TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/00163 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C3WFQ

N° MINUTE : 5

Assignation du :

01 Décembre 2023

Irrecevabilité

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 17 Juillet 2025

DEMANDERESSE

S.A.S.U. LA NOUVELLE CASTELLANE

[Adresse 11]

[Localité 19]

représentée par M^e Cyril DRAI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1231

DEFENDEURS

Madame [R] [Z] (venant aux droits de M.[M] [Z], décédé)

[Adresse 4]

[Localité 14]

Madame [A] [Z] (venant aux droits de M.[M] [Z], décédé)

[Adresse 18]

[Localité 15]

Madame [T] [Z] (venant aux droits de M.[M] [Z], décédé)

[Adresse 22]

[Localité 6]

Monsieur [K] [Z] (venant aux droits de M.[M] [Z], décédé)

[Adresse 1]

[Localité 16]

Monsieur [U] [Z] (venant aux droits de M.[M] [Z], décédé)

[Adresse 9]

[Localité 17]

Monsieur [O] [Z] (Décédé)

[Adresse 2]

[Localité 21]

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 10]

[Localité 3]

Madame [D] [Z]

[Adresse 7]

[Localité 20]

Madame [J] [Z] épouse [C]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Tous représentés par Maître Francis MARTIN de la SELARL CABINET SABBAH & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0466

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 10 Avril 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé en date du 22 mars 2007 la SA [W], [Localité 24], de Kaenel (ci-après la société STK), agissant au nom et pour le compte de Mme [H] [N], a conclu avec la société Boulangerie Castellane à laquelle s’est substituée la SARL Marx Castellane, puis la SARL La Nouvelle Castellane, un bail commercial portant sur divers locaux dépendant d’un immeuble sis [Adresse 12], constitués d’une boutique sur rue et d’un local sur cour formant le lot n°2 et d’une cave au sous-sol formant le lot 11°43.

Par acte extrajudiciaire en date du 29 juin 2021, la SARL Marx Castellane a signifié à la société STK une demande de renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2021, aux clauses et conditions du bail expiré, sauf à voir fixer le prix du bail renouvelé en application des dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce, à la somme annuelle de 64.000 euros HT HC.

Par acte d’huissier en date du 17 décembre 2021, M. [M] [Z], Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [O] [Z] et M. [G] [Z] venant aux droits de Mme [H] [N] décédée le 27 septembre 2010, ont accepté le principe du renouvellement mais ont refusé le montant du loyer proposé.

Par lettre recommandée du 23 mai 2022 avec accusé de réception du 27 mai 2022, la société La Nouvelle Castellane a notifié à la société STK, désignée comme bailleresse des locaux en litige, un mémoire préalable sollicitant la fixation du prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 42 880 euros.

Puis par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, la société La Nouvelle Castellane a fait assigner la société STK désignée comme “bailleresse défenderesse” devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

« • FIXER le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 47.100€ hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi 11°2014- 626 du 18 juin 2014 et au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

• ARRETER les trop-perçus de loyers par la SA [W], [Localité 24], de Kaenel depuis la date de renouvellement du bail, pour la période courant à compter de la date de renouvellement du bail, le 1er juillet 2021, à la date du jugement à intervenir

• DIRE que les trop-perçus de loyers produiront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour les sommes dues à cette date puis à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil,

• ORDONNER la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

• DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

• DIRE que les dépens seront supportés par la SA [W], [Localité 24], de Kaenel

• RAPPELER que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit ».

L’instance a été enrôlée sous le N° RG 22/14714.

La société STK a notifié un mémoire en défense le 17 octobre 2023, concluant à l’irrecevabilité des demandes dirigées à son encontre.

Par actes de commissaire de justice signifiés les 7, 8 novembre et 1er décembre 2023, la société La Nouvelle Castellane a alors fait assigner M. [M] [Z], Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [O] [Z] et M. [G] [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé, en se fondant sur mémoire préalable notifié à la société STK par lettre recommandée avec accusé de réception du 23 mai 2022, invoquant les dispositions de l’article R145-26 in fine qui prévoient que la notification du mémoire préalable est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble. La société La Nouvelle Castellane demande également au juge des loyers commerciaux de prononcer la jonction de l’instance, enrôlée sous le N°RG 24/00163 avec celle enrôlée sous le N°RG 22/14714.

