N° RG 25/03485 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NQN7

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/03485 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-NQN7

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabrice JEHEL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabrice JEHEL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

16 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

Madame [N] [S]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice JEHEL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 59

DEFENDEURS :

Monsieur [O] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, représenté par Madame [Z] [L]

Madame [Z] [L]

[Adresse 5]

[Localité 5]

comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Décembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 16 Février 2026.

JUGEMENT

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location du 28 janvier 2021 ayant pris effet le 1er février 2021, Mme [N] [S] représentée par RIETSCH-IMMOBILIER a donné à bail à M. [O] [Y] et Mme [V] [X] un logement à usage d’habitation de type F3, 1er étage et un parking situé [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 730 € outre une provision pour charges de 90 €.

Par acte de cautionnement sous seing privé en date du 27 janvier 2021, Mme [Z] [L] s’est portée caution des engagements de M. [O] [Y] et de Mme [V] [X].

Mme [V] [X] a donné congé du logement le 30 juillet 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [N] [S] a adressé plusieurs rappels et mises en demeure à M. [O] [Y] et Mme [Z] [L].

Puis elle a fait assigner M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG à l’audience du 4 juillet 2025 par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

M. [O] [Y] a restitué le logement et les clés le 17 juillet 2025. Un état des lieux de sortie a été établi.

Mme [N] [S] au soutien de son acte introductif d’instance et de ses conclusions du 14 octobre 2025 demande de :

— déclarer sa demande recevable et bien-fondée ;

— constater qu’elle se désiste de sa demande aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail du fait de la remise des clés intervenue le 17 juillet 2025 ;

— juger toutefois que la procédure était bien-fondée du fait de l’importance de l’impayé non régularisé en dépit de plusieurs mises en demeure ;

— condamner M. [O] [Y], in solidum avec Mme [Z] [L] es-qualité de caution à lui payer la somme de 2 696,88 € autre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure présentée le 22 janvier 2025 sur la somme de 1 080,93 € et à compter de l’assignation pour le surplus au titre de la dette locative à la remise des clés ;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 5 303,20 €, dépôt de garantie déduit, au titre des réparations locatives ;

— débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions ;

— condamner les défendeurs solidairement aux dépens ;

— les condamner in solidum à lui payer une somme de 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— constater que le jugement à intervenir est exécutoire par provision sans caution en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile ;

Elle estime que les conclusions de M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] déposées à l’audience n’appellent pas de réplique si ce n’est son désaccord sur les remises en état locatives. Elle produit un état des lieux après travaux. Elle actualise la créance locative à 2 496,88 € compte tenu de deux paiements de 100 € en novembre et décembre précisant que les charges n’ont pu être régularisées. Elle fait valoir que malgré sa contestation de l’acte de cautionnement, Mme [L] effectue des règlements.

M. [O] [Y] a comparu représenté par Mme [Z] [L] au soutien de leurs conclusions et dépôt de leurs pièces.

Ils demandent de :

— constater le départ du locataire le 17 juillet 2025 lors de l’état des lieux de sortie ;

— constater que les défendeurs reconnaissent une dette locative de 2 496,88 €, déduction faite des paiements effectués ;

— accorder à M. [O] [J] un échéancier adapté à ses revenus (sans emploi, en arrêt maladie) ;

— dire si la demande de nullité de la caution est recevable ; si non, accorder à Mme [L] un échéancier, ses ressources ne permettant pas un remboursement rapide ;

— débouter la bailleresse de sa demande de prise en charge totale des travaux et appliquer le taux de vétusté applicable aux peintures et portes ;

— juger recevable la proposition des défendeurs : 10 % des peintures, 75 % des portes soit 506,56 € pour les peintures et 702,45 € pour les portes. Tenir compte du chèque de caution de 730 € encaissé donc à déduire du montant imputable au locataire.

— débouter la bailleresse du surplus de ses demandes dont les 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la bailleresse à verser 1 200 € à chacun des défendeurs pour les préjudices subis.

