TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BEZIERS

MINUTE N° 26/292

AFFAIRE : N° RG 22/02184 – N° Portalis DBYA-W-B7G-E2X2C

Jugement Rendu le 28 Mai 2026

DEMANDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 1], représenté par la SARLU CAPIGI, immatriculée au RCS sous le n° 481 945 426, dont le siège social est [Adresse 3],

Madame [J] [Q] [R] [P] divorcée [A]

née le 4 mars 1952 à [Localité 1] (63)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Tous deux représentés par : Maître Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocats au barreau de BEZIERS

DEFENDEURS :

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

1 copie dossier

le

Monsieur [T] [C]

né le 14 octobre 1951 à [Localité 3] (05)

[Adresse 4]

[Localité 2]

Représenté par : Maître Corinne PAQUETTE-DESSAIGNE de la SELARL JURIDIS-LR, avocats au barreau de BEZIERS

S.A.S. BIAXES

immatriculée au RCS de BEZIERS sous le n°842 397 887

prise en la personne de son représentant légal en exercice

ayant son social [Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par : Maître David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Sans débat en audience publique :

Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 février 2026 différée en ses effets au 12 Mars 2026, ayant fixé l’audience de dépôt des dossiers de plaidoirie au 26 Mars 2026 où l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mai 2026 ;

Les conseils ont déposé leurs dossiers de plaidoirie ;

JUGEMENT :

Rédigé par Patrick CHEVRIER, Magistrat Honoraire Juridictionne, et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] (le SDC) est représenté par son Syndic, la SARLU CAPIGI.

Madame [J] [Q] [R] [P] et Monsieur [T] [C] sont copropriétaires dans cet immeuble.

Un local commercial en rez-de-chaussée était exploité sous l’enseigne [Adresse 6] et avait pour activité la vente en détail de denrées alimentaires. Par acte authentique du 15 novembre 2019, la SAS BIAXES a acheté ce fonds de commerce. Ce fonds est exploité par [N] [H] en vertu d’un bail commercial consenti le 12 juin 2013 par [T] [C] notamment. Par décision du 15 mars 2021, la résolution 6 du procès-verbal d’assemblée générale a renouvelé le mandat du syndic jusqu’au 21 mars 2024 et la résolution 10 a autorisé le syndic à agir en justice à l’encontre des défendeurs. M. [T] [C] a voté pour la résolution 6 et contre la résolution 10.

Se plaignant d’une activité commerciale interdite de la SAS BIAXES sur le fondement du règlement de copropriété, le Syndicat des copropriétaires et Mme [J] [P] ont fait assigner la SAS BIAXES et M. [T] [C] par actes des 12 et 13 septembre 2022 en cessation du trouble.

Par jugement du 25 mai 2023, saisi par le juge de la mise en état sur incident, le tribunal a :

Dit que la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre les deux défendeurs est irrecevable ;

Dit que la demande de [J] [P] dirigée contre les deux défendeurs est recevable ;

Renvoyé l’affaire à la mise en état pour clôture.

Il a été interjeté appel de cette décision.

Puis la SAS BIAXES a saisi le juge de la mise en état afin de demander un sursis à statuer en attendant l’arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER. Par Ordonnance du 18 septembre 2025, le juge de la mise en état a rejeté cette demande.

Monsieur [T] [C] a adressé ses dernières conclusions n° 7 le 25 février 2026.

Madame [J] [Q] [R] [P] divorcée [A], a conclu pour la dernière fois le 11 mars 2026.

La SAS BIAXES a conclu le même jour par conclusions récapitulatives n° 5.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 février 2026 différée en ses effets à la date du 12 mars 2026.

***

Selon le dispositif de ses dernières conclusions n° 6, Madame [P] demande de :

« CONDAMNER in solidum Monsieur [C] et la société BIAXES à payer à Mme [R] [P] la somme de 10 000 € de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage et violation du règlement de copropriété.

