TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/161

AFFAIRE : N° RG 25/00604 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E33MA

Copie exécutoire à :

Maître Arnaud DUBOIS

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 06 Février 2026

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT HERAULT LOGEMENT, immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le n° 273 400 010

pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Arnaud DUBOIS de la SCP RAMAHANDRIARIVELO – DUBOIS- MERLIN, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDERESSE :

Madame [E] [J]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparante ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection, siégeant en qualité de juge rapporteur

Emeline DUNAS, greffière

en présence de M^me FOURNAL, auditrice

Magistrats ayant délibéré après rapport du juge rapporteur :

Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

Armelle ADAM, vice présidente

Pascal BOUVART, magistrat honoraire

DÉBATS :

Audience publique du 05 décembre 2025

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Février 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de bail en date du 27 février 2020, avec prise d’effet au 03 mars 2020, l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT (ci-après dénommé l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT), a donné en location à Madame [E] [J] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 316,71 euros, outre 129,48 euros de provision sur charges.

Le 03 mars 2020, un état des lieux d’entrée était dressé contradictoirement.

Au départ de la locataire, le bailleur était contraint de mandater un commissaire de justice afin qu’il établisse l’état des lieux de sortie.

Le 23 mai 2024, un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie était établi.

Par lettre avec accusé de réception en date du 07 novembre 2024, Madame [E] [J] a été mise en demeure de rembourser à l’OPH HERAULT LOGEMENT la somme de 6987,20 euros au titre du compte locatif.

Par acte de commissaire de justice du 17 novembre 2025, l’OPH HERAULT LOGEMENT a fait assigner Madame [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Béziers aux fins de :

dire et juger que la locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, ainsi que celui des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations locatives, mais également le coût de la remise en état du logement nécessitée par les dégradations commises par ses soins ou tout occupant de son chef ; condamner Madame [E] [J] au paiement de la somme de 3364,28 euros au titre des réparations locatives, de la somme de 2279,98 euros au titre du solde de loyers impayés, de la somme de 1237,33 euros au titre des frais de déménagements des meubles, de la somme de 105,61 euros au titre des frais d’huissier, de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 05 décembre 2025.

A l’audience, l’OPH HERAULT LOGEMENT représenté par son avocat, conclut au bénéfice de son acte introductif d’instance et dépose son dossier.

Il fait valoir au visa de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, que la locataire a manqué à son obligation d’usage, d’entretien et de réparation des lieux loués et qu’elle est à l’origine de désordres d’ordre locatif. Il indique également que la résiliation du bail peut être prononcée pour non-paiement des loyers ou du paiement avec retard.

Bien que régulièrement convoquée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [E] [J] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé que l’ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel – telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte » – ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le preneur est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En outre, l’article 7 d) de la même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l’espèce, il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 03 mars 2020 et du procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie établi le 23 mai 2025 que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux d’entrée fait apparaître un logement dans un état « d’usage normal ». En revanche, il ressort de l’état des lieux de sortie que :

concernant le couloir : l’état du sol et des murs est décrit comme « passable », l’état des plinthes, du plafond, des interrupteurs, des prises électriques sont dans un état « moyen », de la saleté, et diverses rayures et traces sont constatées ; concernant le cagibi n°1 : cinq étagères sont fixées sur les murs, diverses salissures sont constatées ; concernant la chambre n°1 : diverses salissures sont constatées, des trous de cheville et des peintures de différentes couleurs sont constatés sur les murs ; concernant la chambre n°2 : diverses traces de peinture et de salissures sont constatées ainsi que divers décollements d’enduits et une dizaine de trous de cheville ; concernant la salle de bains : la porte et les murs sont dans un état « passable », la poignée de la porte est défixée, une dizaine de trous est constatée dans les murs, le sol, les plinthes et l’aération sont dans un état « moyen » ; concernant les toilettes : des trous sont constatés sur les murs, un meuble appartenant à la locataire a été laissé sur place, diverses salissures sont constatées ; concernant la cuisine : une quarantaine de trous sur les murs est constatée, des tasseaux sont fixés au mur, un décollement d’enduit est constaté sur le plafond ; concernant la terrasse : la présence d’encombrants est constatée ;concernant le séjour : la porte, le sol, les plinthes, les murs et la porte sont décrits dans un état « passable », diverses salissures sont constatées ; concernant la chambre n°3 : la porte, le sol, le radiateur et les prises électriques sont dans un état « moyen », des trous de clous sont constatés dans la porte, des salissures sont constatées ;concernant le cagibi n°2 : diverses salissures sont constatées, la présence d’un encombrant (porte) est constatée.

