TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 26/256

AFFAIRE : N° RG 24/02734 – N° Portalis DBYA-W-B7I-E3OVL

Jugement Rendu le 11 Mai 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [A] [R]

né le 11 juin 1941 à [Localité 2] ( )

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par : M^e Bérenger JACQUINET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSE :

Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 2], ayant son siège social [Adresse 3] pris en la personne de son syndic en exercice la SA SOLAGI immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le numéro 622 920 247 dont le siège social est [Adresse 4]

copie(s) exécutoire(s) aux conseils des parties

copie(s) conforme(s) aux conseils des parties

copies conformes au service des expertises

1 copie dossier

le

Représenté par : Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, avocats au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Julie LUDGER, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge rapporteur en vertu de l’article 805 du Code de Procédure Civile avec l’accord des avocats, assisté de Sylvia LUCAS, Greffier.

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Julie LUDGER, Vice-Présidente,

Joël CATHALA, Vice-Président,

Pascal BOUVART, Magistrat Honoraire Juridictionnel,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 18 décembre 2025 différée en ses effets au 23 Février 2026, ayant fixé l’audience de plaidoirie au 09 Mars 2026 où l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 11 Mai 2026 ;

Les conseils des parties ont été entendus en leurs plaidoiries ;

JUGEMENT :

Prononcé par mise à disposition du jugement au greffe par Julie LUDGER, Vice-Présidente, assisté de Audrey SAUNIERE, Greffier, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

********

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [R] est copropriétaire au sein de l’immeuble CAPAO sis [Adresse 5] à [Localité 4], des lots n°30 et 155, s’agissant d’un appartement au premier étage du bâtiment A.

Le syndic de copropriété est la Société Anonyme (SA) SOLAGI.

Monsieur [R] conteste la régularité des résolutions n°27, 28 et 50 relatives aux travaux de façade et de ravalement, de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2024.

***

Par acte du 11 octobre 2024, Monsieur [A] [R] a assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA SOLAGI, devant le tribunal judiciaire de BEZIERS, sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, aux fins de :

Annuler les résolutions n°27, 28 et 50 prises par l’assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 2] le 27 juillet 2024,Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] à lui payer la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’Article 700 du code de procédure civile,Condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] aux entiers dépens,Le dispenser de toute participation directe ou indirecte aux dépenses résultant de la procédure. Par conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA SOLAGI, demande au tribunal, de :

Débouter Monsieur [A] [R] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, Reconventionnellement,

Condamner Monsieur [A] [R] à lui verser une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [A] [R] aux entiers dépens.Pour chacune des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

***

Par ordonnance du juge de la mise en état du 18 décembre 2025, la clôture a été fixée au 23 février 2026.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 09 mars 2026.

La décision a été mise en délibéré au 11 mai 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’irrégularité des résolutions n°27, 28 et 50 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2024

Monsieur [A] [R] conteste la régularité de la résolution n°27 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2024 afférente à des travaux de ravalement de façade et de la résolution n°28 concernant les honoraires du syndic pour la gestion de ces travaux, résolutions ayant fait l’objet d’une adoption à la majorité des voix.

Il conteste également la résolution n°50 ayant pour objet une demande de sursis au ravalement de façade en l’absence d’isolation thermique concomitante, résolution ayant été rejetée.

Sur les conditions de vote

Aux termes de l’article 4 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi ».

L’article 5 de cette même loi ajoute que « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation ».

L’article 6-2 alinéa 3 de cette loi précise que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes ».

L’article 22 alinéas 1 et 2 de cette loi dispose que « le règlement de copropriété détermine, dans le respect des dispositions de la présente loi, les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Toutefois, lorsqu’un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ».

En l’espèce, il résulte des règlements de copropriété de l’immeuble CAPAO que la résidence est composée de plusieurs bâtiments, ayant fait l’objet d’une construction par tranches, des règlements de copropriété s’appliquant selon la tranche impliquée.

Les façades sont considérées comme des parties communes à certains copropriétaires ou à un bâtiment.

Néanmoins, il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 07 août 2021 que les travaux de ravalement de façade et d’isolation thermique desdites façades ont été évoqués (résolutions n°24 et 25 sans vote), le cahier des clauses techniques particulières du ravalement des façades ayant parallèlement été adopté à la majorité (résolution n°26). La résolution n°27 ayant pour objet le « projet ravalement des façades modalités de décision-répartition des coûts et bâtiments à traiter » a également été adoptée à la majorité des voix, selon laquelle « la copropriété est découpée en plusieurs bâtiments : A, B1, B2, b3, b4, Garages Bloc A, Garages Bloc B, Garages Bloc C et Bâtiments dit [Localité 5] (comprenant le lot hôtel, les commerces…)

Dans le souci de respecter l’harmonie générale de la résidence, il conviendra de décider collectivement des travaux à réaliser, des dates de réalisation, du choix de l’entreprise, de la colométrie…

Les travaux à réaliser seront votés en charges communes générales et seront répartis par bâtiment notamment pour la partie ravalement sachant que certains postes seront quant à eux répartis en charges générales (assurance dommage-ouvrages, honoraires maîtrise d’œuvre, honoraires syndic, mission SPS…) dans la mesure où il s’agit de facturations globales.

