Min N° 25/00992

N° RG 25/02271 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD665

Société HABITAT 77

C/

Mme [B] [Y]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 décembre 2025

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [B] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : M. LEUTHEREAU Noel

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 08 octobre 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jeanine HALIMI

Copie délivrée

le :

à : Madame [B] [Y]

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 12 avril 2024, ayant pris effet le 16 avril 2024, l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, a donné à bail à Mme [B] [Y] un logement situé [Adresse 3], à [Adresse 9] [Localité 8], pour un loyer mensuel initial de 414,41 euros, outre un dépôt de garantie de 414 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait signifier à Mme [B] [Y] un commandement d’avoir à payer la somme de 3 503,05 euros, dont 3 348,57 euros au titre des loyers et charges impayés du mois d’avril à octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 02 mai 2025, l’EPIC HABITAT 77 a fait assigner Mme [B] [Y] à l’audience du 08 octobre 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

– condamner Mme [B] [Y] à lui payer la somme de 7 524,63 euros au titre de la dette locative arrêtée au 07 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse ;

– constater l’acquisition de la clause résolutoire et, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

– ordonner l’expulsion de Mme [B] [Y] et de tous occupants de son chef des lieux, en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance du commissaire de police, d’un serrurier et de la force publique, si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion dans tel garde meubles ou local de son choix, aux frais, risques et périls de Mme [B] [Y], sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner Mme [B] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la date du prononcé de la présente décision, égale au montant du loyer du logement litigieux et des charges, et subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au loyer ;

– condamner Mme [B] [Y] à lui payer la somme de 360 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et, plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure.

À l’audience du 08 octobre 2025, l’EPIC HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 19 034,64 euros selon décompte arrêté au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse. Il précise que le supplément de loyer de solidarité (SLS) a été appliqué en l’absence de réponse de la locataire à l’enquête y afférant, la dette n’ayant cessé de croître depuis son entrée dans les lieux.

Mme [B] [Y] ne comparaît pas ni n’est représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025, prorogé au 22 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la qualification de la décision et la non-comparution de la défenderesse

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que régulièrement assignée à étude, Mme [B] [Y] n’était ni présente ni représentée lors de l’audience.

La présente décision étant susceptible d’appel, elle sera dès lors réputée contradictoire.

Il sera par ailleurs fait application des dispositions de l’article 472 susvisées.

2. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie avoir saisi la Caisse d’allocations familiales le 09 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 02 mai 2025.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’EPIC HABITAT 77 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 06 mai 2025, soit plus de six semaines avant la première audience.

L’EPIC HABITAT 77 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

3. Sur la résiliation contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi no 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant six semaines consécutives.

Cet article s’interprète de manière restrictive en ce que le seul non-paiement des loyers, charges ou du dépôt de garantie peut entraîner la mise en œuvre d’une clause de résiliation de plein droit, à l’exclusion du défaut de paiement de frais d’exécution, de frais bancaires ou d’une clause pénale.

Le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne constitue ni un loyer, ni une charge locative mais en quelque sorte une redevance dont une partie est, dans les conditions prévues à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement social locatif.

Il s’ensuit que le SLS, sanctionné par la perte du droit au maintien dans les lieux, dans les conditions prévues à l’article L. 442-3-3 du code de la construction et de l’habitation, ne peut entraîner la mise en œuvre de la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail du 12 avril 2024 comporte, en page 6, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyers et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

Par acte délivré le 03 décembre 2024, l’EPIC HABITAT 77 a fait commandement à Mme [B] [Y] de payer la somme de 3 348,57 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

À cette date, la dette locative était constituée exclusivement de loyers et charges, et non du supplément de loyer de solidarité qui n’a été appliqué qu’à compter de l’échéance de février 2025.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 14 janvier 2025.