CONDAMNER in solidum sous astreinte de 1.500 € par infraction constatée, Monsieur [C] [T] et la société BIAXES à cesser le trouble anormal de voisinage et la violation du règlement de copropriété et à cette fin de cesser toute activité de cuisson d’aliments dans le local et aux abords de ceux-ci, toute activité de restauration et vente de produits cuits sur place. CONDAMNER in solidum sous la même astreinte, et à même fin, Monsieur [C] [T] et la société BIAXES à retirer tout matériel de cuisson, appareil pour réchauffer les plats, les ustensiles de cuisine, les verres et vaisselle et tous autres objets privatisant le devant de porte et interdisant l’accès à l’immeuble dans un délai de 15 jours suivant jugement rendu ; Dire qu’il sera à nouveau fait droit si cette obligation devait ne pas être respectée.

CONDAMNER en outre les requis à payer à chacun à la demanderesse, la somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ; en ce qui compris les frais de constats d’huissier.

DEBOUTER la SAS BIAXES et Monsieur [C] de leurs demandes. »

La société BIAXES demande au Tribunal de :

« CONSTATER que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], représenté par la SARLU CAPIGI, est irrecevable dans ses demandes formulées à l’encontre des deux défendeurs.

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] / [Adresse 2], représenté par la SARLU CAPIGI et Madame [J], [Q], [R] [P] divorcée [A], de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

DEBOUTER Monsieur [T] [C] de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la SAS BIAXES.

CONDAMNER Monsieur [T] [C] à relever et garantir la SAS BIAXES de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] représenté par la SARL CAPIGI et Madame [J] [P], à payer à la SAS BIAXES la somme de 3.500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance. »

Monsieur [X] demande de :

« A titre principal :

DEBOUTER Madame [P] de l’intégralité de ses demandes.

CONDAMNER Madame [P] à verser à Monsieur [T] [C] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

DISPENSER Monsieur [C] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER la SAS BIAXES à relever et garantir Monsieur [C] de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

ECARTER l’exécution provisoire.

Dire que, dans l’hypothèse ou à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir, l’exécution forcée devra être réalisée par un huissier, le montant des sommes retenues par l’huissier par application de l’article 10 du décret du 08/03/2011 portant modification du décret du 12/12/1996, n°96/1080 (tarif des huissiers), devra être supporté par le débiteur en sus de l’application de l’article 700 du CPC. »

MOTIFS

Sur les demandes à l’initiative et à l’encontre du SDC

Par jugement d’incident du 18 septembre 2025, le SDC a été déclaré irrecevable en son action. Aux termes de ses dernières conclusions, le conseil du SDC ne formule plus aucune demande, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer.

Néanmoins, dans ses dernières conclusions, la SAS BIAXES formule des demandes à l’encontre du SDC.

Dans l’attente de l’arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER, il conviendra de surseoir à statuer en application de l’article 378 du code de procédure civile sur ces demandes.

Parallèlement, Madame [P] sollicite l’indemnisation de ses préjudices causés par le trouble anormal de voisinage provoqué par l’exploitation du commerce de la société BIAXES ainsi que par la violation du règlement de copropriété.

Sur la violation du règlement de copropriété

Madame [P] expose en substance que, le 23/10/2014, avec Monsieur [T] [C], Madame [W] [C], Mademoiselle [D] [C], Mademoiselle [F] [C] et Madame [J] [Y] [U] ont fait établir un état descriptif de division et règlement de copropriété par Maître [Z] notaire à [Localité 2], de l’immeuble situé [Adresse 7] à [Localité 2] cadastré section PZ n° [Cadastre 1]. Préalablement, le 12 /06/2013, Madame [L] [I] et Monsieur [T] [C] avaient donné bail à Monsieur [H], commerçant, au RDC de l’immeuble, le local commercial de 22 m² en précisant la destination des lieux est comme un commerce de détail de charcuterie, salaisons, volailles, œufs, gibiers, fruits et légumes, conserves, vin et tout produit alimentaire en sédentaire et ambulant, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie ou toute autre utilisation des lieux, et commerces bruyants et salissants et malodorants.

