TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/405

AFFAIRE : N° RG 25/00152 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3TYS

Copie à :

M^e Isabelle KOLCHAK

prefecture

Copie exécutoire à :

M^e Caroline MESSERLI

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 Mai 2026

DEMANDERESSE :

Société PIERRE INVESTISSEMENT 4,

société civile de placement immobilier,

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 451 226 799,

représentée par son Liquidateur la SA INTER GESTION REIM, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 345 004 436 et domiciliée audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Caroline MESSERLI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [X]

née le 12 Mai 1960 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Isabelle KOLCHAK, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

Magistrat ayant délibéré : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire, chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 27 Février 2026

DECISION :

contradictoire, en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026 par Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire au tribunal judiciaire de Béziers,chargée des contentieux de la protection assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

RAPPEL DES FAITS

Suivant contrat du 22 décembre 2015, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 a donné à bail à Madame [C] [X] un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 306,48 euros.

La SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte du 26 novembre 2024 pour un montant de 4054,19 euros en principal.

La SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 a ensuite fait assigner Madame [C] [X] devant le juge des contentieux de la protection par acte du 7 mars 2025, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 26 janvier 2025; ordonner l’expulsion de Madame [C] [X]; et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif pour la somme de 4054,19 € arrêtée au 26 janvier 2025, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience, lequel indique que Madame [C] [X] reconnait la dette locative mais pas son montant, un FSL maintien serait envisagé, et elle serait d’accord pour payer 50 euros en plus du loyer.

A l’audience du 27 février 2026, lors de laquelle l’affaire a été retenue, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4, représentée par son conseil, lequel a déposé son dossier, maintient l’intégralité de ses demandes, et sollicite la somme de 4000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [C] [X], représentée par son conseil, lequel a déposé son dossier, sollicite à titre principal de :

Prononcer la nullité du commandement de payer ;

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 aux dépens ;

A titre reconventionnel:

Condamner le bailleur à lui verser la somme de 4.798,69 euros correspondant à l’intégralité des sommes réclamées au titre des charges 2019, 2020, 2021 et 2022

A titre subsidiaire:

Accorder un délai de paiement dans la limite de trois années sur le fondement de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989

En tout état de cause :

Condamner la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 à lui verser la somme de 900 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procedure civile outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la sous-préfecture de l’Hérault par mail reçu le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 26 novembre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 mars 2025, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action de la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 apparait recevable.

Sur la nullité du commandement de payer

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989

I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est de jurisprudence constante qu’un commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d’échéances des sommes réclamées.

Madame [C] [X] invoque la nullité du commandement de payer. En effet, le commandement de payer doit être suffisamment explicite pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé, de sorte qu’un commandement sans mention du montant, des dates et de l’objet des sommes principales réclamées, sans distinction du loyer et des charges, peut être déclaré nul. En revanche, un commandement qui serait notifié pour une somme erronée et supérieure au montant de la créance réelle du bailleur au titre des loyers reste valable jusqu’à concurrence des sommes exigibles. De même, il n’est pas requis que les justificatifs visés dans le décompte, notamment au titre des charges, soient joints avec le commandement de payer. Le commandement de payer reste valable pour la partie non contestable de la dette, le fait que le décompte joint puisse ne pas être exact ne pouvant avoir d’incidence que sur les effets de ce commandement et non sur sa régularité.

En l’espèce force est de constater que le commandement de payer en date du 26 novembre 2024 délivré à Madame [C] [X] produit un décompte arrêté au 21 novembre 2024 suffisamment explicite des dates d’échéances, des sommes réclamées en distinguant entre loyer et charges locatives, qui permet à la locataire d’être informé sur le montant et la cause des sommes réclamées et d’en vérifier le bien-fondé.

La demande en nullité du commandement de payer sera rejetée.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce, le bail conclu le 22 décembre 2015 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 4.054,19 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025.

Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il en résulte que pendant toute la durée du bail, le locataire ne peut pas décider unilatéralement de suspendre ses paiements, même s’il conteste les sommes réclamées.

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4, arrêté à la date du 26 février 2025, que la dette locative s’élève à la somme de 4.054,19 €.

Aux termes de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée.

Pour l’application du présent article, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur.

En l’espèce, la locataire conteste les sommes réclamées relatives aux charges locatives en ce qu’elles seraient prescrites et non justifiées.

Sur la prescription des charges locatives

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

A compter du 1er septembre 2015, le bailleur transmet également, à la demande du locataire, le récapitulatif des charges du logement par voie dématérialisée ou par voie postale.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Il résulte de ces dispositions et de la jurisprudence que le bailleur qui n’a pas établi de régularisation annuelle conserve quant à lui le droit de procéder à une régularisation ultérieure, dans la limite de la prescription désormais triennale en application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans ».

En l’espèce la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 est fondée à soutenir qua la régularisation des charges de 2020 pouvait intervenir jusqu’au 31 décembre 2024 de sorte que les charges locatives réclamées ne sont pas prescrites.

Sur la justification des charges locatives:

Les articles 7 et 23 de la loi du 6 juillet 1989 prévoient que le locataire est tenu au paiement des charges récupérables ; ils précisent qu’elles sont exigibles sur justification, ce qui exclut toute évaluation forfaitaire.

Par ailleurs, si les charges donnent lieu au versement de provisions, ces dispositions prévoient qu’elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur qui doit justifier précisément du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

L’évaluation forfaitaire étant prohibée par la loi, il conviendra de considérer que ces sommes constituant des provisions, doivent donner lieu à régularisation au vu de relevés annuels des charges produits par le bailleur (reprenant le montant annuel des charges par poste et proposant une répartition entre les charges locatives et celles incombant au bailleur).

Il ressort du relevé de compte locatif produit par la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4, arrêté à la date du 26 février 2025, que des régularisations de charge sont intervenues le 29 février 2024 pour un montant de 719, 71 euros selon relevé de répartition du 8 décembre 2023, le 30 avril 2024 euros pour un montant de 349,19 euros selon relevé de répartition du 8 décembre 2023 et le 31 août 2024 pour un montant de 529, 24 euros selon relevé de répartition du 2 mai 2024.

Les relevés individuels par répartition mentionnent la taxe ordures ménagères, en revanche les autres charges locatives apparaissent comme « charges communes comm. » sans autre précision et les éléments versés au dossier ne permettent pas connaître la clé de répartition de sorte que Madame [C] [X] est fondée à contester les sommes correspondant à « charges communes comm. », soit la somme de 1.198, 75 qui viendra en déduction de la dette locative, constituée pour le reste par des loyers non réglés. Madame [C] [X] sera condamnée à payer la somme de 2.855, 44 euros au titre de la dette locative.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, vu le montant de la dette, et la reprise volontaire du paiement du loyer, il y a lieu d’accorder à Madame [C] [X] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision.

Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Madame [C] [X] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les demandes accessoires :

Madame [C] [X], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de l’exécution provisoire de plein droit, sans qu’aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2015 entre la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 d’une part et Madame [C] [X] d’autre part concernant le logement situé un logement situé au [Adresse 4] à [Localité 6], pour un loyer mensuel initial de 306,48 euros sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

CONDAMNE Madame [C] [X] à verser à la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 la somme de de 2.855, 44 euros au titre de la dette locative (deux mille huit cent cinquante-cinq euros quarante-quatre centimes) (décompte arrêté au 26 février 2025) ;

AUTORISE Madame [C] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 80 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 05 de chaque mois et pour la première fois le 05 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Madame [C] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Madame [C] [X] soit condamnée à verser la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [C] [X];

DEBOUTE la SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 4 de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la sous-préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,