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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

N° RG 24/00883 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPZE

N° : 24/00515

DEMANDEURS :

Monsieur X, Y Z né le […] à […], demeurant […] 7 rue du vieux puits – 41100

VENDOME représenté par M^e Céline TOULET, avocat au barreau de BLOIS

Madame AA, AB, AC AD épouse Z née le […] à […], demeurant […] 7 rue du vieux puits -

41100 VENDOME représentée par M^e Céline TOULET, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDEURS :

Monsieur AE, AF AG né le […] à […], demeurant 5 bis rue de la Poussinière – 41100

CRUCHERAY non représenté

Madame AH, AI AJ épouse AG née le […] à […], demeurant 5 bis rue de la Poussinière – 41100

CRUCHERAY non représentée

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.S. ELIA-IMMOBILIER, dont le siège social est […] 10 Place de l’Eglise – 41360

LUNAY représentée par M^e Emeric DESNOIX, avocat au barreau de TOURS, substitué par Me

Emilie HALBARDIER, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 19 Septembre 2024,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le

21novembre 2024 et prorogé à ce jour, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de

Procédure Civile.

Avec l’as[…]tance de Camille LEJEUNE, Greffière

GROSSES et EXPEDITIONS, M^e Céline TOULET M^e Emeric DESNOIX +Copie Dossier

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EXPOSE DU LITIGE

Le 16 décembre 2022, Monsieur X Z et Madame AA Z ont donné mandat de vente à la SAS ELIA-IMMOBILIER afin de vendre le bien immobilier leur appartenant […] 12, Rue des Perrais – 41100 NAVEIL.

Le 17 février 2023, Monsieur AE AK et Madame AH AG ont formé une proposition d’achat du bien au prix déterminé par le mandant, soit 170 000 euros, outre 7 650 euros de frais d’agence pour la société ERA-IMMOBILIER.

Un compromis de vente a été signé entre les parties par acte sous seing privé en date du 11 mars 2023.

Par actes de commissaires de justice en date des 5 mars 2024, les époux Z ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Blois Monsieur AE AG et Madame

AH AJ épouse AG.

Dans leur assignation, les époux Z demandent au Tribunal judiciaire de :

- vu 1304-3 du Code Civil,

- vu les articles 1217 et suivants du Code Civil,

- vu les articles 1589 et suivants du Code Civil,

- déclarer l’action engagée par Monsieur X Z et Madame AA

AD épouse Z recevable et bien fondée,

- juger que la condition suspensive de prêt liée a l’obtention d’un ou de plusieurs prêts rentrant dans le champ d’app1ication de l’article L 313-40 du Code de la

Consommation est réputée accomplie,

- leur donner acte de ce que Monsieur AE AG et Madame AH

AJ épouse AG n’ont pas régularise l’acte de vente concernant le bien […] […], cadastrée section AP 01 parcelle […] pour une contenance de 7 a 7 ca au plus tard le 15 juillet 2023,

- prononcer la résolution du compromis de vente signe le 11 mars 2023 entre

Monsieur X Z et Madame AA AD épouse Z et Monsieur

AE AG et Madame AH AJ épouse AG,

- condamner solidairement Monsieur AE AG et Madame AH

AJ épouse AG à payer à Monsieur X Z et à Madame AA

AD épouse Z la somme de 17.000 € à titre de dommages et intérêts correspondant à la clause pénale prévue dans le compromis de vente régularisé le 11 mars

2023, avec intérêts au taux légal à compter de du 29 juillet 2023, date de la mise en demeure,

- condamner solidairement Monsieur AE AG et Madame AH

AJ épouse AG a payer a Monsieur X Z et à Madame AA

AD épouse Z une somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de

Procédure Civile,

- condamner solidairement Monsieur AE AG et Madame AH

AJ épouse AG aux entiers dépens.

- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il convient de se référer à leur assignation pour l’exposé de leurs moyens.

La société ELIA-IMMOBILIER est intervenue volontairement à l’instance.

