TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX BLOIS

JUGEMENT DU 28 Août 2025

N° RG 24/03084 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EU6T

N° : 25/00010

DEMANDERESSE :

S.C.I. DES GUINEAUX, dont le siège social est sis [Adresse 24]

dont le représentant légal est M. [X] [C], comparant

représentée par M^e Alain CHAUMIER, avocat au barreau de BLOIS

DEFENDERESSE :

S.A.S. JARDIN DE STE [Localité 23], dont le siège social est sis [Adresse 24]

dont le représentant légal est M. [Y] [H]

non comparante, non représentée

DEBATS : à l’audience publique du 22 Mai 2025,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Caroline VALLET, Juge Placée

Assesseurs bailleurs : Michel PRIEUR

Etienne LEROUX

Assesseurs preneurs : Bruno ADAM

Didier SERREAU

La formation du Tribunal est complète.

Avec l’assistance de Marlène ESTRUGA, Greffière

PROCÉDURE :

Le Tribunal a été saisi par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 14/09/2024.

Après une tentative de conciliation infructueuse en date du 28/11/2024, l’affaire a été renvoyée en audience de jugement aux dates du 23/01/2025, 27/03/2025 et 22/05/2025.

Débats à cette même audience et l’affaire mise en délibéré à ce jour.

notifications par LRAR le

CCC + FEX S.C.I. DES GUINEAUX

CCC S.A.S. JARDIN DE STE [Localité 23]

Copie Dossier + avocats

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique en date du 1er octobre 1971, la SCI DES GUINEAUX a consenti un bail à ferme d’une durée de 18 ans à la Société Civile de production Agro-biologiques et Alimentaires de SAINTE Marthe (ci-après la « SCPAA DE SAINTE MARTHE »), prenant effet rétroactivement au 27 septembre 1990, portant sur divers bâtiments d’exploitation et parcelles de terres cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] sur la commune de MILLANCAY (41), d’une contenance totale de 75 hectares 65 ares 72 centiares.

Le bail est reconduit tacitement.

Par décision en date du 13 mai 2011, le Tribunal de commerce de BLOIS a prononcé la cession totale des éléments d’actifs appartenant à la SCPAA DE SAINTE MARTHE au profit de la SAS [Adresse 25] MARTHE et qu’il est prévu la création de trois structures juridiques distinctes supplémentaires pour assurer la partie production par LES JARDINS DE SAINTE MARTHE, la partie formation par FORMATIONS BIO DE SAINTE MARTHE et la reprise du bien immobilier par SOCIETE IMMOBILIERE BIO CORMERAY.

Le 15 avril 2024, un commandement de payer a été délivré à la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] afin de régler les fermages des années 2022 et 2023 et de procéder au curage des fossés des parcelles, objet du bail.

Par courrier réceptionné au greffe le 17 septembre 2024, M. [X] [C], gérant de la SCI DES GUINEAUX a saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de Blois aux fins de prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages et le non entretien des chemins, fossés nécessaires à l’écoulement des eaux.

Les parties ont été régulièrement convoquées par le greffe à l’audience de conciliation du 28 novembre 2024. Aucune conciliation n’ayant été possible, l’examen du litige a été renvoyé à l’audience de jugement du 23 janvier 2025.

Après deux renvois successifs à la demande des parties, l’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, reprenant oralement ses dernières écritures, la SCI DES GUINEAUX, représentée par son conseil, demande au tribunal de, au visa de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime :

Prononcer la résiliation du bail de la société Jardins de Sainte [Localité 23] pour défaut de paiement des fermages, agissement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et cession prohibée du bail ; Condamner la société Jardins de Sainte [Localité 23] à payer la somme de 21 955,20 euros au titre des fermages des années 2022, 2023 et 2024 outre les intérêts de retard à compter du 15 avril 2024, date du commandement de payer ;Condamner la société Jardins de Sainte [Localité 23] à payer le fermage de l’année en cours depuis novembre 2024 soit 12 290.40 €/ 12 x 7 mois = 7 169.40 € ; Ordonner à la société Jardins de Sainte [Localité 23] ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux dans les trente jours après la signification de la décision à intervenir et ce, sous astreinte de 200 € par jour de retard ;Dire et juger qu’à défaut ceux-ci pourront être expulsés au besoin avec l’assistance de la force publique ;Condamner la société Jardins de Sainte [Localité 23] à payer, à la requérante une somme de 100 euros par jour au titre de l’indemnité d’occupation ;Ordonner à la société Jardins de Sainte [Localité 23] de faire procéder à un état des lieux par un expert judiciaire, en présence de la bailleresse afin de déterminer la nature des travaux de remise en état des lieux à la charge du fermier sortant ; Dire et juger qu’à défaut, la société Jardins de Sainte [Localité 23] sera condamner à payer une indemnité d’un montant de 39 438 € ; Prononcer la condamnation de la société Jardins de Sainte [Localité 23] aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer du 15 avril 2024 pour un montant de 294,06 € ; Prononcer la condamnation de la société Jardins de Sainte [Localité 23] à la somme de 3000 € en application de l’article 700 du CPC.