Aussi, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT justifie que les dommages listés ne peuvent être la conséquence d’une usure normale mais qu’ils ont été causés par la locataire.

Dès lors, en l’absence de cause exonératoire, Madame [E] [J] doit supporter le coût des réparations.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 3364,28 euros, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT fournit aux débats une facture de la société SANIM du 13 juin 2024 d’un montant de 393,31 euros pour l’enlèvement des encombrants, une facture de la société SANIM du 30 juin 2024 d’un montant de 268,54 euros, une facture de la SARL RAYSSEGUIER PEINTURES d’un montant de 5883,73 euros correspondant la peinture des murs, plafonds, des portes du logement, de la reprise d’enduits, du bouchage de crevasse et du remplacement de dalle, plinthes et barres de seuil, une facture de la société GB CONCEPT du 10 juin 2024 d’un montant de 201,97 euros correspondant à la dépose de l’installation faite par le locataire, à la vérification de l’installation électrique, au remplacement d’une douille et à la fixation d’un appareillage et une facture de la société LE MARCORY CONSTRUCTION du 09 juillet 2024 d’un montant de 650,76 euros correspondant à la mise en jeu des menuiseries et à la réparation des volets roulants, une facture de la société CASSAN du 12 juin 2024 d’un montant de 477,40 euros correspondant au remplacement de l’évier et de son meuble dans la cuisine.

L’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT expose que la somme réclamée tient compte des déductions faites des régularisations au départ de la locataire et du dépôt de garantie.

Non comparante, Madame [E] [J] n’apporte pas d’éléments de nature à contester le montant de la dette.

Par conséquent, Madame [E] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 3364,28 euros au titre des réparations locatives.

S’agissant des frais de déménagement des meubles, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT produit au soutien de sa demande une facture du 24 mai 2024 de Transmanudem d’un montant de 1237,33 euros « Evacuation Logement Me [J] [E] T4 ».

Par conséquent, Madame [E] [J] sera condamnée à payer à l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT la somme de 1237,33 euros au titre des frais de déménagements des meubles.

Sur la demande au titre du reliquat dû au titre des loyers impayés

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT produit un décompte démontrant que madame [E] [J] restait devoir, déduction faite de la somme imputée dans le décompte au titre des dégradations locatives, la somme de 2279,98 euros à la date du 08 avril 2025 (mensualité du mois de mai 2024 comprise).

Madame [E] [J], n’apportant aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette, elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 2279,98 euros au titre du solde de loyers impayé.

Sur le remboursement des frais d’huissiers relatifs à l’état des lieux de sortie

En application de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

En l’espèce, l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT a été contraint de faire procéder à un état des lieux de sortie par un commissaire de justice. La locataire a été convoqué dans les délais légaux.

Par conséquent, Madame [E] [J] sera condamnée à payer à l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT la somme de 105,61 euros correspondant à la moitié des frais d’huissier relatifs à l’état des lieux de sortie.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [E] [J], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [J], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer à une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 3364,28 euros (trois mille trois cent soixante-quatre euros et vingt-huit centimes) au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à l’Etablissement Public Industriel et Commercial l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 2279,98 euros (deux mille deux cent soixante-dix-neuf euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre du solde de loyers arrêté à la date du 08 avril 2025 (mensualité du mois de mai 2024 comprise) ;

CONDAMNE Madame [E] [J] sera condamnée à payer à l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT la somme de 1237,33 euros (mille deux cent trente-sept euros trente trois centimes) au titre des frais de déménagements des meubles ;

CONDAMNE Madame [E] [J] sera condamnée à payer à l’EPIC OPH HERAULT LOGEMENT la somme de 105,61 euros (cent cinq euros soixante un centimes) au titre des frais d’huissiers relatifs à l’état des lieux de sortie;

CONDAMNE Madame [E] [J] à payer à l’Etablissement Public Industriel et l’Office Public de l’habitat HERAULT LOGEMENT, la somme de 300 euros (trois cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [E] [J] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi jugé et prononcé le SIX FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,