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Dans ses conclusions en intervention volontaire notifiées par voie électronique par voie électronique le 15 mars 2024, et signifiées à Monsieur et Madame AG le 23 mai 2024, elle demande au Tribunal judiciaire de :

 – lui donner acte de son intervention volontaire dans le cadre de la présente procédure et la déclarer recevable et bien fondée,

A titre principal :

 – condamner Monsieur AE AG et Madame AH AG à verser la somme de 7.650 € à la SAS ELIA-IMMOBILIER au titre des honoraires de négociation,

A titre subsidiaire :

 – condamner Monsieur AE AG et Madame AH AG à verser la somme de 7.650 € à la SAS ELIA-IMMOBILIER à titre de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

- débouter Monsieur AE AG et Madame AH AG de toutes demandes, fins et prétentions plus amples ou contraires aux présentes écritures, en ce qu’elles sont dirigées contre la concluante,

- condamner Monsieur AE AG et Madame AH AG à régler

à la SAS ELIA-IMMOBILIER la somme de 1.500 €, sur le fondement des dispositions issues de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Emeric DESNOIX, avocat aux offres de droit.

Il convient de se référer à ses conclusions pour l’exposé de ses moyens.

Monsieur AE AG et Madame AH AJ épouse AG, cités

à domicile le 5 mars 2024, n’ont pas constitué avocat ; la décision est en conséquence réputée contradictoire.

L’ordonnance de clôture est en date du 4 juin 2024.

A l’audience du 19 septembre 2024, la décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024 ; le délibéré a été prorogé au 5 décembre 2024.

MOTIFS

Sur l’intervention volontaire :

La recevabilité de l’intervention volontaire de la société ELIA-IMMOBILIER n’est pas contestée ; il convient de la déclarer recevable.

Sur la condition suspensive :

En vertu des articles 1103 et 1104 du Code Civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1304 du Code civil, la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Selon l’article 1304-3 du Code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

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L’article 1304-6 du Code civil dispose que :

L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive.

Toutefois, les parties peuvent prévoir que l’accomplissement de la condition rétroagira au jour du contrat. La chose, objet de l’obligation, n’en demeure pas moins aux risques du débiteur, qui en conserve l’administration et a droit aux fruits jusqu’à

l’accomplissement de la condition.

En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En matière de contrat de vente immobilière, l’alinéa 2 de l’article L312-16 du code de la consommation prévoit que "lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.".

Le compromis de vente signé le 11 mars 2023 comporte les dispositions suivantes

:

"9. 2 Condition suspensive d’obtention de prêt

L’acquéreur déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L

313-40 du Code de la consommation, et répondant aux caractéristiques suivantes

-Organisme prêteur : tous établissements bancaires

-Montant maximal de la somme empruntée : cent soixante-et-onze mille deux cent cinquante euros (171 250 €)

-Durée maximale de remboursement : 300 mois (25 ans)

-Taux nominal d’intérêt maximal : 3,30 % l’an (hors assurances)

- Garanties : ce ou ces prêts pourront être garanti(s) par une sûreté réelle portant sur le bien et/ou par le cautionnement d’un établissement financier.

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil.

Le prêt sera réputé obtenu et la condition suspensive réalisée lors de la remise par une banque d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 22 mai 2023.

(…)

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt. Il déclare qu’à sa connaissance :

- il n’existe pas d’empêchement à l’obtention des prêts qu’il envisage de solliciter ;

- il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès-invalidité ;

- il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article

1304-3 du Code civil qui dispose que : « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». "

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Par avenant en date du 22 mai 2023, la condition suspensive d’obtention du prêt a été prorogée au 15 juillet 2023.

Il est constant que les époux AG n’étaient pas en possession à la date du 15 juillet 2023 d’une offre de prêt conforme aux stipulations contractuelles, malgré plusieurs relances du Notaire en charge de la vente.

Les époux AG ont produit une attestation de refus de prêt du 28 juin 2023, émanant de la Caisse d’Epargne de Vendôme (pièce n°7 demandeurs), faisant état d’une absence de suite favorable pour une demande de prêt dont les caractéristiques étaient les suivantes :

- montant : 193 000 euros

- durée : 300 mois

- taux d’intérêt 3,770 %.

