TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Références :

N° RG 25/00703 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E34QD

MINUTE N°2026/ 227

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 31 Mars 2026

[B] [L], [Y] [K]

c/

[O] [R]

Copie délivrée à

prefecture

Monsieur [O] [R]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Caroline VERGNOLLE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEURS :

Madame [B] [L]

née le 21 Septembre 1969 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Monsieur [Y] [K]

né le 23 Mai 1968 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [R]

[Adresse 4]

[Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Président : Francis CHOUKROUN, Magistrat à titre temporaire, chargé des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 03 février 2026, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat avec prise d’effet au 4 novembre 2017, Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] ont donné à bail à Mme [I] [D] et M. [R] [O] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 5] [Localité 1] pour un loyer initial mensuel de 780.00 € et 80.00 € de provision sur charges.

Par courrier en date du 12 octobre 2022, Mme [I] [D] a confirmé au bailleur son départ du logement le 21 mai 2021 à la suite d’une séparation de fait avec M. [R] [O] devenue de droit le 22 février 2022 à la suite du divorce prononcé et l’a informé qu’elle se dégageait de fait de toutes obligations concernant le logement à la date de ce courrier.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] , selon acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025 ont fait signifier à M. [R] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire incluse dans le bail, remis en l’étude un avis de passage ayant été laissé au domicile conformément à l’article 656 du code de procédure civile et à la lettre prévue à l’article 658 du même code, pour un montant total de 6981.63 € dont 6816.90 € en principal au titre des arriérés de loyers et charges et d’avoir à justifier la souscription d’une assurance contre les risques locatifs ainsi que de l’entretien annuelle de la chaudière.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] ont assigné M. [R] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1] statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail en cause intervenue de plein droit du fait du jeu de la clause résolutoire conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et en conséquence déclarer M. [R] [O] occupant sans droit ni titre ;

— Ordonner l’expulsion de M. [R] [O] et de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique, d’un serrurier et d’un déménageur, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet assisté, le cas échéant, d’un technicien, séquestre aux frais du défendeur les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des loyers échus et charges locatives ;

— Condamner M. [R] [O] provisionnellement à payer à Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] la somme de 6816.90 € au titre de l’arriéré arrêté aà la date du 30 août 2025 ;

— Condamner M. [R] [O] à payer à Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant actuel du loyer soit 964.09 € et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— Condamner M. [R] [O] à payer à Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] la somme de 759.01 € au titre de la clause pénale prévue au contrat de bail ;

— Condamner M. [R] [O] à payer Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] la somme de 2000.00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [O] aux entiers dépens, en ce y compris le coût du commandement de payer les loyers et ses suites ;

Un diagnostic social et financier a été établi et transmis au tribunal judiciaire avant l’audience. Il en ressort que le logement occupé par M. [R] [O] n’aurait pas de chauffage ni d’eau depuis le mois d’octobre 2024 et il aurait décidé de cesser de payer le loyer au mois de décembre 2024 et ce jusqu’au mois de mars 2025. Il aurait reconnu avoir eu tord d’avoir agi ainsi pour faire en vain pression.

Le logement serait toujours dépourvu de chauffage et d’eau chaude mais il souhaiterait néanmoins rester et voir les travaux réalisés. Il affirme avoir repris le paiement intégral du loyer en janvier 2026 et envisage de rembourser la dette avec la mise en place d’un plan d’apurement.

Appelée à l’audience du 3 février 2026 à laquelle l’affaire est retenue, le conseil de Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] indique que le paiement du loyer n’a repris que de manière partielle et que l’assurance n’a toujours pas été produite. Il actualise le montant de la dette locative à la somme de 8365.26 € au 19 janvier 2026, s’oppose à l’octroi éventuel de délais de paiement et dépose.

M. [R] [O] comparaît. Il fait part de son accord sur le montant des arriérés locatifs. Il justifie cette dette par le fait d’avoir arrêté le règlement du loyer depuis 6 mois en raison de l’absence de chauffage et d’eau chaude et à défaut de la réalisation de travaux. Il reconnaît avoir eu tord d’avoir agi de la sorte en voulant se faire justice. Il déclare avoir repris le paiement. Il précise ne plus bénéficier de la CAF et percevoir 1050.00 € de retraite. Il sollicite un délai de paiement très court sur deux mois et allègue en même temps être en capacité de rembourser à hauteur de 2000.00 € tous les mois avec les économies dont il disposerait. Il affirme être assuré depuis deux ans et conclut en demandant au juge de céans de surseoir. Il dépose une attestation d’assurance habitation pour la période du 15 juillet 2024 au 14 juillet 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 mars 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée.

L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée, par voie électronique avec accusé de réception, à la préfecture de l’Hérault le 19 décembre2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] justifient de la saisine par voie électronique avec accusé de réception, de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dans l’Hérault (CCAPEX) le 16 septembre 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu avec prise d’effet au 4 novembre 2017 contient une clause résolutoire (article 2.5) qui prévoit qu’après un délai d’un mois au titre des arriérés locatifs et du défaut d’assurance contre les risques locatifs au terme duquel un commandement de payer est resté infructueux le bail est résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant cette clause, mais mentionnant un délai de deux mois pour les arriérés locatifs et un délai d’un mois pour la justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs, a été signifié à M. [R] [O] le 15 septembre 2025 pour la somme de 6981.63 € dont 6816.90 € au titre des arriérés locatifs et d’avoir à fournir les justificatifs d’assurance locative.

