TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

MINUTE N° 2026/355

AFFAIRE : N° RG 25/00340 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3XBB

Copie à :

Copie exécutoire à :

S.C.I. [S] [E]

Le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DEMANDERESSE A L’INJONCTION

DEFENDERESSE A L’OPPOSITION

S.C.I. [S] [E]

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par son gérant, M. [W]

DÉFENDERESSES A L’INJONCTION

DEMANDERESSES A L’OPPOSITION

Madame [J] [D]

domiciliée chez [D] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Madame [A] [O] [M] épouse [H]

[Adresse 4]

[Adresse 5] [Adresse 6] [Adresse 7]

[Localité 4]

non comparantes ni représentées

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique :

Présidente : Céline ASTIER-TRIA, Juge, chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS

Magistrat ayant délibéré : Céline ASTIER-TRIA, Juge chargée des contentieux de la protection

DÉBATS :

Audience publique du 13 février 2026

DECISION :

réputée contradictoire, et en premier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe le 10 Avril 2026 par Céline ASTIER-TRIA, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Béziers, assistée de Emeline DUNAS, Greffiere,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 13 novembre 2023 avec prise d’effet au 20 novembre 2023, la société civile immobilière [S] [E] (ci-après désignée SCI [S] [E]) a donné à bail à Madame [J] [D] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 8] (34600) pour un loyer initial mensuel de 410,00 euros outre 40,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de cautionnement en date du 13 novembre 2023, Madame [A] [M] épouse [H] s’est portée caution solidaire des engagements souscrits par Madame [J] [D] au titre du contrat de bail souscrit par cette dernière pour le bien loué au [Adresse 9] à [Localité 5].

Par ordonnance d’injonction de payer n°21-25-000743 en date du 16 avril 2025, le tribunal judiciaire a condamné solidairement Madame [J] [D] et Madame [A] [M] épouse [H] à payer les sommes de :

2.650,00 euros en principal ; 5.797,00 euros au titre devis de réparation ; 341,97 euros au titre des charges locatives.

L’ordonnance et l’exécutoire ont été signifiés à Madame [J] [D] le 20 mai 2025 avec remise à tiers présent à domicile, laquelle a fait opposition le 21 juin 2025.

L’ordonnance et l’exécutoire ont été signifiés à Madame [A] [M] épouse [H] le 30 mai 2025 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Suivant courrier du 20 juin 2025 reçu au greffe le 26 juin 2025, Madame [J] [D] a formé opposition à l’ordonnance d’injonction de payer.

Les parties ont été convoqués à l’audience du 05 septembre 2025.

Par jugement du 17 octobre 2025, le juge des contentieux de la protection a réouvert les débats afin de permettre à la SCI [S] [E] de citer madame [A] [M] épouse [H].

A l’audience du 13 février 2026, Monsieur [Y] [W], gérant de la SCI [S] [E], produit la citation à comparaître à l’audience du 13 février 2026 à Madame [A] [M] en date du 24 décembre 2025 et dépose son dossier. Aux termes de ses écritures, il sollicite la condamnation de Madame [J] [D] et de Madame [A] [M] épouse [H] au paiement des sommes suivantes :

2.964,97 euros au titre des loyers et charges impayés ; 5.387,00 euros au titre des dégradations locatives ; 229,87 euros au titre des frais de commissaire de justice ;700,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Monsieur [Y] [W] soutient que Madame [J] [D] ne s’est pas acquittée de ses loyers depuis le mois de novembre 2024. Il indique que la locataire a quitté les lieux loués le 31 janvier 2025 et qu’un état des lieux de sortie contradictoire a été établi à cette occasion. Il verse aux débats le devis de réparations d’ordre locatif en date du 21 mars 2025.

Bien que régulièrement convoquées, Madame [J] [D] et Madame [A] [M] épouse [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition

Aux termes de l’article 1416 du code de procédure civile, l’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne, ou, à défaut, suivant la première mesure d’exécution ayant pour effet de rendre indisponibles en tout ou partie les biens du débiteur.

Si l’opposition est recevable, elle met à néant l’ordonnance.

En l’espèce, l’ordonnance du 16 avril 2025 et l’exécutoire ont été signifiés à Madame [J] [D] le 20 mai 2025 avec remise à tiers à domicile, laquelle a fait opposition le 21 juin 2025.

Aucun acte n’a été signifié à personne et aucune mesure d’exécution n’ont rendu les biens du débiteur indisponibles.

Dès lors le délai d’opposition n’a pas commencé à courir et l’opposition du 21 juin 2025 est recevable.

L’ordonnance rendue le 16 avril 2025 par le tribunal judiciaire de Béziers sera mise à néant.

Sur la demande en paiement

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et des charges locatives

En vertu des articles 1103 et suivants du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’une des obligations principales du locataire est de régler ses loyers et ses charges.

En l’espèce, dans son courrier en date du 20 juin 2025, madame [J] [D] indique contester fermement le montant réclamé par la SCI [S] [E].

