TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Références :

N° RG 25/00548 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E32A4

MINUTE N°2026/ 49

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 20 Janvier 2026

[E] [B]

c/

[H] [W]

Copie délivrée à

prefecture

Copie exécutoire délivrée à

Maître [Localité 10] TRONEL PEYROZ

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [B]

né le 14 Juillet 1969 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par Maître Eve TRONEL PEYROZ de la SCP SVA, avocats au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [W]

né le 12 Juin 1988

[Adresse 5]

[Adresse 7] [Adresse 12]

[Localité 3]

non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé:

Présidente : Héloïse HEBLES, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

réputée contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 18 novembre 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 12 mars 2024, Monsieur [E] [B] a donné à bail à Monsieur [H] [W] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] moyennant un loyer mensuel révisable de 300 euros, outre une provision sur charge mensuelle de 100 euros.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 mars 2025, Monsieur [E] [B] a demandé à Monsieur [H] [W] de régulariser le paiement des loyers des mois d’août et septembre 2024 ainsi que du mois de mars 2025 et de lui fournir une attestation d’assurance concernant l’appartement, sous peine de poursuites judiciaires.

Le 23 mai 2025, une tentative de conciliation s’est tenue à laquelle Monsieur [H] [W] ne s’est pas présenté de sorte qu’un constat d’échec a été dressé par le conciliateur de justice.

Des loyers demeurant toujours impayés, Monsieur [E] [B], selon acte de commissaire de justice en date du 06 août 2025 a fait signifier à Monsieur [H] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce pour un arriéré locatif de 1 200,00 euros au titre des mois d’août et septembre 2024 ainsi que du mois d’avril 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 septembre 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [E] [B] a fait assigner Monsieur [H] [W] devant le juge des contentieux et de la protection de [Localité 8], statuant en référés aux fins de voir :

Constater la résiliation de plein droit du bail à compter du 18 septembre 2025 et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [W] ainsi que de ses biens et de tout occupant de son chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique, et sous le bénéfice d’une astreinte de 50,00 euros par jour de retard ; Réserver ses droits pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause ; Condamner à titre provisionnel Monsieur [H] [W] au paiement de la somme de 1 200,00 euros à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 400,00 euros soit égale au montant des loyers et des charges à compter du 1er octobre 2025 et ce jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi qu’à la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, la sommation d’avoir à justifier d’une assurance et la dénonce à la CCAPEX pour 148, 37 euros, ainsi que ceux relatifs à l’exécution à venir et.

A l’audience du 18 novembre 2025, Monsieur [E] [B], représenté par son conseil, se référant à son assignation, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette due à la somme de 2 286, 62 euros au 18 novembre 2025.

Bien que régulièrement cité par acte remis par acte de commissaire de justice déposé à étude selon les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, Monsieur [H] [W] n’a pas comparu ni personne pour lui.

Le locataire ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social de sorte qu’aucun diagnostic social et financier n’a pu être établi sur sa situation avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait toutefois droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation si elle est motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, par voie électronique, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, l’article 24-I de la loi modifié par la loi du 27 juillet 2023 précise que les commissaires de justice doivent signaler à la CCAPEX les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou SCI familiales lorsque ces commandements concernent un locataire en situation d’impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalent à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Toutefois, cette obligation n’est pas prescrite à peine d’irrecevabilité et son manquement n’est donc assorti d’aucune sanction.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 30 septembre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En outre, Monsieur [E] justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CCAPEX le 07 août 2025.

En conséquence, l’action diligentée par Monsieur [E] [B] apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En outre, conformément à l’article 1342-10 du code civil : « Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement ».

En l’espèce, le contrat de bail à effet du 12 mars 2024 contient une clause résolutoire, laquelle ne prévoit aucun délai de nature à considérer le commandement de payer infructueux.

Un commandement de payer dans un délai de 6 semaines visant la clause résolutoire a été signifié le 06 août 2025 à Monsieur [H] [W] pour la somme en principal de 1 200,00 euros.

Il ressort du décompte versé au débat que la dette locative s’est aggravée depuis la délivrance du commandement de payer le 06 août 2025, le locataire n’ayant pas réglé ses loyers des mois d’octobre et novembre 2025, malgré le fait qu’il a payé son loyer du mois de septembre 2025 soit dans le délai du commandement de payer. Pour autant, force est de constater qu’il ne s’est pas acquitté de l’intégralité de l’arriéré locatif dans ledit délai.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au 18 septembre 2025.

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [E] [B] produit un décompte actualisé démontrant que Monsieur [H] [W] restait lui devoir, déduction faite des frais de poursuite (286, 62 euros) la somme de 2 000 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 18 novembre 2025 (mensualité de novembre 2025 comprise).

Monsieur [H] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à opposer une contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [H] [W] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 000,00 euros au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation.

3°) Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire :

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [H] [W] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance. Toutefois, en l’absence de justification particulière, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte formulée.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Monsieur [H] [W] sera enfin condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 18 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, ce afin de réparer le préjudice découlant pour Monsieur [E] [B] de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

4°) Sur la demande de remise en état des lieux

L’article 1730 du code civil prévoit que « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ». L’article 1731 du même code prévoit que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

De même, aux termes de l’article 07 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable aux baux conclus à usage d’habitation, le locataire est obligé « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

En l’espèce, Monsieur [E] [B] sollicite de voir réserver sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause.

Or, il convient de relever que tant la comparaison entre l’état des lieux entrant et sortant du logement que l’appréciation des différences et de l’existence de dégradations ne sont pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, mais relèvent de l’appréciation souveraine des juges du fond.

Dès lors, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection statuant en référés de réserver les droits de Monsieur [E] [B] pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause.

En conséquence, Monsieur [E] [B] sera débouté de sa demande tendant à voir réserver ses droits au titre d’une créance éventuelle.

Sur les frais du procès

1°) Sur les dépens :

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [W], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. En revanche, les frais de sommation de fournir une attestation d’assurance ne constituaient pas des frais obligatoires avant l’engagement de ladite procédure, de sorte qu’ils ne constituent pas des dépens.

2°) Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamné aux dépens, Monsieur [H] [W] devra verser une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mars 2024 entre Monsieur [E] [B] et Monsieur [H] [W] concernant un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 9] sont réunies à la date du 18 septembre 2025 en raison du non-paiement des loyers ;

ORDONNONS en conséquence, à Monsieur [H] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [H] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [E] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [B] de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [W] à payer à Monsieur [E] [B] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [H] [W] à payer à Monsieur [E] [B] la somme de 2 000,00 euros à la date du 18 novembre 2025 (mensualité du mois de novembre 2025 comprise), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

DEBOUTONS Monsieur [E] [B] de sa demande tendant à réserver ses droits pour sa créance éventuelle quant à la remise en état des lieux ou toute autre cause ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [H] [W] ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [W] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,