Les caractéristiques n’étaient donc pas conformes à ce qui était prévu par le compromis de vente :

- montant de 193 000 euros au lieu de 171 250 euros (soit une différence de plus de

12 %)

- taux de 3,770 % au lieu de 3, 30 %

Or, le compromis de vente prévoyait expressément que :

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil

Conformément aux dispositions de l’article 1304-3 du Code civil et aux stipulations contractuelles, dès lors que la seule demande de prêt pour laquelle justifie du détail des conditions n’est pas conforme aux stipulations prévues par le compromis de vente, la condition suspensive du compromis de vente signé le 11 mars 2023 est réputée accomplie.

Sur la demande de résolution du compromis de vente :

La résolution du compromis de vente entraînerait l’annulation rétroactive des obligations nées du contrat.

Les époux Z sollicitent à la fois la résolution du compromis de vente du

11 mars 2023 et la condamnation des époux AG au versement de la clause pénale en application du compromis de vente.

Il n’y a donc pas lieu à résolution du compromis de vente ; la demande en ce sens sera rejetée.

Sur la demande relative à la clause pénale :

La condition suspensive étant réputée réalisée, les époux AG sont tenus de verser la clause pénale d’un montant de 17 000 euros, en application des dispositions contractuelles.

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Les époux AG seront donc condamnés à verser cette somme aux époux

Z, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2023, date de la mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception (pièce n°10).

Sur la demande de la société ERA-IMMOBILIER :

La société ERA-IMMOBILIER sollicite à titre principal la condamnation des époux

AG à verser la somme de 7650 euros au titre de ses honoraires.

Le compromis de vente signé le 11 mars 2023 par les époux Z et les époux

AG comportait la clause suivante :

"Article 6 – Frais de négociation

Les parties reconnaissent formellement que l’agence ELIA-IMMOBILIER, située 10 place de l’Eglise, 41 360 Lunay, et représentée par AL AM, agent immobilier,

a négocié les termes, prix et conditions des accords qu’elles ont contracté et a rédigé le présent contrat.

En conséquence, l’acquéreur, qui ene a seul la charge aux termes du mandat n°052, établi le 16 décembre 2022 à Naveil, s’engage expressément à payer le jour de l’acte authentique, une rémunération de 7 650 € (sept mille six cent cinquante euros), taxe sur la valeur ajoutée incluse.

Au cas où les toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies,

l’acquéreur ou le vendeur, après avoir été régulièrement mis en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, une indemnité d’un montant égal à la rémunération de l’agence sera due intégralement à cette dernière par la partie défaillante, l’opération étant définitivement conclue".

Dès lors que la condition suspensive du compromis de vente signé le 11 mars 2023 est réputée accomplie, l’acquéreur doit les honoraires de négociation prévus au profit de

l’agence.

Les époux AG seront donc condamnés à verser à la société

ELIA-IMMOBILIER la somme de 7 650 euros.

Sur l’exécution provisoire :

L’instance ayant été introduite après le 1er janvier 2020, il convient de constater qu’elle est de droit assortie de l’exécution provisoire, en application des dispositions de

l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur les mesures accessoires :

Les époux AG, qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens, ainsi qu’à verser sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, la somme de 1 500 euros aux époux Z.

Les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile sont rejetées.

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Les avocats de la cause sont autorisés à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Déclare recevable l’intervention volontaire de la SAS ELIA-IMMOBILIER,

Rejette la demande de résolution du compromis de vente du 11 mars 2023 sollicitée par

Monsieur X Z et à Madame AA AD épouse Z,

Condamne solidairement Monsieur AE AG et Madame AH AJ épouse AG à payer à Monsieur X Z et à Madame AA AD épouse Z la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale prévue dans le compromis de vente régularisé le 11 mars 2023, avec intérêts au taux légal à compter de du

29 juillet 2023, date de la mise en demeure,

Condamne Monsieur AE AG et Madame AH AJ épouse AG

à payer à la SAS ELIA-IMMOBILIER la somme de 7 650 euros au titre des honoraires de négociation,

Condamne solidairement Monsieur AE AG et Madame AH AJ épouse AG à payer à Monsieur X Z et à Madame AA AD épouse Z une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure

Civile,

Rejette les autres demandes sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Monsieur AE AG et Madame AH AJ épouse AG aux entiers dépens,

Autorise les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

Constate que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire,

Jugement prononcé le 05 Décembre 2024.

LE GREFFIER LE PRESIDENT