Au soutien de sa demande de condamnation de madame [J] [D] à la somme de 2964,97 euros, la SCI [S] [E] verse aux débats les relevés du compte locataire pour la période du 01er janvier 2024 au 01er janvier 2025 (mensualité du mois de janvier 2025 incluse) et de janvier à avril 2025. Il apparaît que la locataire est redevable des loyers des mois de novembre, décembre 2024 soit la somme de 900 euros (moins 50 euros suivant trop-perçu du mois d’août 2024) et janvier 2025 soit la somme de 450 euros. La remise des clés ayant été effectuée lors de l’état des lieux de sortie le 31 janvier 2025, la locataire n’est pas redevable des sommes de février à avril 2025.

Elle verse également les régularisations annuelles des charges locatives effectuées pour les années 2024 et 2025. Selon le décompte produit, Madame [J] [D] reste redevable de la somme de 329,97 euros.

Par conséquent, Madame [J] [D] et Madame [A] [M] épouse [H] restent solidairement redevables de 1300 euros au titre de l’arriéré locatif et de la somme de 329,97 euros au titre des charges locatives impayées soit la somme totale de 1629,97 euros.

Sur la demande au titre des dégradations locatives

L’article 1730 du code civil dispose : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 1755 du code civil dispose : « Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et en matière de réparations locatives, il appartient en premier lieu au bailleur de prouver que les réparations dont il sollicite l’indemnisation sont imputables au locataire.

Ainsi, l’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

Il est constant que la production de devis pour caractériser le préjudice subi par le bailleur du fait de dégradations locatives est suffisante, la production de factures n’étant pas nécessaire.

Aux termes de son opposition, Madame [J] [D] soutient dans son courrier du 20 juin 2025 que l’état des lieux de sortie a été réalisé en son absence. Toutefois, il apparait que sa signature est apposée sur le document.

Il résulte de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 20 novembre 2023 et l’état des lieux de sortie établi contradictoirement le 31 janvier 2025 que les désordres dont il est demandé la reprise dans l’ensemble de l’appartement sont justifiés.

En effet, l’état des lieux produit d’entrée produit par la SCI [S] [E] fait apparaitre un logement en bon état d’usage. Sont toutefois relevés des désordres dans l’ensemble de l’appartement qui est décrit comme en état moyen et en mauvais état.

A l’appui de sa demande de réparation à hauteur de 5.797,00 euros, la SCI [S] [E] produit un devis en date du 21 mars 2025 correspondant aux travaux nécessaires pour la reprise des désordres s’élevant à la somme totale de 5.797,00 euros.

Dans son courrier du 20 juin 2025, Madame [J] [D] conteste le montant réclamé. Elle explique qu’un devis de réparation a été établi par la société du propriétaire lui-même créant ainsi une facturation erronée et manifestement abusive.

En effet, il convient de relever que la SCI [S] [E] ne peut solliciter la remise en état du bien à neuf alors que le bien a été remis à madame [J] [D] en bon état. Le bailleur ne peut faire supporter à madame [J] [D] les réparations qui lui incombent. Il sera déduit les sommes de :

140 euros « changer radiateur » Chambre 1 ;45 euros « changer serrure porte » et 140 euros « changer radiateur » Chambre 2 ;450 euros « changer radiateur » [Localité 6]/séjour ;25 euros « changer grille ventilation » [Localité 6]/séjour ;90 euros « changer robinet » Salle de bain,Soit 750 euros au total.

Il sera appliqué un coefficient de vétusté de 60% à la somme restante due de 5047 euros qui correspond principalement à la reprise en peinture du bien.

Madame [J] [D] est donc redevable de la somme de 2018,80 euros.

Il sera également déduit la somme de 410 euros au titre du dépôt de garantie.

Par conséquent, madame [J] [D] et Madame [A] [M] épouse [H] seront solidairement condamnées au paiement de la somme de 1608,80 euros en réparation des dégradations constatées dans le logement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’équité commande que les dépens soient partagés par moitié, y compris ceux correspondant à la somme de 229,87 euros au titre des frais de commissaire de justice.

Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514-1 du code précité, le juge peut d’office ou à la demande d’une des parties, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Tel n’est pas le cas en l’espèce, de sorte que la présente décision sera de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, et mis à disposition au greffe,

DECLARE l’opposition de Madame [J] [D] recevable ;

MET A NEANT l’ordonnance d’injonction de payer du 16 avril 2025 rendue par le tribunal judiciaire de Béziers et enregistrée sous le numéro 21-25-000743 ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Madame [J] [D] et Madame [A] [M] épouse [H] au paiement de la somme de 1629,27 euros (mille six cent vingt-neuf euros et vingt-sept centimes) au titre des loyers et charges impayés ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [D] et Madame [A] [M] épouse [H] au paiement de la somme de 1608,80 euros (mille six cent huit euros quatre-vingt centimes) en réparation des dégradations constatées dans le logement de la société civilise immobilière [S] [E] situé au [Adresse 9] à [Localité 5] ;

CONDAMNE les parties aux dépens par moitié , y compris ceux correspondant à la somme de 229,87 euros au titre des frais de commissaire de justice;

DEBOUTE la société civile immobilière [S] [E] de sa demande formulée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé le DIX AVRIL DEUX MILLE VINGT-SIX, par décision mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,