s’oppose formellement à l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 15 juillet 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [X] [K] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 15 juillet 2021 , à effet au 8 septembre 2021 contient une clause résolutoire (n° VIII) prévoyant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juin 2024 pour la somme en principal de 449,16 €.

Conformément au décompte produit, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2024 .

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Monsieur [X] [K] produit un décompte démontrant que Monsieur [D] reste lui devoir, déduction faite des frais de poursuite , la somme de 2388,10 € à la date du 30 janvier 2026 .

Monsieur [D] , représenté à l’audience par sons conseil , ne conteste ni le principe, ni le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [D] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2388,10€ au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il apparaît que le versement des loyers a repris le 15 août 2025 mais les loyers de novembre et décembre 2025 n’ont pas été réglés dans leur intégralité . L’échéancier qui avait été négocié avec Monsieur [D] à l’issue du commandement de payer du 3 juin 2024 n’a pas été respecté alors même que la part résiduelle du loyer qui lui incombait restait relativement faible (15,63 euros ). Si des délais lui étaient accordés sur 36 mois , la charge de la dette locative ajoutée au loyer représenterait plus de 57% de ses revenus , principalement constitués du RSA (484,31 euros ) et de l’APL ( 283 euros ).

Il n’est donc pas possible de lui accorder des délais de paiement.

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [D] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [D] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 4 août 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [X] [K] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [T] , partie perdante , sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [D] à payer à Monsieur [X] [K] la somme de 350€.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, le Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 juillet 2021 , à effet au 8 septembre 2021, entre Monsieur [X] [K] et Monsieur [R] [T] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 4] à [Localité 7] sont réunies à la date du 4 août 2024 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [K] pourra , deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [R] [T] à payer à Monsieur [X] [K] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 4 août 2024 jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi , soit 373,63 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [R] [T] à verser à Monsieur [X] [K] la somme de 2388,10 € arrêtée à la date du 30 janvier 2026 au titre des loyers dus  ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] aux entiers dépens de l’instance ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à verser à Monsieur [X] [K] la somme de 350 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le 17 février 2026 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,