Il était stipulé qu’il ne pourra être établi au RDC et sous-sol aucun café, aucun établissement chantant ou donnant des concerts, aucun établissement de nuit, aucun restaurant ou même de petite restauration ni fast food ni même d’autres établissements fournissant à titre secondaire des services de café, cigarettes électroniques, boissons ou petites restaurations, ni laboratoires ni cliniques, ni nuisance sur la voie publique de déchets, mégots… Ni aucun commerce bruyant, insalubre, incommode.

Après succession de plusieurs locataires, la société BIAXES exploite désormais le fonds de commerce en violation tout à la fois du règlement de copropriété et du bail dont elle bénéficie.

Madame [P] invoque d’une part les prescriptions de l’article 9 du règlement de copropriété stipulant que les copropriétaires ne doivent pas par leur comportement, troubler la tranquillité des autres membres du syndicat et qu’il doit y avoir respect du règlement de copropriété.

Elle soutient que la SAS BIAXES, qui a acheté le fonds de commerce à l’enseigne « MAISON COUCOURUS », exerce des activités contrevenant à ce règlement de copropriété, ce qui génère des nuisances olfactives et d’hygiène dans tout l’appartement. Elle a vainement tenté auprès de Monsieur [X] de faire cesser ces troubles depuis 2019. Madame [P] a appelé régulièrement M. [C] pour l’informer de la situation, il a pris quelques fois la peine de venir constater. Le sujet a été abordé à chaque AG.

Dans ces conditions, déférant à une ordonnance du président du Tribunal judiciaire en date du 3 décembre 2021, un constat dressé le 22 avril 2022 établit différentes nuisances : notamment émanations grasses entre les joints et les pavés. Dans l’appartement situé au premier étage de la copropriété, il y a une forte odeur de poulet qui se propage tant sur la terrasse qu’à l’intérieur du logement. Diverses photographies sont prises desquelles on peut voir le gras provenant des émanations du fonds de commerce dans le couloir, la devanture du commerce à l’enseigne « MAISON COUCOURUS », la rôtissoire juste au-dessus de la terrasse de la copropriété, l’appartement privatif du premier étage, les cuissons et faitout, le four. Précédemment, un autre constat en date du 26 mars 2021 avait constaté l’existence de cette rôtisserie.

La demanderesse rappelle que le règlement de copropriété interdit de réchauffer ou cuire des aliments à l’intérieur comme à l’extérieur du local, de servir des cafés, de l’alcool, à toute heure du jour ou de la soirée, d’exploiter aucun restaurant ou même de petite restauration, ni fast-food. Seuls sont autorisés des magasins de commerce de nature à ne pas gêner l’occupation bourgeoise de la maison L’activité de rôtisserie ne peut être exercée que parce que le local commercial ouvert, ne serait-ce que pour vendre les poulets cuits, il n’en demeure que l’existence d’un commerce de petite restauration et de plats cuisinés sur place, entraîne des nuisances olfactives et hygiéniques en l’absence de tout système de haute aspirante, ce qui constitue une violation du règlement de copropriété et du bail commercial et un trouble anormal de voisinage. De même, des clients s’installent en terrasse en journée et le soir ce qui crée des nuisances sonores importantes. Si l’exploitation était conforme au règlement, il n’y aurait pas de clientèle en terrasse et le commerce fermerait à 19 h00.

La société BIAXES réplique en substance que :

— Aucune violation du règlement de copropriété n’est démontrée alors que le fonds de commerce litigieux est exploité à cette adresse depuis 1994, soit bien avant la régularisation du règlement de copropriété. Et ceci alors que ce dernier autorise d’ailleurs que les locaux situés au rez-de-chaussée soient affectés à usage de commerce. Or, Madame [P] a acquis son bien immobilier le 3 mars 2017 alors que le bail commercial a été conclu pour la première fois en 1994. Elle a acquis sa propriété en sachant pertinemment qu’un commerce de volailles équipé d’une rôtissoire était exploité au rez-de-chaussée par la société COUCOURUS VOLAILLES et encore auparavant par ses prédécesseurs. En tout état de cause, Madame [P] ne démontre aucune violation de la loi ou du règlement, ni que l’activité ne se serait pas poursuivie dans les mêmes conditions. Elle ne saurait donc désormais prétendre à un trouble anormal de voisinage

— Selon une jurisprudence constante, un règlement de copropriété ne peut interdire une activité exercée avant son élaboration.