M. [M] [Z] est décédé le 15 juin 2023, laissant pour héritiers Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z].

Dans la présente instance enrôlée sous le n°24/00163, les consorts [Z] ont notifié un mémoire le 21 février 2024 demandant au juge des loyers commerciaux, notamment, de rejeter la demande de jonction avec la procédure mise en œuvre par la société La Nouvelle Castellane à l’encontre de la société STK, prononcer la nullité de l’assignation introductive d’instance délivrée à l’ensemble des indivisaires [Z], déclarer irrecevable l’action en fixation du loyer, faute de notification aux consorts [Z] d’un mémoire préalable dans les délais de la prescription, débouter la société La Nouvelle Castellane de toutes ses demandes et la condamner à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 février 2024, la société La Nouvelle Castellane a notifié un nouveau mémoire préalable à la société STK, cette fois-ci en sa qualité de représentante de l’indivision bailleresse composée de Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [O] [Z], M. [G] [Z], Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z].

M. [O] [Z] est décédé le 25 avril 2024, lequel décès a été notifié au juge des loyers commerciaux et à la société La Nouvelle Castellane le 6 juin 2024.

Sur la base du mémoire notifié le 14 février 2024, la société La Nouvelle Castellane a, par actes de commissaire de justice signifiés les 21 et 22 mai 2024, fait assigner Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [O] [Z], M. [G] [Z], Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris demandant à celui-ci de :

— prononcer la jonction avec celles enrôlées devant le juge des loyers commerciaux portant les N°RG 22/14714 et 24/00163,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme de 47 100 euros hors taxes et hors charges, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 et au décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014,

— arrêter les trop perçus de loyers depuis la date de renouvellement du bail, pour la période courant à compter de la date de renouvellement du bail, le 1er juillet 2021, à la date du jugement à intervenir,

— dire que les trop perçus de loyers produiront intérêts au taux légal à compter de la présente assignation pour les sommes deux à cette date puis à compter de chaque date d’exigibilité en application de l’article 1231-6 du code civil,

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

— dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L111-2, L111-3 et L111-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que les dépens seront supportés par M. [M] [Z], Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [O] [Z] et M. [G] [Z],

— rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’instance a été enrôlée sous le N°RG 24/06684.

Par actes de commissaires de justice signifiées les 21 et 22 mai 2024, la société La Nouvelle Castellane a également fait signifier à Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [O] [Z], M. [G] [Z], Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z] une “assignation en intervention forcée” pour s’entendre joindre l’ensemble des quatre instances, formulant les mêmes demandes que précédemment.

L’instance a été enrôlée sous le n°24/06900.

Lors des audiences de procédures dans les différentes instances, la présente juridiction n’a pas ordonné la jonction des quatre instances (RG 22/14714, RG 22/00163, et RG 24/06684 et RG 24/06900), étant entendu que la société STK et les consorts [Z] s’y sont opposés.

Dans la présente instance enrôlée sous le N°RG 24/00163 aux termes de son dernier mémoire en demande notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 28 août 2024, la société La Nouvelle Castellane demande au juge des loyers commerciaux de :

— ordonner la jonction des instances en fixation du montant du loyer du bail renouvelé enrôlées devant le juge des loyers commerciaux portant les numéros RG 22/14714, 24/00163, 24/06684 et 24/06900,

— la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes et débouter les défendeurs de toutes leurs demandes plus amples ou contraires,

— fixer le prix du bail renouvelé au 1er juillet 2021 à la somme annuelle de 47.100 euros, à laquelle devra être déduit le montant de l’impôt foncier 2021 pour son montant réel,

— dire qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d’appel, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.112, L.111-3 et L.111-6 du code des procédures civiles d’exécution (Cass. 3ème civ., 6 oct. 2016, n°15-12606),

— ordonner la restitution des trop perçus lesquels devront produire intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil à compter de la demande en justice et qui seront capitalisés en application de l’article 1343-2 du même code, lorsqu’ils seront dus pour plus d’une année entière,

— condamner les défendeurs aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Aux termes de leur dernier mémoire n°3 notifié par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 octobre 2024, Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [G] [Z], Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— ordonner l’interruption de l’instance en raison de la notification du décès de M. [O] [Z],

— rejeter la demande de jonction présentée par la société La Nouvelle Castellane entre la présente instance (RG 22/00163) et les instances enregistrées sous les n° RG 22/14714, RG 24/06684 et RG 24/06900,

— prononcer la nullité de l’assignation enrôlée sous le RG 22/00163, délivrée sans mémoire préalable, à l’encontre des consorts [Z].