Il est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 novembre 2025 au titre des arriérés locatifs et du 16 octobre 2025 au titre du défaut d’assurance locative.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle de la locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Le conseil de Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] actualise lors de l’audience le montant de la dette locative à la somme de 8365.26 € au 19 janvier 2026 au titre des loyers et charges impayés.

M. [R] [O], comparant, ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette locative.

En conséquence, M. [R] [O] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 8365.26 € au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés.

4°) Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, M. [R] [O] sollicite l’octroi de délais de paiements sur une période très courte, deux mois. Il allègue en même temps être en capacité de rembourser 2000.00 € par mois avec des économies qu’il aurait et avoir repris le paiement du loyer et des charges. Il indique par ailleurs percevoir une retraite s’élevant à 1050.00 € et ne plus être bénéficiaire d’allocations de la CAF.

Le conseil de Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] fait part d’une reprise partielle des paiements et de son opposition à cette demande.

Dès lors, considérant les éléments du litige à savoir les ressources de M. [R] [O], l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers et charges mais seulement des paiements partiels et à des dates aléatoires, les allocations de la CAF dont il n’est plus bénéficiaire, le montant de ses ressources déclarées et des charges telles qu’elles sont mentionnées dans le diagnostic social et financier et qui sont supérieures, la proposition d’apurement de cette dette qui n’apparaît pas réaliste dans le montant mensuel indiqué et dans l’absence de tout élément relatif à des économies dont la preuve n’est pas rapportée tant sur la réalité que sur leur montant, l’opposition de la partie requérante, il convient de ne pas faire droit à cette demande laquelle à l’évidence, ne peut être vouée qu’à l’échec de pouvoir respecter les délais qui lui seraient accordés.

Dès lors M. [R] [O] en sera débouté .

5°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, M. [R] [O] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personnes expulsées en un lieu qu’elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

M. [R] [O] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer et des charges à la date d’acquisition de la clause résolutoire soit la somme de 945.09 €, charges comprises, selon décompte versé au débat, jusqu’à son départ effectif des lieux.

Cette indemnité sera indexée suivant les règles légales et conventionnelles précédemment applicables tout comme le loyer qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin de réparer le préjudice découlant pour Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la justification de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs

A l’audience M. [R] remet une attestation en double exemplaire délivrée par [M] relative à une assurance habitation couvrant la période du 15 juillet 2024 au 14 juillet 2025. En revanche il ne justifie pas d’assurance locative en cours de validité postérieurement.

En conséquence il convient de constater le défaut d’assurance locative.

Sur les demandes de constatations et d’estimation de réparations locatives, de séquestration des effets mobiliers en sûreté des loyers et charges locatives

Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] sollicitent de faire constater et estimer les réparations locatives pour des dommages qui auraient été causés par M. [R] [O] et estimer ses effets mobiliers pour sûreté des loyers échus et charges locatives.

Il convient en l’espèce de relever que la partie requérante présume de dégradations imputables à M. [R] [O] dont elle ne rapporte pas la preuve et ne justifie d’aucun élément concernant l’éventualité a priori d’un non respect d’une décision de justice en demandant la séquestration de ses biens mobiliers en sûreté de paiement et en conséquence il convient de ne pas y faire droit.

Ainsi Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] en seront déboutés.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] sollicitent le paiement de la somme de 759.01 € au titre de la clause pénale mentionnée au bail consenti (article 2.6) au terme de laquelle à défaut de paiement à son échéance exacte d’un terme de loyer et de ses accessoires, les sommes dues sont majorées de plein droit de dix pour cent en réparation du préjudice par le bailleur.

Cependant au regard des pièces versées au litige, il n’est pas indiqué précisément sur quelle somme due exactement ce montant a été calculé. En conséquence il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande.

Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] en seront déboutés.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [R] [O], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide.

Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité ne commande pas que soit écartée l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En conséquence M. [R] [O] sera condamné au paiement de la somme de 300 €.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc ordonnée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu avec prise d’effet au 4 novembre 2017, entre d’une part Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] et d’autre part M. [R] [O] concernant un bien à usage d’habitation sis [Adresse 6] sont réunies à la date du 16 novembre 2025 en raison du non-paiement des loyers et des charges et du 16 octobre 2025 en raison de la non justification d’une assurance contre les risques locatifs ;

CONSTATONS le défaut d’assurance ;

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [R] [O] à payer à Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] la somme de 8365.26 € (huit mille trois cent soixante cinq euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

DEBOUTONS M. [R] [O] de sa demande d’octroi de délais de paiement ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [R] [O] à payer à Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 16 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer calculé tel que si le contrat s’était poursuivi soit la somme de 945.09 € (neuf cent quarante cinq euros et neuf centimes) charges comprises, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer et ce avec intérêts de droit ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [R] [O]  ;

CONDAMNONS M. [R] [O] aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M. [R] [O] ;

CONDAMNONS M. [R] [O] au paiement de la somme de 300 € (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Mme. [L] [B] et M. [K] [Y] de leurs demandes relatives aux constatations et estimation de réparations locatives, de séquestration des effets mobiliers pour sûreté, à la clause pénale et du surplus ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, Le juge des référés,