— La SAS BIAXES ne fait qu’exploiter les locaux conformément à la destination prévue au contrat de bail commercial à savoir, « commerce de détail de charcuterie, salaisons, volailles, œufs, gibiers, fruits et légumes frais et secs, conserves, vin, tout produit alimentaire sédentaire et ambulant ». Contrairement à ce qu’affirme Madame [P], le bail commercial n’interdit aucunement expressément toute activité de restauration, cuisson ou service de boissons. Il ne saurait donc lui être fait grief de la seule présence d’une rôtissoire

— Il ne saurait donc lui être fait grief de la seule présence d’une rôtissoire, légalement exploitée sur le domaine public attenant aux locaux donnés à bail en vertu d’un droit de terrasse accordé par la Commune de [Localité 2], et utilisée depuis par les différents exploitants ayant successivement précédé la SARL BIAXES, et ce bien avant la régularisation du règlement de copropriété.

Monsieur [C] plaide que le fonds de commerce litigieux est exploité à cette adresse depuis 1994. L’activité est antérieure à l’achat du bien par Madame [P] qui savait qu’un commerce de volailles équipé d’une rôtissoire était exploité au rez-de-chaussée par la société COUCOURUS VOLAILLES. Par ailleurs, le règlement de propriété invoqué par Madame [P] a été élaboré le 23 octobre 2014 postérieurement à l’activité exercée, le fonds de commerce étant exploité depuis 1994.

En tout état de cause, Madame [P] ne démontre aucune violation de la loi ou du règlement, ni que l’activité ne se serait pas poursuivie dans les mêmes conditions

Ceci étant exposé,

Vu la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

Selon l’article 1 de ce décret, dans sa version en vigueur du 01 juin 2010 au 11 novembre 2016, le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par l’alinéa 1er dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l’article 10 de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

En l’espèce, le règlement de la copropriété en cause a été dressé le 23 octobre 2014 (pièce n° 1 de la demanderesse).

Selon l’article III de la deuxième partie, portant droits et obligations des copropriétaires, les locaux (du rez-de-chaussée) pourront être affectés à usage de commerce. Cependant, il ne pourra être établi aucun café (…) aucun restaurant ou même de petite restauration ni fast-food, ni même d’autres établissements fournissant à titre secondaire des services de café, cigarettes et cigarettes électroniques, boissons ou petite restauration, ni laboratoires (…).

La SAS BIAXES plaide que ces prescriptions ne lui seraient pas opposables car il existait déjà un établissement exploitant une rôtisserie avant l’adoption de ce règlement intérieur. Elle ne fait qu’exploiter les locaux conformément à la destination prévue au bail commercial qui n’interdit pas expressément les activités de restauration. Elle tente de démontrer l’existence de l’activité de rôtisserie par des photographies de 2013 (pièce n° 7).

Il résulte pourtant de l’acte de cession du fonds de commerce « CONCOURUS VOLAILLES » en date du 18 novembre 2019 que le locataire devrait se conformer au règlement de copropriété qui y est annexé (annexe 12 et article 5-1-f du contrat – pièce n° 1 de la défenderesse).

Ainsi, le respect du règlement de copropriété, même dressé en 2014, s’impose à la SAS BIAXES S par le seul fait contractuel puisque les obligations résultant de ce règlement entrent dans le champ de la cession du fonds de commerce.

La SAS BIAXES est dès lors mal fondée à invoquer l’antériorité de l’activité réalisée par la SARL COUCOURUS VOLAILLES alors que, depuis 2014, l’activité de rôtisserie est prohibée avec certitude par le règlement de copropriété tandis que cette interdiction a été acceptée par la défenderesse dans le cadre de la cession du fonds de commerce.

Madame [P] est donc bien fondée en affirmant que l’activité de rôtisserie contrevient au règlement intérieur de la copropriété tandis que le moyen tiré de l’antériorité de cette activité lui est inopposable au regard de l’acceptation du règlement intérieur lors de la cession du fonds de commerce au profit de la SAS BIAXES.