Par conséquent, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, Mme [B] [Y] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’autoriser l’EPIC HABITAT 77 à procéder à son expulsion selon les modalités fixées au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Il est enfin rappelé que le supplément de loyer de solidarité (SLS) ne constitue ni un loyer, ni une charge locative mais en quelque sorte une redevance dont une partie est, dans les conditions prévues à l’article L. 452-4 du code de la construction et de l’habitation, reversée par les bailleurs sociaux à l’État, notamment dans le cadre de leur cotisation à la caisse de garantie du logement social locatif.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 janvier 2025 et Mme [B] [Y] est donc occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer augmenté (soit 427,91 euros au 25 septembre 2025) des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Cependant, ne sera pas incluse à cette indemnité d’occupation le montant du supplément de loyer de solidarité étant rappelé qu’il ne constitue ni un loyer ni une charge locative, et qu’il n’est applicable qu’aux locataires et non aux occupants sans droit ni titre.

5. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bail signé le 12 avril 2024, le commandement de payer délivré le 03 décembre 2024 et le décompte de la créance actualisé au 01er octobre 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par la locataire au bailleur.

Le bailleur invoque une dette locative s’établissant à un total de 19 034,64 euros au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Cependant, il résulte du décompte produit qu’un supplément de loyer de solidarité (SLS) a été appliqué à la locataire sur la période du 26 février 2025 au 25 septembre 2025. Or, le bail étant résilié à compter du 14 janvier 2025, et l’indemnité d’occupation étant exempte de l’application de ce supplément, il convient de le déduire de la dette locative, soit pour un montant total de 10 849,60 euros.

De même, a été inclus à cette somme, à une reprise, des frais de dossiers de l’enquête de supplément de loyer de solidarité le 26 février 2024. Or s’il résulte de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré peut appliquer une indemnité pour frais de dossier de 25 euros au locataire qui n’a pas répondu à l’enquête annuelle permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer, il ne peut le faire qu’après envoie de ladite enquête et mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours. Si le bailleur produit une mise en demeure transmise par courrier recommandé avec avis de réception le 11 avril 2025 et un mél le 07 mars 2025, il ne démontre pas d’un tel envoi antérieur à ces dates. À défaut pour le bailleur d’en justifier, il convient donc de déduire la somme de 25 euros de la dette locative.

Enfin, il ressort du décompte produit qu’ont été inclus à cette somme les frais de procédure de commissaire de justice pour un montant de 154,48 euros le 02 mars 2025 et de 181,89 euros le 02 juin 2025. Or, l’article 4 p) de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le bailleur ne peut faire supporter au locataire les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de déduire ces sommes de la dette locative.

La dette locative s’établit ainsi à un total de 7 823,67 euros et il convient dès lors de condamner Mme [B] [Y] à payer cette somme à l’EPIC HABITAT 77 au titre de la dette locative composée des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Mme [B] [Y] aux dépens de l’instance en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 03 décembre 2024 et de l’assignation du 02 mai 2025, mais sans qu’il soit nécessaire de préciser davantage à ce stade.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité de la condamner à payer une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de l’EPIC HABITAT 77 formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE l’EPIC HABITAT 77 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 avril 2024 entre l’EPIC HABITAT 77, office public de l’habitat de Seine et Marne, d’une part, et Mme [B] [Y], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4]) sont réunies à la date du 14 janvier 2025, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

ORDONNE à Mme [B] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

AUTORISE l’EPIC HABITAT 77, à défaut de départ volontaire des lieux, à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [Y] ainsi que de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, le sort des meubles se trouvant sur les lieux étant alors régi par les articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à l’EPIC HABITAT 77 une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer, hors supplément de loyer de solidarité (soit 427,91 euros au 25 septembre 2025), et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] à payer à l’EPIC HABITAT 77 la somme de 7 823,67 euros au titre de la dette locative, composée des loyers, charges locatives et indemnités d’occupation, arrêtée au 01er octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Mme [B] [Y] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 03 décembre 2024 et de l’assignation du 02 mai 2025 ;

REJETTE la demande de l’EPIC HABITAT 77 au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 22 décembre 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION