TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JANVIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/00347 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GWT2

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES DE L’ORLEANAIS, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 5]

représentée par Mme [T] [D] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [L]

né le 31 Décembre 1966 à [Localité 7]-MAURITANIE, demeurant [Adresse 1] – [Adresse 1] – [Localité 4]

comparant en personne

Madame [V] [N] épouse [L]

née le 08 Février 1980 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] – [Localité 4]

non comparante, ni représentée

A l’audience du 28 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2018, l’OPH d’Orléans Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) a donné en location à Monsieur et Madame [L] [V] OU [K] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 1] ([Adresse 1]) [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 400,48 euros hors charges, payable à terme échu.

Le divorce des époux a été prononcé le 10 mai 2023 et retranscrit le 30 juin 2023 sur l’acte de mariage.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a fait signifier le 23 janvier 2024 à Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 2553,57 euros, selon décompte en date du 11 janvier 2024.

Le même acte leur a fait commandement de justifier de l’assurance du logement.

La Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais a ensuite fait assigner Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 18 avril 2024, aux fins suivantes :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et que la location consentie à Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] et Madame [V] [L] née [N] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que Monsieur [K] [L] sera expulsé du logement sis [Adresse 1] [Localité 4] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 747,11 euros (jusqu’au 30 juin 2023) et la condamnation de Monsieur [K] [L] au paiement du surplus soit 2339,61 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-7 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges majoré des augmentations légales en vigueur à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner à titre provisionnel Monsieur [K] [L] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner solidairement à titre provisionnel Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 28 novembre 2024, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais – représentée avec pouvoir par Madame [T] [D], employée de la personne morale – a maintenu ses demandes et a actualisé la dette locative à la somme de 1216,58 euros, hors frais. Le bailleur a rappelé qu’il demandait la condamnation solidaire de Madame [L] au paiement d’une partie de la dette locative. Il a ajouté que Monsieur [L] avait fait l’objet d’un dossier de surendettement et qu’il n’avait pas repris le paiement total du loyer au jour de l’audience.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats.

Monsieur [K] [L] a comparu à l’audience. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale et financière. Il a expliqué la raison de sa situation administrative, liée à un « bug informatique ». Il a indiqué qu’il versait 50 euros sur la quote-part du loyer.

Il s’est engagé à reprendre le paiement du loyer quand il aurait un travail et à payer d’ores et déjà la moitié du montant du loyer.

Citée à étude, Madame [V] [L] née [N] n’a pas comparu.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

En application de l’article 474 du même Code, l’ordonnance est réputée contradictoire, la décision étant susceptible d’appel et tous les défendeurs n’ayant pas comparu à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Un signalement a également été adressé à la caisse d’allocations familiales.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 4 juillet 2018 contient une clause résolutoire (article 4 de ses conditions générales) et un commandement de payer visant la clause a été signifié le 23 janvier 2024, pour la somme en principal de 2553,57 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023, cependant la clause résolutoire du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Il y aura donc lieu d’appliquer le délai de deux mois prévu par le bail au commandement de payer précité.

Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] avaient jusqu’au 25 mars 2024 à 24 heures pour régler la somme de 2553,57 euros, le 23 mars 2024 correspondant à un samedi et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant.

Entre le 23 janvier 2024 et le 25 mars 2024 à 24 heures, Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] n’ont procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 mars 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [L], seul titulaire initial du bail restant dans le logement, sera ordonnée, en conséquence, conformément à la demande.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] [L] reste redevable des loyers jusqu’au 25 mars 2024 et, à compter du 26 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 26 mars 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera intégrée au calcul de la somme due à la date de l’audience, comme actualisé à l’audience.

La SEM Les Résidences de l’Orléanais produit un décompte démontrant que Monsieur [K] [L] reste lui devoir, après soustraction des frais de contentieux (144,06 euros, qui relèvent éventuellement des dépens) et des frais de dossier enquête (trois fois 7,62 euros, dont la procédure prévue par le Code de la construction et de l’habitation n’est pas versée aux débats), la somme de 1363,52 euros à la date du 27 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse.

