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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01264 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZRQ Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 23 OCTOBRE 2025

N° RG 25/01264 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZRQ

Minute : 25/441

DEMANDERESSE :

S.C.I. IMMO ‘CIEL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Antonio DA COSTA, avocat au barreau d’ORLÉANS, substitué par M^e Jean-françois MORTELETTE, avocat au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [V] [X]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Antonio DA COSTA

EXPÉDITION : Madame [V] [X], la Préfecture de Loir-et-Cher

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 8 août 2020, la SCI IMMO’CIEL 45 a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [X] portant sur un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 5], contre le paiement d’un loyer mensuel de 500 € euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

La SCI IMMO’CIEL a fait assigner Mme [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois statuant en référé par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023.

Suivant ordonnance de référé du 20 mars 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS a déclaré la demande de résiliation, expulsion et condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation irrecevable et condamné Mme [V] [X] à payer à la SCI IMMO’CIEL 45 une somme provisionnelle de 2485 € à valoir sur les loyers impayés selon décompte arrêté au 7 mars 2023 échéance de mars 2023 incluse et condamné la locataire à payer la somme de 700 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’instance à l’exclusion du commandement de payer du 07 mars 2023.

Le 14 janvier 2025, la SCI IMMO’CIEL 45 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 02 avril 2025, dénoncé le 03 avril 2025 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SCI IMMO’CIEL 45 a fait assigner Mme [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail au 14 mars 2025 et subsidiairement son prononcé ;

— ordonner à Mme [V] [X] et à tous occupants de son chef de quitter les lieux dans le délai de 6 semaines à compter du commandement de quitter les lieux et à défaut expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles

— condamner Mme [V] [X] au paiement de la somme de 11633 € euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés à la date d’effet du commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 10133 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— condamner Mme [V] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers à compter du 1er avril 2025 jusqu’à libération complète des lieux ;

— condamner Mme [V] [X] au paiement d’une somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens

L’audience initialement fixée au 07 janvier 2026 a été avancée à l’audience du 24 septembre 2025, les parties ayant été avisées par lettre recommandée du greffe et par lettre simple.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 24 septembre 2025.

Au cours de cette audience, la SCI IMMO’CIEL 45 a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle fait valoir que Mme [V] [X] a cessé de s’acquitter du paiement des loyers malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’étant au contraire accrue depuis la délivrance du commandement.

En défense, bien que régulièrement assignée à l’étude, Mme [V] [X] n’a pas comparu ni personne pour elle.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 23 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, " La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ". Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

I -Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 03 avril 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 24 septembre 2025.

* Sur la saisine de la CCAPEX :

Par ailleurs, l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 ajoute, à compter du 1er janvier 2015, que les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

La SCI IMMO’CIEL 45 justifie avoir saisi la CCAPEX le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 02 avril 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

La demande formée par la SCI IMMO’CIEL 45 est donc recevable.

II – sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SCI IMMO’CIEL 45 fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 8 août 2020, le commandement de payer délivré le 14 janvier 2025 et le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 11633 € euros à la charge de Mme [V] [X] à la date du 14 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse).

En s’abstenant de comparaître, Mme [V] [X] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge lui incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, Mme [V] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 11633 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 14 mars 2025 (échéance de mars 2025 incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 10133 € euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers:

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient à l’article VIII des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 janvier 2025, la SCI IMMO’CIEL 45 a fait commandement d’avoir à payer la somme 10133 € euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 15 mars 2025. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à Mme [V] [X] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur l’indemnité d’occupation:

Mme [V] [X] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 15 mars 2025, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit 500 € euros, et ce à compter du 15 mars 2025 compte tenu des éléments ci-dessus.

III – Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [V] [X] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner Mme [V] [X] à payer à la SCI IMMO’CIEL 45 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la SCI IMMO’CIEL 45 recevable ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à la SCI IMMO’CIEL 45 la somme de 11633 euros (décompte arrêté au 14 mars 2025, terme du mois de mars 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 14 janvier 2025 sur la somme de 10133 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 8 août 2020 entre la SCI IMMO’CIEL 45 et Mme [V] [X] portant sur le logement situé [Adresse 5] à la date du 15 mars 2025 ;

DIT Mme [V] [X] désormais occupant sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [X] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5], SIX SEMAINES après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par Mme [V] [X] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à la SCI IMMO’CIEL 45 une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit 500 € euros, et ce, à compter du 15 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Mme [V] [X] à payer à la SCI IMMO’CIEL 45 la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [V] [X] aux entiers dépens de la présente instance

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,