Elle expose que chacun des deux locataires avait une caution. Tout allait bien jusqu’en 2024. C’est lorsqu’ils ont fait des demandes à la propriétaire que les relations se sont dégradées rendant impossible tout échange amiable.

Elle fait valoir que lors de l’entrée dans les lieux, les peintures dataient de 2016 en l’absence de rafraîchissement. Elle propose un échéancier de 100 € par mois pour son fils et 300 € pour elle-même.

Pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, il y a lieu de se référer aux conclusions déposées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

1. SUR LE DÉSISTEMENT PARTIEL D’INSTANCE AU TITRE DES DEMANDES PRINCIPALES

Aux termes des articles 385 et 395 du code de procédure civile, « L’instance s’éteint à titre principal par l’effet de la péremption, du désistement d’instance ou de la caducité de la citation.

Dans ces cas, la constatation de l’extinction de l’instance et du dessaisissement de la juridiction ne met pas obstacle à l’introduction d’une nouvelle instance, si l’action n’est pas éteinte par ailleurs. »

« Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. »

En l’espèce, les défendeurs n’ayant présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir et demandant de constater ce désistement, il conviendra de constater le caractère parfait du désistement partiel d’instance en ce qui concerne les demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et des demandes qui en sont la conséquence, libération du logement, expulsions et indemnité d’occupation.

2. SUR LA SOLIDARITÉ

L’article 1310 du code civil dispose que « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Un acte de caution solidaire a été établi le 27 janvier 2021. Il désigne Mme [Z] [L] pour une durée maximale de 6 ans et pour un montant maximum de 29 520 €.

Il désigne les locataires pour lesquels elle se porte caution, M. [Y] [O] et Mme [X] [V].

A la rubrique colocation, la case destinée à mentionner le nom du colocataire a l’égard duquel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution est vide, partiellement barrée.

En l’absence de précision dans cette rubrique, l’engagement de caution est souscrit pour l’ensemble des locataires désignés à l’acte de caution.

En conséquence, l’engagement de caution de Mme [Z] [L] est valide et justifiera le prononcé de condamnations solidaires.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

Mme [N] [S] produit dans ses écritures un décompte faisant état de ce que M. [O] [J] restait lui devoir la somme de 2 696,88 € après le quittancement du mois de juillet 2025.

Les parties s’accordent sur deux paiements de 100 € en novembre et décembre 2025.

Sa créance en loyers, provisions et régularisation pour charges et accessoires est fondée pour un montant de 2 496,88 €. La poursuite de possibles paiements justifie une condamnation en deniers et quittance.

M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] seront par conséquent solidairement condamnés en deniers et quittance au paiement de la somme de 2 496,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR L’INDEMNISATION DES DÉGRADATIONS LOCATIVES

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7 de la loi sus-citée, « Le locataire est obligé : …

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. … ; »

L’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière et relatif aux réparations locatives définit la liste des réparations locatives.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Il est généralement admis que les matériaux et éléments d’équipement ne subissent pas de vétusté avant au moins une année pour la durée la plus courte.

Il est admis que la faute du locataire est supposée acquise : elle résulte de la restitution des locaux dans un état dégradé ou non conforme aux obligations découlant de la loi ou du contrat par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie.

L’état des lieux d’entrée établi le 1er février 2021 comporte une nomenclature classant l’état des éléments d’équipement et l’état des locaux en A : très bon état – B : bon état – C : état moyen, D : mauvais état la rubrique HS concernant plutôt les éléments d’équipement.

Toutes les rubriques relatives aux surfaces peintes et aux portes sont mentionnées B.

En conséquence, la délivrance des lieux ne s’est donc opérée ni à l’état neuf, cette rubrique n’étant pas prévue, ni en très bon état. Il n’est pas discuté que la dernière réfection remonte à 2016.