Cette somme tient compte de l’effacement de la somme de 4522,41 euros, inscrite au débit à la date du 1er août 2024, date de la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prise par la Commission de surendettement des particuliers du Loiret. Cette somme contient deux débits de 7,62 euros chacun et un débit de 131,70 euros relatif à des frais de contentieux.

Le bailleur a toutefois de nouveau décompté ces frais dans sa demande financière, d’où sa demande de condamnation du locataire à payer la somme de 1216,58 euros, qui sera donc retenue, dans la mesure où elle constitue la demande financière du bailleur.

Il s’agit d’une somme constituée uniquement d’indemnités d’occupation, puisqu’apparue postérieurement à la date de l’effacement survenu le 1er août 2024.

Présent à l’audience, Monsieur [K] [L] ne conteste pas le principe et reconnaît le montant de cette dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il sera donc condamné à son paiement. Cette somme de 1216,58 euros portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, la dette étant survenue postérieurement à la date de l’assignation.

Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N] sont divorcés depuis le 10 mai 2023 et ce divorce a été retranscrit sur l’acte de mariage le 30 juin 2023.

A cette date, la dette locative était de 747,11 euros.

Madame [V] [L] née [N] n’est pas concernée par l’effacement de cette somme, qui est comprise dans la décision d’effacement du 1er août 2024 indiquée ci-dessus, une telle décision étant personnelle et bénéficiant donc à Monsieur [L] seul.

Absente à l’audience, elle ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de la somme.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme, constituée uniquement de loyers et charges, celle-ci portant intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024, date de l’assignation, conformément à la demande.

Mariés, ils sont théoriquement légalement solidairement tenus au paiement de cette somme.

La condamnation ne sera toutefois pas solidaire, puisque la part de la dette que Monsieur [L] doit régler n’est constituée que d’indemnités d’occupation dus postérieurement au 1er août 2024, date du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire et que la somme de 747,11 euros fait partie de celle effacée le 1er août 2024.

Monsieur [K] [L] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 1er novembre 2024 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…).

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [L] propose de régler la moitié du montant du loyer pour éviter l’expulsion.

Il n’a pas repris le paiement du loyer au moment de l’audience. Il ne peut donc pas bénéficier de délais de paiement, ni d’une suspension des effets de la clause résolutoire.

Quant à l’application de l’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 en cas de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, elle ne peut être retenue, en ce que le locataire ne règle pas le loyer depuis la décision d’effacement du 1er août 2024, si bien que la clause de résiliation de plein droit a d’ores et déjà repris son plein effet.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [L], partie perdante, supportera seul la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Il est rappelé toutefois qu’une somme de 131,70 euros est déjà effacée dans le dossier de surendettement.

Malgré les démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, il sera tenu compte de la situation financière de Monsieur [K] [L], qui a fait l’objet d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire le 1er août 2024, et il sera dit n’y avoir lieu à sa condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 4 juillet 2018 entre l’OPH d’Orléans Métropole Les Résidences de l’Orléanais (devenu la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais) et Monsieur [K] [L] et Madame [V] [L] née [N], concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] ([Adresse 1]) [Localité 4], sont réunies à la date du 26 mars 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [L], seul locataire restant dans le logement depuis le divorce prononcé le 10 mai 2023 et retranscrit le 30 juin 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [V] [L] née [N] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 747,11 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024) relative aux loyers et charges impayés à la date du 30 juin 2023, date de la transcription du divorce des époux, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter du 18 avril 2024, date de l’assignation ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à verser à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, la somme de 1216,58 euros (selon décompte en date du 27 novembre 2024, incluant la mensualité d’octobre 2024) relative aux indemnités d’occupation impayées depuis la décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 1er août 2024, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] à payer à la Société d’Economie Mixte Les Résidences de l’Orléanais, prise en la personne de son représentant légal, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

DISONS n’y avoir lieu à condamnation de Monsieur [K] [L] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 23 janvier 2024 et le coût de l’assignation du 18 avril 2024, étant précisé qu’une somme de 131,70 euros au titre de frais de contentieux est comprise dans la décision d’effacement du 1er août 2024 prise par la commission de surendettement des particuliers du Loiret ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 27 janvier 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,