Les façades du bâtiment hôtel seront traitées entièrement côté parking et jusqu’à l’escalier de service métallique côté rue sachant que les autres façades ont été traitées récemment aux frais exclusifs de l’hôtel ».

Monsieur [R] n’était ni opposant ni abstentionniste au vote de cette résolution.

Il est donc établi que si la décision des travaux est prise collectivement par l’ensemble des copropriétaires pour l’ensemble des bâtiments, le coût desdits travaux est réparti par bâtiment au titre des charges communes spéciales, étant précisé que les travaux de réfection de la façade de l’hôtel avaient déjà été engagés récemment aux frais exclusifs de ce dernier.

Dès lors, Monsieur [A] [R] ne peut utilement se prévaloir d’un votre par bâtiment, ou pour le moins, de la nécessité d’exclure du vote des résolutions n°27 et 28 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2024 les copropriétaires titulaires de droits sur l’hôtel, en ce que ces résolutions ont été adoptées dans la stricte application de la résolution n°27 de l’assemblée générale de 2021, adoptée également par le demandeur lui-même.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute demande d’annulation de ce chef.

Sur la nécessité de réaliser des travaux d’isolation thermique

Aux termes de l’article L.173-1 alinéa 1 du code de la construction et de l’habitation « lors de travaux importants de ravalement ou de réfection de toiture sur des bâtiments existants, des travaux d’isolation thermique sont réalisés, à moins que cette isolation ne soit pas réalisable techniquement ou juridiquement ou qu’il existe une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale ».

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires du 07 août 2021 a décidé d’inscrire à l’ordre du jour à la prochaine assemblée générale un DPE collectif (résolution n°28) et a refusé les travaux de réfection de la toiture avec isolation thermique avant de procéder au ravalement des façades (résolution n°29).

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juillet 2022, les résolutions n°12 et suivantes avaient pour objet les projets de ravalement de façades dans le cadre de la loi climat et résilience. Plus précisément, la résolution n°12 précise que « l’assemblée générale du 07 août 2021(résolutions 26 et 28), en l’absence d’un audit énergétique, a décidé de surseoir aux travaux de ravalement des façades et surtout aux options proposées (rénovation des toitures et isolation thermique par l’extérieur des façades). Le CCTP (cahier des charges du ravalement à a néanmoins été validé).

L’audit énergétique permettra lors de l’assemblée générale 2023 d’avoir toutes les données nécessaires pour voter (ou pas) les options de rénovation énergétique (isolation des toitures et des façades). Cet audit est donc inscrit à l’ordre du jour de la présente assemblée générale ».

Dans ces conditions, la résolution n°15 ayant pour objet un audit énergétique en complément du DPE collectif a été adoptée à la majorité des voix.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 05 août 2023, la résolution n°13, sans vote, ayant notamment pour objet le ravalement des façades, stipule que « le DPE et l’audit énergétique ont été réalisés par la structure MBI Energie courant printemps 2023. Les rapports reçus mettent en évidence que dans le cadre de la rénovation énergétique, la réfection des toitures (avec isolation) permettra d’améliorer l’étiquette énergétique de l’ensemble immobilier alors que l’isolation thermique des façades ne permettrait qu’une amélioration minime dont le coût serait disproportionné par rapport au résultat et ne permettrait pas une amélioration de l’étiquette énergétique. La société MBI suggère donc un ravalement sans ITE mais suggère aussi la rénovation des toitures ».

A la suite de cette information, l’assemblée générale a refusé l’isolation thermique par extérieur pour le ravalement des façades lors du vote de la résolution n°15.

Monsieur [R] faisait partie des copropriétaires ayant refusé ladite résolution, précision faite que ce dernier faisait partie du conseil syndical et avait donc accès aux documents, rapports et avis, antérieurement à la tenue de ladite assemblée.

Aussi, il résulte du courrier de la société MBI du 12 juin 2024 que la solution d’isolation thermique par l’extérieure n’a pas été retenue, pour des raisons financières, thermiques et règlementaires.

Dès lors, il est justifié d’une disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, économique ou architecturale au sens de l’article L.173-1 du code de la construction et de l’habitation, permettant d’exclure les travaux d’isolation thermique dans le cadre des travaux de ravalement de la résidence concernée.

Parallèlement, les résolutions contestées font suite au refus d’adopter la résolution n°15 de l’assemblée générale des copropriétaires de 2023, le demandeur à l’instance ayant pris part aux votes contre.

En conséquence, il conviendra de rejeter toute nullité de ce chef.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance.

En l’espèce, Monsieur [A] [R] succombe à la présente instance. Il lui appartiendra donc de supporter la charge des entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge peut, si l’équité le commande, condamner la partie perdante au paiement des frais irrépétibles exposés.

En l’espèce, Monsieur [A] [R] étant condamné aux dépens, il conviendra de le condamner à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA SOLAGI, au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose : “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances “introduites” (et non “en cours”) devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

En l’espèce, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire est de droit, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [A] [R] de sa demande d’annulation des résolutions n°27, 28 et 50 de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2024,

CONDAMNE Monsieur [A] [R] à supporter la charge des entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [A] [R] à verser 1.500 euros au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la SA SOLAGI, au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 11 Mai 2026

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Audrey SAUNIERE Julie LUDGER

Copie à Maître Jordan DARTIER de la SELARL ACTAH & ASSOCIES, M^e Bérenger JACQUINET