____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/02645 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E4OH Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 DÉCEMBRE 2025

N° RG 25/02645 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E4OH

Minute : 25/545

DEMANDERESSE :

Madame [I] [Y]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de Toulouse, substitué par M^e Aurore DOUADY, avocate au barreau de Blois

DÉFENDEURS :

Madame [G] [N]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

Monsieur [H] [T]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 15 Octobre 2025,

ORDONNANCE : contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Jacques MONFERRAN

EXPÉDITIONS : Madame [G] [N], Monsieur [H] [T]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 08 octobre 2022, avec prise d’effet au 15 novembre 2022, Madame [I] [Y] a donné en location à Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 560,00 euros, payable à échoir.

Des loyers étant impayés, la bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 12 novembre 2024 à Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N], pour un montant en principal de 1.298,37 euros. Cet acte a été remis à personne pour Monsieur [H] [T] et à domicile pour Madame [G] [N].

Par suite et en raison de la persistance de loyers impayés, Madame [I] [Y] a saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 13 novembre 2024.

Madame [I] [Y] a ensuite fait assigner en référé Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 26 février 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire inscrite dans le bail ;

— Constater au titre de l’article 24 2° de la loi du 06 juillet 1989, que Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] sont occupants sans droit ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire ;

Par voie de conséquence,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Madame [G] [N] et de Monsieur [H] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique ;

— Condamner solidairement Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] à payer à Madame [I] [Y] les sommes suivantes :

* 3.053,37 euros à titre de provisions correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 13 janvier 2025 somme qui sera réévaluée au jour de l’audience, sauf règlement postérieur à la présente assignation,

* une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail précité et suivant les conditions de charges et de ré-indexation de ce dernier jusqu’à son départ effectif des lieux,

* 1.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner in solidum Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025.

À l’audience du 15 octobre 2025, Madame [I] [Y], représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.084,37 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] ont reconnu devoir la somme réclamée par la bailleresse. Ils ont indiqué être sans emploi. L’accompagnatrice sociale, qui s’est présentée à l’audience avec eux, a indiqué avoir réalisé les démarches afin qu’ils puissent bénéficier de leurs droits. Ils n’ont pas d’autres dettes. Une association va les aider à se reloger dans un logement avec un loyer moins élevé. Monsieur [H] [T] sollicite la mise en place d’un échéancier tout en étant conscient de ne pas être en capacité de régler la dette pour l’instant, ne percevant qu’une prime d’activité d’environ 400,00 euros. Madame [G] [N] a indiqué avoir repris la garde de sa fille.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire, selon les modalités propres à la juridiction devant laquelle la demande est portée.

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

I – Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 13 novembre 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 28 février 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 08 octobre 2022 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues à la bailleresse, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VIII page 5).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 12 novembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à personne à Monsieur [H] [T] et à domicile à Madame [G] [N] à la requête de Madame [I] [Y]. Il portait sur la somme en principal de 1.298,37 euros au titre des loyers et charges impayés.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] avaient donc jusqu’au 13 janvier 2025 pour régler les causes du commandement de payer, le 12 janvier 2025 correspondant à un dimanche, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du code de procédure civile.

Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] n’ont pas réglé les causes du commandement de payer, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 14 janvier 2025.

Sur la demande de condamnation au paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [I] [Y] produit un décompte détaillé arrêté à la date du 05 octobre 2025 indiquant que Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] restent devoir la somme de 6.084,37 euros, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Présents à l’audience, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] ne contestent pas le principe et reconnaissent le montant de la dette locative qui a été vérifiée.

Le bail d’habitation contient une clause de solidarité (page 4 Clause VII) aux termes de laquelle les locataires sont engagés solidairement au paiement de toutes les obligations découlant du bail.

En conséquence, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] seront donc condamnés solidairement à verser à Madame [I] [Y] la somme de 6.084,37 euros, à titre de provision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T], comparaissant en personne à l’audience, sollicitent la mise en place d’un échéancier.

En l’absence de paiement des loyers courants, le dernier paiement effectué datant du 16 mai 2025, la présente juridiction n’a aucune possibilité d’accorder à Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] des délais de paiement pour le règlement de leur dette arriérée. Par ailleurs, leurs ressources ne leur permettent manifestement pas de régler leur loyer actuel et a fortiori une somme supplémentaire au titre de l’arriéré locatif.

Les effets de la clause résolutoire ne pourront par conséquent pas être suspendus et l’expulsion devra être ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] restent solidairement redevables des loyers et charges jusqu’au 13 janvier 2025 et, à compter du 14 janvier 2025, le bail ayant été résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

Ainsi, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T], occupants sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2025, causent un préjudice à leur bailleresse Madame [I] [Y] qui n’a pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (charges comprises) qui s’appliquera à compter du 14 janvier 2025, et ce, jusqu’à libération complète des lieux. L’indemnité d’occupation sera due solidairement par Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T].

Sur l’expulsion des locataires

Le contrat de bail étant résilié à compter du 14 janvier 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [H] [T] et de Madame [G] [N] ainsi que de toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T], parties perdantes, supporteront, in solidum, la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la bailleresse, Madame [I] [Y]; Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DÉCLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail relatif au logement à usage d’habitation ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 octobre 2022 entre Madame [I] [Y] et Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] concernant un logement situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

DISONS que Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] devront par conséquent quitter les lieux loués sis [Adresse 2], et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [H] [T] et de Madame [G] [N] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT, à titre provisionnel, Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] à verser à Madame [I] [Y] la somme de 6.084,37 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’octobre 2025 inclus ;

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] à verser à Madame [I] [Y] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer (charges comprises), à compter du 1er novembre 2025, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Monsieur [H] [T] et Madame [G] [N] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS IN SOLIDUM Madame [G] [N] et Monsieur [H] [T] à verser à Madame [I] [Y] la somme de 500,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes y compris la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement formée par les locataires ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l’ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,