MINUTE N° : 25/0132

JUGEMENT

DU 07 Mars 2025

N° RC 24/03466

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

[P] [U]

[W] [U]

ET :

[Y] [S] [X]

Débats à l’audience du 16 Janvier 2025

copie et grosse le :

à M. [U]

à Mme [U]

copie le :

à M. Le Préfet d’Indre et Loire

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE TOURS

TENUE le 07 Mars 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 6],

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 07 Mars 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Monsieur [P] [U]

né le 25 Novembre 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

comparant

Madame [W] [U] née [Z]

née le 31 Janvier 1968 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’une Part ;

ET :

Madame [Y] [S] [X]

née le 26 Mars 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/03466

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet du 19 septembre 2020, Monsieur et Madame [U] [P] et [W] ont consenti à Madame [S] [X] [Y] un bail d’habitation portant sur un logement situé sis [Adresse 2], à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 500,00 € hors charges.

Le 16 mai 2024 les bailleurs ont fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [S] [X] [Y] par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [S] [X] [Y] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [S] [X] [Y] se trouve être occupante sans droit ni titre à compter du 17 juillet 2024 ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [S] [X] [Y] au paiement de la somme de 2575,00 € correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 juillet 2024, avec intérêts légal à compter de la date du commandement de payer pour les causes de celui-ci et à la date de l’assignation pour le surplus ;

— la condamnation de Madame [S] [X] [Y] au paiement d’un indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [S] [X] [Y] au paiement de la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [S] [X] [Y] aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d’Indre et Loire le 25 juillet2024. Le diagnostic social et financier n’a pu être dressé faute pour Madame [S] [X] [Y] d’avoir répondu aux propositions de rencontres du service départemental de prévention des expulsions locatives.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 janvier 2025.

A l’audience,Monsieur et Madame [U] [P] et [W] maintiennent les termes de leur assignation et actualisent la dette locative à la somme de 6425,00 € arrêté au 16 janvier 2025. Ils ajoutent que Madame [S] [X] [Y] vit à [Localité 5], qu’elle est gérante d’un commerce ; et suspectent qu’elle sous loue le logement à une tierce personne. Ils précisent que le loyer a fait l’objet d’une révision en septembre 2024 dont Madame [S] [X] [Y] a été avisée.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2024 signifié à étude, Madame [S] [X] [Y] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

RG 24/03466

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 16 mai 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation intervenue le 24 juillet 2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d’Indre et Loire par voie électronique le 25 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé à effet du 19 septembre 2020 aux termes duquel il est prévu à l’article 12 que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les bailleurs produisent le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 16 mai 2024 à Madame [S] [X] [Y] et portant sur la somme de 1141,49 € dont 1030,00 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 et de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Madame [S] [X] [Y] n’a pas réglé l’arriéré de loyers dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 17 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Les bailleurs font la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail à effet du 19 septembre 2020, le commandement de payer délivré le 16 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 16 janvier 2025 faisant apparaître une somme de 6425,00 € à la charge du locataire, quittancement de janvier 2025.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 700,00 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [S] [X] [Y] à verser à Monsieur et Madame [U] [P] et [W] la somme de 5725,00 € (6425,00 € -700,00 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 16 janvier 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [S] [X] [Y] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoqué et n’a pas, de fait, justifié de sa situation sociale et financière.

En outre, il ressort du décompte susvisé que Madame [S] [X] [Y] n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a fait aucun règlement depuis mars 2024.

lI n’y a donc pas lieu de lui accorder d’office des délais de paiement.

Il convient, par conséquent, de constater la résiliation du bail à compter du 17 juillet 2024 et d’ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Madame [S] [X] [Y] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2024 causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail à compter du 17 juillet 2024 et jusqu’à libération effective des lieux et la remise des clés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [S] [X] [Y], perdant le procès, sera condamnée à verser à Monsieur et Madame [U] [P] et [W] la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens à la charge de Madame [S] [X] [Y].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Condamne Madame [S] [X] [Y] à payer à Monsieur et Madame [U] [P] et [W] la somme de 5725,00 € (CINQ MILLE SEPT CENT VINGT CINQ EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2025 ;

Constate la résiliation du bail à la date du 17 juillet 2024 ;

Dit que Madame [S] [X] [Y] est désormais occupante sans droit ni titre du logement ;

Ordonne en conséquence à Madame [S] [X] [Y] de restituer les lieux loués;

Dit qu’à défaut, pour Madame [S] [X] [Y], d’avoir volontairement libéré les lieux situés [Adresse 2], à [Localité 6], deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est;

Dit que le sort des meubles laissés dans les lieux par Madame [S] [X] [Y] sera réglé conformément aux dispositions des articles L 433-1 à L 433-3 du Code des procédures civiles d’exécution;

Condamne Madame [S] [X] [Y] à verser à Monsieur et Madame [U] [P] et [W] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail et ce, à compter de l’échéance de février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Condamne Madame [S] [X] [Y] à verser àMonsieur et Madame [U] [P] et [W] la somme de 300,00 € (TROIS CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [S] [X] [Y] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection

RG 24/03466