Sur le trouble anormal de voisinage

Madame [P] affirme qu’elle subit un trouble anormal de voisinage en raison des effets de l’activité commerciale de rôtisserie exploitée par la société BIAXES.

La société BIAXES plaide que Madame [P] ne démontre pas subir un trouble anormal lié à cette activité, ces affirmations n’étant corroborées par aucun élément de preuve. Le procès-verbal de constat qu’elle verse aux débats fait seulement état d’une odeur de poulet rôti, sans davantage de précision. De surcroit, les attestations versées aux débats par Madame [P] épouse [A] ont une valeur et une portée relative, eu égard à leurs caractères éminemment subjectifs. En effet, il paraît utile de préciser qu’il résulte de l’examen de ces documents, que Madame [B] [K], Madame [O] [G], Madame [E] [S] et Madame [M] [V] sont des amies de Madame [A].

Selon Monsieur [C], Madame [P] ne lui a jamais adressé le moindre courrier pour l’informer qu’elle subissait des nuisances excédant les inconvénients normaux de voisinage du fait de l’activité de la SAS BIAXES. Elle a saisi directement le tribunal judiciaire sans tenter de trouver une issue amiable. De plus, elle ne verse aux débats aucune preuve pouvant justifier de nuisances qu’elle aurait personnellement subies. Il a été versé aux débats un constat d’huissier en date du 26 mars 2021 à la requête du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2]. Ce constat a pour but uniquement de démontrer si l’exploitant du fonds de commerce contrevient ou non au règlement de copropriété qui interdit en son article 3 « aucun restaurant, même de petite restauration, ni fast-food. » La demande du syndicat étant irrecevable, ce point ne peut être soulevé. Ce constat ne démontre en rien l’existence de troubles prétendument subis par Mme [P].

Ceci étant exposé,

Vu les articles 6 et 9 du code de procédure civile,

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] produit :

— Le procès-verbal de constat d’huissier de justice, dressé le 26 mars 2021 (pièce n° 5) ;

— Diverses attestations (pièces n° 6 à 11 et n° 24) ;

— Des courriers d’une Dame [A] (pièces n° 12 et 13 et 25) ;

— Une déclaration de main courante du 29 décembre 2022 (pièce n° 15).

Le constat d’huissier établit la présence d’une rôtissoire en cours d’utilisation, ce que la SAS BIAXES ne conteste d’ailleurs pas.

Les témoignages corroborent le fait que l’utilisation de la rôtissoire sous la terrasse de l’appartement de Madame [P] provoque des désagréments puisque les attestations soulignent l’obligation de fermer la fenêtre et de quitter la terrasse pour réduire le niveau des odeurs dégagées par ladite rôtissoire.

Les photographies prises par l’huissier de justice permettent de constater que cet appareil professionnel de rôtisserie n’est pas équipé d’un système susceptible d’épargner le dégagement des fumées et des odeurs aux résidents vivant au-dessus du commerce exploité par la société BIAXES, laquelle ne justifie d’aucune démarche propre à réduire les nuisances olfactives difficilement contestables par l’exploitant.

En second lieu, Madame [P] démontre aussi l’exploitation d’une activité de restauration de la SAS BIAXES par les photographies présentant une clientèle installée sur le domaine public ave des tables et des chaises.

Même si cette activité est autorisée ou tolérée par l’autorité administrative, elle ne peut s’exercer au détriment de la tranquillité du voisinage.

Cependant, Madame [P] ne démontre pas en quoi cette activité dégénère en trouble anormal de voisinage alors que l’immeuble dans lequel elle est propriétaire d’un lot, est situé en plein centre-ville, qu’il existe d’autres commerces à proximité et que la société BIAXES affirme sans être démentie qu’elle ferme son établissement à 21 heures.

Il résulte donc de ce qui précède que Madame [P] est bien fondée à faire valoir le non-respect du règlement intérieur par l’installation prohibée d’une rôtissoire professionnelle sous son balcon, par les nuisances olfactives qu’elle subit tandis qu’elle ne peut justifier d’un trouble anormal de voisinage résultant de l’accueil d’une clientèle de restauration sur le domaine public devant la copropriété, ces faits n’excédant pas les inconvénients normaux de voisinage dans cette copropriété alors qu’elle ne démontre pas l’excès de bruit allégué.