— juger irrecevable l’action en fixation du loyer, faute de notification aux consorts [Z] d’un mémoire préalable et d’une assignation dans le délai biennal de prescription.

— juger irrecevable l’action en fixation du loyer en raison du non-respect de la règle de l’unanimité de l’article 815-3 du Code civil,

— débouter la société La Nouvelle Castellane de toutes ses demandes,

— condamner la société La Nouvelle Castellane à leur payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 mai 2025 et mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande de nullité de l’assignation

A titre liminaire, il convient de relever que le juge des loyers commerciaux étant saisi par les consorts [Z] d’une demande de “nullité” de l’assignation, susceptible de mettre fin à l’instance, il convient de statuer en premier lieu sur cette demande nonobstant l’ordre des prétentions formulées par les parties.

Il y a lieu également de rappeler qu’en application des dispositions de l’article R145-27 du code de commerce, l’absence d’un mémoire préalable régulier rend irrecevable une action en fixation du loyer d’un bail renouvelé devant le juge des loyers commerciaux.

En l’espèce, les consorts [Z] font valoir en substance que le mémoire préalable sur lequel se fonde l’assignation signifiée par la société La Nouvelle Castellane, irrégulièrement adressé et notifié à la société STK administrateur de biens des bailleurs est irrégulier, et atteint d’un vice de fond non régularisable de sorte que l’assignation est nulle.

La société La Nouvelle Castellane réplique pour l’essentiel que la société STK n’a jamais contesté, discuté ou précisé sa qualité auprès d’elle après réception du mémoire litigieux et qu’elle a attendu 10 mois, soit le 17 octobre 2023, pour faire valoir sa qualité de gérant. Elle ajoute que les consorts [Z] entretiennent par ailleurs une confusion quant à l’identité du propriétaire/bailleur des locaux disposant de la capacité juridique à l’exécution du contrat de bail en employant indistinctement l’identité de « SA [W], [V] [S] » (aux termes du bail) ou « l’indivision [Z] » (aux termes de l’acte du 17 septembre 2021, laquelle n’a au demeurant pas la personnalité morale) pour identifier le propriétaire/bailleur des locaux. Elle ajoute avoir notifié le mémoire préalable en litige conformément aux dispositions des articles R145-23 et R145-26 du code de commerce, qui n’imposent pas que l’identité du bailleur soit expressément mentionnée aux termes du mémoire à peine de nullité de l’acte, mais que le mémoire soit notifié au bailleur ou à son gérant, ce qui est le cas en l’espèce. Elle soutient qu’à supposer que l’irrégularité affectant le mémoire du 23 mai 2022 lui fasse encourir sa nullité, cette irrégularité ne peut être soumise qu’aux dispositions de l’article 116 du code de procédure civile selon lesquelles la sanction de l’inobservation d’une formalité de procédure antérieure aux débats est soumise aux règles de la sous-section relative à la nullité des actes pour vice de forme, et qu’aucun grief n’est caractérisé.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Selon les dispositions des articles R. 145-24 et R. 145-25 du même code, les mémoires indiquent l’adresse de l’immeuble donné à bail ainsi que pour les personnes physiques, leurs nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance et pour les personnes morales, leurs dénomination et siège social, ainsi que le titre et les nom et prénoms de leur représentant légal.

Les mémoires contiennent en outre : 1°) une copie de la demande en fixation de prix faite, selon le cas, en application de l’article L. 145-11 ou en application de l’article R. 145-20 ; 2°) l’indication des autres prétentions ; 3°) les explications de droit et de fait de nature à justifier les prétentions de leur auteur ou à réfuter celles de l’autre partie. Les mémoires en réplique ou ceux rédigés après l’exécution d’une mesure d’instruction peuvent ne comporter que les explications de droit ou de fait.

