COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00794 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYTY

N°minute : 25/00413

DEMANDERESSE :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LOIR-ET-CHER

TERRES DE [Localité 7] HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par Madame [H] [J], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 9]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 17 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITION : Monsieur [I] [K]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 11 mai 2020 avec effet rétroactif au 31 mars 2020, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a loué à Monsieur [I] [K] un appartement situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 323,80 euros payable à terme échu.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois a été délivré le 22 février 2023 par procès-verbal de remise à étude à la requête de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT à Monsieur [I] [K]. Il portait sur la somme en principal de 1.832,66 euros au titre des loyers et charges échus.

Le bailleur justifie avoir procédé à un signalement auprès de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 17 mars 2023.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 9 janvier 2025, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT a fait assigner Monsieur [I] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins suivantes :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la requérante quant au bail d’habitation consenti et déclarer Monsieur [I] [K] occupant sans droit ni titre ;

— A titre subsidiaire, ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non respect des clauses contractuelles ;

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de Monsieur [I] [K] ainsi que de tous occupants de son chef ;

— Condamner Monsieur [I] [K] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 3.021,36 euros représentant le montant des loyers et des charges impayées arrêtée au 26 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

— Condamner Monsieur [I] [K] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement, soit en l’espèce le 23 avril 2023, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— Condamner Monsieur [I] [K] aux entiers dépens,

— Condamner Monsieur [I] [K] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— ne pas écarter l’exécution provisoire de droit.

L’assignation a été dénoncée au préfet le 3 mars 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 septembre 2025.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT, représentée par Madame [H] [J], salariée dûment munie d’un pouvoir, a actualisé la dette locative à la somme de 2.986,07 euros et a maintenu l’ensemble de ses demandes. Il a précisé que le locataire a repris les règlements mais n’a pas sollicité de délais ou de suspension des effets de la clause résolutoire.

Régulièrement cité à étude, Monsieur [I] [K], n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du Loiret )

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 17 mars 2023. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 3 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 11 mai 2020 avec effet rétroactif au 31 mars 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VI page 4).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 22 février 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT à Monsieur [I] [K]. Il portait sur la somme en principal de 1.832,66 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois.

Monsieur [I] [K] avait donc jusqu’au lundi 24 avril 2023 pour régler les causes du commandement de payer, le 22 avril 2023 correspondant à un samedi, le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

La somme totale de 1100 euros a été réglée dans les deux mois de la délivrance dudit commandement de payer, insuffisante pour en éteindre les causes, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 25 avril 2023.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [I] [K] reste redevable des loyers jusqu’au 24 avril 2023 et à compter du 25 avril 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [I] [K], occupant sans droit ni titre depuis le 25 avril 2023 cause un préjudice à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 25 avril 2023, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [K] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le demandeur produit un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois d’août 2025 incluse de 2.986,07 euros de laquelle il convient de déduire :

— les frais de retard d’enquête : 15,24 euros + 7,62 euros X 10, non justifiés en procédure,

— les frais de poursuite : 128,70 euros qui relèveront éventuellement des dépens.

Par suite, la dette locative s’élève à la somme de 2.765,93 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [I] [K], ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 2.765,93 euros.

Elle portera intérêts au taux légal sur la somme de 1832,66 euros à compter du 22 février 2023, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [I] [K] sera condamné à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mai 2020 avec effet rétroactif au 31 mars 2020 entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT, et Monsieur [I] [K] concernant un appartement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 25 avril 2023 ;

DIT que Monsieur [I] [K] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [I] [K] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT la somme de 2.765,93 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois d’août 2025 inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 1832,66 euros à compter du 22 février 2023, date du commandement de payer et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à verser à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [I] [K] à payer la somme de 200 euros à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE [Localité 7] HABITAT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 novembre 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-Présidente

en charge des contentieux de la Protection,