L’état des lieux de sortie réalisé le 17 juillet 2025 n’est pas établi sur le même imprimé et selon la même nomenclature s’agissant d’un procès-verbal de commissaire de justice. En ce qui concerne les surfaces peintes, il fait état de traces de salissures, d’aspect défraîchi (entrée – cuisine, chambre 1, salon – salle à manger avec en sus petits éclats et trace de rebouchage, chambre côté jardin avec traces de salissures importantes au niveau de la tête de lit, salle de bains).

Il ne ressort pas de cet état des lieux par comparaison avec celui d’entrée un usage anormal, aucune référence à un jaunissement ou aux conséquences d’une tabagie excessive n’est relevée. Il ne ressort ni du devis ni de la facture, nonobstant « l’attestation technique » non datée du prestataire requis laquelle ne saurait suppléer aux énonciations du procès-verbal d’état des lieux contradictoire, que la remise en peinture ait nécessité un traitement spécifique à l’exception du plafond de la chambre 1 qui, en son temps, avait subi un dégât des eaux ou encore des travaux supplémentaires liés à un encrassement.

Il est généralement admis que les peintures ont une durée de vie théorique de 7 ans pouvant aller jusqu’à 10 ans. Il est justifié et non contesté un coût de remise à l’état neuf de 5 095,30 €. Il n’est pas plus contesté l’état « Bon » à l’entrée dans les lieux à savoir un écart certain avec l’état neuf qui ne saurait être supporté par M. [O] [J] et sera évalué à 25 %. Que la perte de valeur du temps de la location par M. [J], perte de valeur par nature intégrée dans le coût du loyer, ne saurait être également supportée par celui-ci.

Le locataire supportera donc 30 % de ce coût soit 1 528,59 €.

En ce qui concerne les menuiseries, la porte (chambre 1) est absente, son remplacement par une porte basique et différente de la menuiserie d’origine n’ayant pas été accepté par la bailleresse. La porte de la salle de bain et son chambranle sont abîmés, la porte trouée, sa serrure est incomplète. Ces dégradations ne sauraient résulter d’un usage normal, il n’y a donc pas lieu à déduire une vétusté antérieure à l’entrée dans les lieux aussi le montant de 936,60 € sera intégralement à la charge du locataire.

Le dépôt de garantie sera déduit.

En conséquence le préjudice subi par Mme [N] [S] sera fixé à la somme de 1 735,19 €, somme que seront solidairement condamnés à lui payer M. [O] [Y] et Mme [Z] [L]

5. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

Il est admis que l’octroi de dommages-intérêts en application de l’article 1240 du code civil sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

En l’espèce, si les défendeurs regrettent l’absence de traitement amiable de ce contentieux, ni l’abus de droit ni le préjudice ne sont caractérisés.

En conséquence, M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] seront déboutés de leur demande à ce titre.

6. SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Les éléments de la cause, l’absence d’opposition du bailleur, l’existence de paiements partiels opérés permettent d’accorder des délais de paiement nonobstant l’absence de démonstration des capacités financières du locataire selon les modalités précisées au dispositif.

7. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] qui succombent, doivent supporter in solidum la charge des dépens de l’instance.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, l’équité justifie de les condamner in solidum à payer la somme de 400 € au bailleur en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. ». En l’espèce, aucun élément ne permet d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE toute demande autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATE le désistement partiel d’instance de Mme [N] [S] en ce qui concerne ses demandes en résiliation judiciaire du contrat de bail et des demandes qui en sont la conséquence, libération du logement, expulsions et indemnité d’occupation et son caractère parfait ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] à payer en deniers et quittance à Mme [N] [S] la somme de 2 496,88 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des loyers, provisions pour charges et régularisation de charges échus et impayés ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] à payer en deniers et quittance à Mme [N] [S] la somme de 1 735,19 € au titre des réparations locatives ;

AUTORISE, sauf meilleur accord des parties, M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] à s’acquitter de cette somme et des condamnations prononcées au titre de l’article 700 et des dépens en mensualités consécutives de 400 € chacune, la dernière mensualité soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que toute mensualité restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Y] et Mme [Z] [L] à payer à Mme [N] [S] la somme de 400 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

La greffière Le Juge