Sur la responsabilité de Monsieur [RA]

Madame [P] sollicite la condamnation in solidum de Monsieur [C] avec la société BIAXES en raison de sa qualité de « copropriétaire bailleur ».

Monsieur [X] s’oppose à cette prétention en soutenant qu’il a mis en demeure sa locataire à plusieurs reprises.

Toutefois, Madame [P] est parfaitement fondée à invoquer la responsabilité contractuelle de Monsieur [X] qui n’a pas engagé les mesures nécessaires auprès de la SAS BIAXES pour faire cesser le trouble de voisinage causé par l’exploitation de la rôtisserie par sa locataire en infraction avec le règlement intérieur de la copropriété, validé lors de la cession du fonds de commerce en 2019.

Monsieur [X] doit donc être condamné in solidum avec sa locataire au titre du non-respect du règlement intérieur et du trouble anormal de voisinage résultant des nuisances olfactives causées par l’activité commerciale de rôtisserie de la société BIAXES.

Sur l’indemnisation des préjudices de Madame [P]

Madame [P] réclame une indemnisation de 10.000,00 euros de dommages et intérêts en réparation du trouble anormal de voisinage et violation du règlement de copropriété qu’elle subit.

Pour justifier sa demande, elle invoque les dommages suivants :

Nuisances sonores liées aux bruits générés par l’activité du bar/restaurant ;

Nuisances olfactives ;

Perte de tranquillité : Atteinte à la tranquillité du quotidien par le Va-et-vient constant de clients, souvent en groupes, pouvant causer des rassemblements bruyants sous les fenêtres et la terrasse en particulier le Week-end.

Sécurité : Nuisances dues aux comportements incivils : Ivresse, disputes, voire altercations parmi les clients, augmentant le sentiment d’insécurité. Difficultés à accéder à l’entrée principale du bâtiment à cause de la présence de clients assis à proximité immédiate, de chevalet publicitaire, de plantes, et souvent de voitures qui stationnent illégalement pour venir chercher leur poulet.

Propreté et hygiène : Nettoyage de la rôtissoire à même le trottoir (photos) ; gras dans le couloir et à proximité de la bouche d’égout ;

Préjudice financier : Dépréciation d’un bien situé juste au-dessus d’un bar/restaurant.

Or, les nuisances sonores ne sont pas retenues car non justifiées. Les dommages relatifs à la perte de tranquillité ou à la sécurité incertaine ainsi qu’au problème d’accessibilité au logement ou à la dépréciation du bien ne peuvent être retenus puisque Madame [P] a acquis le bien en 2017 alors que l’activité de rôtisserie ainsi que l’accueil du public dans un quartier de centre-ville était parfaitement visibles lorsqu’elle est devenue propriétaire ce qui n’a pas pu entraîner une dépréciation de la valeur de son bien immobilier.

Elle peut donc invoquer seulement les dommages causés par les nuisances olfactives et les désordres d’hygiène consécutifs à l’activité de rôtisserie de la société BAIXES, autorisée ou en tout cas non interdite par Monsieur [X] en qualité de bailleur.

En conséquence, il convient d’allouer à Madame [P] une indemnisation de 5.000,00 euros en réparation de ses préjudices de jouissance consécutif aux troubles anormaux de voisinages provoqués par l’activité de rôtisserie de la SAS BAIXES en infraction avec le règlement de copropriété figurant au contrat de cession du bail commercial accepté par celle-ci.

Sur le recours de Monsieur [C] à l’encontre de la SAS BIAXES

Monsieur [C] demande de condamner la SAS BIAXES à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées contre lui.

Il démontre avoir adressé plusieurs courriers à sa locataire les 28 juillet 2020, 23 mai 2022, 5 juillet 2022 (pièces n° 1, 3, 4) lui rappelant ses obligations de respecter le règlement intérieur et les stipulations du bail à propos de son activité commerciale.

Il convient donc d’accueillir sa demande en garantie dirigée contre sa locataire.

Mais il n’y a pas lieu de le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure comme il le demande.