A l’appui de ses demandes, la SCI DES GUINEAUX fait valoir que le commandement de payer constatant le défaut de paiement des échéances 2022 et 2023 reçu par la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] le 04 avril 2024 a permis d’expirer le délai de trois mois, rendant bien fondée la demande de résiliation sur ce fondement.

Concernant les agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, elle indique qu’elle a constaté une absence d’entretien des fossés et rigoles.

Concernant la cession du bail et sous location, elle affirme que la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] a procédé à de multiples cessions partielles de son droit au bail en raison de la présence de plusieurs indications sur la boite aux lettres de l’entrée, du commodat conclu avec M. [Z] pour exercer des activités de maraichage, du commodat conclu avec l’association « MILLE VARIETES ANCIENNES » pour y exercer des activités lucratives de formation, démonstration, de loisirs et un musée et que cette association n’a pas le statut d’exploitant agricole, ce qui entraîne un changement de destination du bien loué ; et de la convention de partenariat avec M. [G] afin de lui mettre à disposition un terrain pour y installer son lieu de vie et assurer diverses prestations au profit de la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23].

Bien que régulièrement convoquée, la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] n’a pas comparu ni personne pour elle.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 28 août 2025, date à laquelle elle mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la demande de résiliation du bail

Selon l’article L.411-31 I du code rural et de la pêche maritime, « sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ;[…]

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ».

Sur la demande de résiliation pour défaut de paiement du fermage

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir adressé à la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] un commandement de payer parcellaire, puisqu’il n’est pas complet. En effet, il manque une partie du document, dont la notification dudit document.

De ce fait, la bailleresse sera déboutée de sa demande en résiliation pour défaut de paiement du fermage.

Sur la demande de résiliation pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds

En l’espèce, la bailleresse justifie le défaut d’entretien en versant au débat des photographies non circonstanciées. En effet, aucune date n’apparaît et ces photographies ne permettent nullement de justifier la résiliation du bail pour agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds.

De ce fait, la bailleresse sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de résiliation pour cession du bail et sous-location

Aux termes des articles L 411-31 II 1° et L 411-35 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut se fonder sur l’existence d’une cession prohibée pour solliciter la résiliation du bail.

Ces dispositions sont d’ordre public.

Ainsi, par cession, il convient d’entendre tout transfert, effectif et permanent, à un tiers par le preneur de tout ou partie de son droit personnel d’exploiter le fonds, que la cession ait été réalisée à titre onéreux ou gratuit.

La qualification de sous-location est généralement retenue lorsque le bien a été mis à disposition d’un tiers moyennant le paiement d’un prix constitué soit par des versements en numéraire soit par toute autre contrepartie. La preuve de la sous-location peut être administrée par tous moyens.

Un preneur peut toutefois avoir recours à un prestataire de services et une telle sollicitation ne constitue pas une sous-location, si le preneur conserve la maîtrise et la disposition des parcelles sans les abandonner à des tiers.

Selon les dispositions de l’article 1875 du code civil, le prêt à usage ou commodat est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi.

L’article 1876 du même code stipule que ce prêt est essentiellement gratuit.

Le prêt à usage n’implique aucun transfert de possession, notamment de propriété sur la chose ou ses fruits et revenus, de sorte qu’il n’en résulte aucun appauvrissement du prêteur.

Pour requalifier le contrat en bail à ferme, il faut démontrer l’existence d’une contrepartie onéreuse.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats diverses pièces :

une photographie d’une boîte aux lettres sur laquelle est inscrite différents noms de sociétés et de personnes physiques, elle est de mauvaise qualité, il est donc difficile d’y lire les noms dessus ;

Un contrat de prêt à usage commodat en date du 1er mai 2019 entre la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] et M. [D] [Z] selon lequel le prêteur concède à l’emprunteur à titre de prêt et de façon gratuite l’utilisation des « locaux et terrains en bail à la SAS JARDIN STE [Localité 23] sont tous situés sur le domaine de la SCI DES GUINEAUX 41200 MILLANCAY » ;

Un contrat de prêt à usage commodat en date du 10 août 2013, prenant effet le 1er janvier 2016, entre la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] et L’ASSOCIATION MILLE VARIETES ANCIENNES selon lequel le prêteur concède à l’emprunteur à titre de prêt et de façon gratuite l’utilisation du bâtiment Nord Est désigné comme salle de stockage, situé sur le domaine de la SCI DES GUINEAUX ;

Elle verse également un extrait du site Internet de L’ASSOCIATION MILLE VARIETES ANCIENNES ;

Elle appuie également sa demande en fournissant une convention de partenariat entre la [Adresse 22] [Localité 23] représentée par M. [A] [C] et M. [U] [G]. Ce dernier recevra une avance pour frais de la part de Intelligence Verte et de la part du Centre de formation. Il devra transmettre ses notes de frais. La ferme met à disposition de M. [U] [G] un terrain pour une durée de deux ans renouvelable chaque année par tacite reconduction. Or, il ne s’agit pas de la même société que la société défenderesse. D’ailleurs, elles n’ont pas le même dirigeant. De ce fait, il ne sera pas tenu compte de ce document.

A la lecture des pièces, il ressort que la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] a mis à disposition des terres et bâtiments au bénéficie des emprunteurs, mais avec une contrepartie onéreuse, notamment :

pour le « contrat de prêt à usage commodat » entre la demanderesse et L’ASSOCIATION MILLE VARIETES ANCIENNES, puisque « l’emprunteur assure la chose prêtée contre les risques » ;les charges sont assumées par les emprunteurs ; à durée indéterminée ; transfert de la propriété sur la chose et ses fruits et revenus.

Ainsi, les contrats de prêt à usage ou commodat doivent être requalifiés en bail rural, car il y a une mise à disposition des parcelles et des bâtiments, et ce, à titre onéreuse, sans de réelles obligations de restitution.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail à compter du présent jugement et d’ordonner l’expulsion du défendeur des lieux loués dans les trente jours après la signification du présent jugement et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire.

Sur la demande d’expulsion sous astreinte

Aucune circonstance de la cause n’impose que soit prononcée une astreinte assortissant l’obligation du preneur de quitter les lieux de sorte que la SCI DES GUINEAUX sera déboutée de cette demande.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] occupera les lieux sans droit ni titre à compter de la présente décision, causant ainsi un préjudice au bailleur.

Il convient de réparer ce dommage en fixant l’indemnité d’occupation au montant du fermage qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, à compter du prononcé de la décision et jusqu’au départ effectif des lieux et de le condamner au paiement de celle-ci.

Sur la demande d’expertise

Il est établi que le preneur a droit, en application de l’article L411-69 du code rural, à une indemnité pour les améliorations apportées au fonds loué, quelque soit la cause qui a mis fin au bail. De même, le bailleur est fondé à réclamer une indemnité en cas de dégradation du bien loué conformément à l’article L411-73.

Attendu que l’article 232 du code de procédure civile énonce que le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien.

En l’espèce, la SCI DES GUINEAUX produit un devis estimatif de la société TERRASSEMENTS DAPREMONT THIBAULT en date du 22 janvier 2025 adressé à la SCI DES GUINEAUX concernant le « curage de 5 km de fossés » pour un montant de 39 438 euros TTC, sans autres précisions, et des photographies non circonstanciées.

De ce fait, la bailleresse ne rapporte pas la preuve de dégradations du fonds par le preneur permettant de justifier une expertise judiciaire et de condamner le preneur à une indemnité de sortie.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI DES GUINEAUX de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] succombant, sera condamnée à supporter les dépens de la présente instance, en ce compris le commandement de payer du 15 avril 2024.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il sera alloué à la SCI DES GUINEAUX la somme de 1 500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 514 et suivants du Code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision à titre provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal Paritaire des Baux ruraux, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation du bail à ferme liant la SCI DES GUINEAUX et la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] portant sur divers bâtiments d’exploitation et parcelles de terres cadastrées section B n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] et [Cadastre 21] sur la commune de MILLANCAY (41), à compter du présent jugement ;

DIT que la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] est désormais occupant sans droit ni titre des parcelles objet du bail résilié;

ORDONNE à la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] de restituer les bâtiments et les parcelles louées au plus tard trente jours après la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] et celle de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion des lieux loués avec le concours de la force publique, si nécessaire ;

DIT n’y avoir lieu à astreinte ;

CONDAMNE la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] à payer à la SCI DES GUINEAUX une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, d’un montant équivalent au fermage actuel, et ce jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] devra restituer les lieux et éventuels bâtiments en bon état ou à tout le moins dans l’état existant au moment de son entrée dans les lieux et qu’à défaut il devra répondre des dégradations commises ;

DEBOUTE la SCI DES GUINEAUX du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] à payer la SCI DES GUINEAUX la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS JARDIN DE SAINTE [Localité 23] aux dépens de l’instance en ce compris le coût du le commandement de payer du 15 avril 2024 pour un montant de 294,06 euros ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par la Présidente et la Greffière susnommées.

La Greffière La Présidente du Tribunal paritaire