Enfin, d’après les dispositions de l’article R. 145-26 dudit code, les mémoires sont signés par les avocats des parties. Les copies des pièces que les parties estiment devoir y annexer sont certifiées conformes à l’original par le signataire du mémoire. Les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La notification est valablement faite par le locataire au gérant de l’immeuble.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que la procédure sur mémoires applicable devant le juge des loyers commerciaux, en ce qu’elle est édictée dans le cadre de l’organisation judiciaire et dans l’intérêt d’une meilleure administration de la justice, et non dans l’intérêt de l’une ou l’autre des parties, est d’ordre public et s’impose aux justiciables qui ne peuvent y déroger Civ. 3, 14 septembre 2011 : pourvoi n°10-10032).

En l’espèce, si la notification d’un mémoire préalable au gérant de l’immeuble est admise par l’article R 145-26 in fine précité, il n’en reste pas moins que l’acte doit être établi à destination du co contractant au contrat de bail à renouveler (bailleur ou preneur selon le cas), ayant seul qualité à défendre à une action en fixation du loyer du bail à renouveler.

En l’espèce, il est établi que la société STK n’a pas la qualité de bailleresse mais est gestionnaire des locaux en litige.

Cette qualité, de même que la qualité de bailleurs des consorts [Z], ressortent des termes dénués de toute ambiguïté :

— du contrat de bail conclu le 20 mars 2007 qui précise que la société STK agit “au nom et pour le compte de Madame [H] [N] (…)

Désigné ci après sous le terme le bailleur”

— de l’acte de signification d’acceptation par le bailleur du principe du renouvellement du bail signifié le 17 décembre 2021 délivré par chacun de membres composant l’indivision [Z], clairement identifié, et portant la mention finale selon laquelle les consorts [Z] sont “représentés par leur mandataire la SA [W] [Localité 24] DE KAENEL, Administrateur de biens, ayant son siège [Adresse 8]”,

— de l’acte de cession du fonds du 3 février 2022 précisant que les locaux ont été donnés à bail par M^me NicoleDezobry-Tetard, représentée par la société STK.

C’est donc vainement que la société La Nouvelle Castellane fait soutenir qu’elle n’était pas en mesure de connaître le défaut de qualité de bailleur de la société STK.

Si la notification de l’acte (à savoir l’envoi de l’instrumentum) pouvait être faite au gérant de l’immeuble en application des dispositions de l’article R145-26 in fine sus visées, il n’en reste par moins que pour être valable, le mémoire préalable devait impérativement être adressé à destination des consorts [Z], pris en leur qualité de bailleurs.

Dès lors, la mention erronée dans l’acte de la société STK en qualité de bailleresse au lieu et place des consorts [Z] affecte celle-ci d’une irrégularité de fond entraînant la nullité du mémoire, sans besoin de caractériser un grief.

Ce mémoire ne peut donc constituer le préalable nécessaire à la saisine du juge des loyers commerciaux dès lors qu’il a été notifié à destination de la société STK qui n’a pas qualité à défendre au lieu et place des consorts [Z], en fixation de loyer.

Dès lors en application des dispositions de l’article R145-27 du code de comme, l’action en fixation du loyer du bail renouvelé introduite par la société La Nouvelle Castellane par actes de commissaire de justice signifiés les 7, 8 novembre et 1er décembre 2023 est irrecevable.

Il n’y a en conséquence pas lieu de statuer sur les autres demandes, en ce la demande de jonction laquelle est au demeurant une simple mesure d’administration judiciaire non susceptible de recours.

Sur les demandes accessoires

La société La Nouvelle Castellane qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera condamnée, au regard de l’équité, à payer à Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [G] [Z], Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Déclare la SARL La Nouvelle Castellane irrecevable en sa demande de fixation du prix du bail renouvelé formée devant le juge des loyers commerciaux par actes de commissaire de justice signifiés les 7, 8 novembre et 1er décembre 2023, en l’absence de notification d’un mémoire préalable régulier,

Condamne la SARL La Nouvelle Castellane à payer à Mme [J] [Z] épouse [C], Mme [D] [Z], M. [G] [Z], Mme [R] [Z], Mme [A] [Z], Mme [T] [Z], M. [K] [Z] et M. [U] [Z] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL La Nouvelle Castellane aux dépens

Fait et jugé à [Localité 23] le 17 Juillet 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL S. GUILLARME