Sur la demande d’interdiction formulée par Madame [P]

Madame [P] sollicite la condamnation sous astreinte de Monsieur [C] [T] et de la société BIAXES à cesser le trouble anormal de voisinage et la violation du règlement de copropriété en cessant toute activité de cuisson d’aliments dans le local et aux abords de ceux-ci, toute activité de restauration et vente de produits cuits sur place, en retirant tout matériel de cuisson, appareil pour réchauffer les plats, les ustensiles de cuisine, les verres et vaisselle et tous autres objets privatisant le devant de porte et interdisant l’accès à l’immeuble.

La société BIAXES considère que ces prétentions portent une atteinte totalement injustifiée et disproportionnée à sa liberté du commerce et de l’industrie.

Sur ce,

L’analyse de la situation de la société BIAXES et de Madame [P] établit d’une part que la société BIAXES exploite une activité de rôtisserie prohibée par le règlement de la copropriété, admis lors de la cession du fonds de commerce.

Lui interdire désormais cette activité de rôtisserie ne constitue donc pas une atteinte injustifiée ou disproportionnée à sa liberté d’exercer le commerce correspondant au bail et au règlement de la copropriété.

En revanche l’interdiction relative à l’exploitation du commerce autorisé par le règlement de la copropriété et par le bail commercial apparaît disproportionnée au regard des nuisances alléguées et injustifiées par Madame [P].

En conséquence, il sera fait injonction à la SAS BIAXES et à Monsieur [T] [C] de faire cesser le trouble de voisinage et le manquement au règlement de la copropriété causé par l’exploitation de la rôtissoire professionnelle en retirant l’appareil de son lieu d’installation dans le délai de quinze jours suivant la signification du jugement et ce pendant un délai de DEUX MOIS.

Sur l’exécution provisoire

La nature du litige et son ancienneté ne justifient pas d’écarter l’exécution provisoire d’autant qu’une astreinte a vocation à courir.

Sur les autres demandes

La SAS BIAXES et Monsieur [T] [C] supporteront les dépens in solidum.

Ils seront condamnés sous la même solidarité à payer à Madame [J] [P] une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort ;

Concernant les demandes à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] :

ORDONNE le sursis à statuer sur les demandes de la SAS BIAXES dirigées contre le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] dans l’attente de l’arrêt de la Cour d’appel de MONTPELLIER ;

DIT que l’affaire sera rappelée sur demande de la partie la plus diligente.

Concernant les demandes de Madame [P] :

CONDAMNE Monsieur [T] [X] in solidum avec la société BIAXES, sa locataire, à indemniser les préjudices de Madame [J] [P], résultant du non-respect du règlement intérieur et du trouble anormal de voisinage causé par les nuisances olfactives de l’activité commerciale de rôtisserie ;

CONDAMNE Monsieur [T] [X] in solidum avec la société BAIXES à payer à Madame [J] [P] une indemnisation de 5.000 euros (CINQ MILLE EUROS) en réparation de ses préjudices de jouissance consécutif aux troubles anormaux de voisinages provoqués par l’activité de rôtisserie de la SAS BIAXES en infraction avec le règlement de copropriété figurant au contrat de cession du bail commercial accepté par celle-ci ;

FAIT INJONCTION à la SAS BIAXES et à Monsieur [T] [C] de faire cesser le trouble de voisinage et le manquement au règlement de la copropriété causé par l’exploitation de la rôtissoire professionnelle en retirant l’appareil de son lieu d’installation ;

FIXE l’astreinte provisoire à la somme de 200 euros (DEUX CENTS EUROS) par jour de retard passé le délai de quinze jours suivant la signification du jugement et ce pendant un délai de DEUX MOIS ;

CONDAMNE la SAS BIAXES à relever et garantir Monsieur [T] [C] de toutes les sommes qu’il serait amené à payer à Madame [J] [P] au titre de l’exécution du présent jugement ;

ORDONNE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE in solidum la SAS BIAXES et Monsieur [T] [C] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum la SAS BIAXES et Monsieur [T] [C] à payer à Madame [J] [P] une indemnité de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 28 Mai 2026.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER