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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 24/03317 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVO4 Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 03 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03317 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EVO4

Minute : 25/533

DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 4], venant aux droits de la SA OPÉRATEUR NATIONAL DE VENTE

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Madame [F] [P], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

DÉBATS : à l’audience publique du 01 Octobre 2025,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière

GROSSE : 3F CENTRE VAL DE [Localité 8]

EXPÉDITIONS : Monsieur [R] [J], Préfecture de Loir et Cher

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 29/07/2022, la SA [Adresse 4] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [J] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], contre le paiement d’un loyer mensuel de 300,26 euros.

Le 30/10/2023, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 08/10/2024, dénoncé le 11/10/2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SA [Adresse 4] a fait assigner Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique  ;condamner Monsieur [R] [J] au paiement de la somme de 3440,57 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 25/09/2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner Monsieur [R] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;condamner Monsieur [R] [J] au paiement d’une somme de 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 01/10/2025.

Au cours de cette audience, la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de sa créance au titre des loyers et charges, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 8 015,19 euros arrêtée au 30/09/2025. Elle fait valoir que Monsieur [R] [J] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement. Elle indique que depuis le mois de janvier, deux paiements sont intervenus.

En défense, Monsieur [R] [J] indique avoir 1000 euros de revenus mensuels. Il a un enfant de 13 ans à charge et paie des pensions alimentaires. Il indique ne pas avoir réglé ses loyers car il était sans ressources. Il sollicite des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03/12/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 11/10/2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 01/10/2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SA [Adresse 4] justifie avoir saisi la CCAPEX le 25/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 08/10/2024 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SA [Adresse 4] est donc recevable.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 29/07/2022, le commandement de payer délivré le 30/10/2023 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 8 015,19 euros à la charge de Monsieur [R] [J] à la date du 30/09/2025.

Il convient d’écarter de cette somme :

— les frais d’un montant de 257.1 euros dont l’origine n’est pas justifiée.

Monsieur [R] [J] ne conteste ni le principe ni le quantum de la somme réclamée.

En conséquence, Monsieur [R] [J] sera condamnée au paiement de la somme de 7758,09 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 30/09/2025 avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article IX des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 30/10/2023, la SA [Adresse 4] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1 642,73 euros au titre des loyers et charges impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 31/12/2023.

* Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative…”.

Selon l’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation contre l’occupation illicite, “ Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet”.

En l’espèce, Monsieur [R] [J] a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Il ressort du dernier décompte produit que le dernier paiement effectué par Monsieur [J] a été reçu le 13/05/2025. Depuis lors, les loyers n’ont pas été réglés. Il n’y a donc pas de reprise du paiement des loyers courants. En outre, si Monsieur [J] indique être en mesure de régler sa dette, il n’apporte aucun justificatif de ses ressources.

Par conséquents, ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire seront rejetées.

* Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [R] [J] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 31/12/2023, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 30/09/2025 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [J] succombe à l’instance de sorte qu’il supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [R] [J] sera condamné à verser à la SA HLM 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SA [Adresse 4] recevable ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] la somme de 7758,09 euros (décompte arrêté au 30/09/2025), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 08/10/2024;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 29/07/2022 entre la SA [Adresse 4] et Monsieur [R] [J] portant sur le logement situé [Adresse 2] à la date du 31/12/2023;

DIT Monsieur [R] [J] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [R] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [R] [J] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 2] (41), DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Monsieur [R] [J] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à payer à la SA 3F CENTRE VAL DE [Localité 8] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 30/09/2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [J] à verser à la SA [Adresse 3] la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [R] [J] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La juge des contentieux de la protection,