____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01729 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2PK Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 13 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/01729 – N° Portalis DBYN-W-B7J-E2PK

Minute : 25/516

DEMANDERESSE :

Madame [K] [T]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de Blois,

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [W] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [H] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 08 Octobre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Tatjana JEVTIC, Magistrate à Titre Temporaire

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Marie QUESTE

EXPÉDITIONS : M. [N] [W] [S], Mme [Z] [O], la Préfecture de Loir -et-Cher

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé sous signature électronique en date du 08 juillet 2021 avec effet au 16 juillet 2021, Mme [K] [T] a loué à M. [N] [S] et Mme [Z] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 4] (LOIR-ET-CHER), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 708,17 euros.

Par acte d’huissier du 06 Février 2024 remis à personne, Mme [K] [T] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1735,76 € au titre des loyers et charges échus, mois de février 2024 inclus, outre le coût de l’acte pour 127,95 €.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 21 novembre 2024 et la CAF avisée par courrier recommandé le 21 novembre 2024.

Par acte d’huissier en date du 19 mai 2025 délivré à étude, Mme [K] [T] a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BLOIS et demande de:

— Déclarer les demandes recevables et bien fondées

— Rejeter les demandes contraires,

— Constater que le bail a valablement été conclu,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et subsidiairement à défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— constater que le logement est occupé sans droit ni titre depuis le 25 janvier 2025

— ordonner l’expulsion des locataires, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner les locataire à payer une somme provisionnelle d’un montant de 3179,89 € euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 20 janvier 2025 assorti des intérêts de droit à compter de l’exploit introductif d’instance,

— condamner les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle de 725,73 € à compter du 20 janvier 2025 jusqu’à la libération définitive des lieux

— À titre subsidiaire :

— Condamner solidairement les locataires à régler 4350,15 € au titre des loyers impayés au 20 février 2025 et de la taxe d’ordure ménagère,

— En tout état de cause

— condamner les locataires à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens comprenant le coût du commandement de payer,

— Ordonner l’exécution provisoire

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée à la Préfète du département du Loir-Et-Cher le 20 mai 2025.

Un courrier a été adressé à la CCAPEX le 21 novembre 2024 ainsi qu’à la CAF.

Par courriers simples et recommandés du greffe, l’audience initialement prévue le 21 janvier 2026 a été avancée au 08 octobre 2025.

À cette audience, Mme [K] [T], comparait par le biais de son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance précisant qu’aucun règlement n’est intervenu que la dette locative s’élève à 8540 €.

Les locataires n’ont pas comparu à l’audience bien qu’ils aient réceptionné les courriers recommandés du greffe.

L’affaire est mise en délibéré au 13 novembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 mai 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 08 octobre 2025.

Par ailleurs, la bailleresse justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 21 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, alors même qu’elle est bailleresse personne physique et non tenue par cette formalité.

La demande formée par le Mme [K] [T] est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur le contrat de bail sous signature électronique

L’article 1367 du code civil dispose que la signature nécessaire à la perfection d’un acte juridique identifie celui qui l’appose. Elle manifeste le consentement des parties aux obligations qui découlent de cet acte. Quand elle est apposée par un officier public, elle confère l’authenticité à l’acte. Lorsqu’elle est électronique, elle consiste en l’usage d’un procédé fiable d’identification garantissant son lien avec l’acte auquel elle s’attache. La fiabilité de ce procédé est présumée, jusqu’à preuve contraire, lorsque la signature électronique est créée, l’identité du signataire assurée et l’intégrité de l’acte garantie, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Le décret n° 2017-1416 du 28 septembre 2017 (qui s’est substitué au décret n°2001-272 du 30 mars 2001) précise, en son article 1, qu'« est une signature électronique qualifiée une signature électronique avancée, conforme à l’article 26 du règlement susvisé (règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE) et créée à l’aide d’un dispositif de création de signature électronique qualifié répondant aux exigences de l’article 29 dudit règlement, qui repose sur un certificat qualifié de signature électronique répondant aux exigences de l’article 28 de ce règlement ».

L’article 26 du règlement (UE) n° 910/2014 du Parlement européen et du Conseil du 23 juillet 2014 sur l’identification électronique et les services de confiance pour les transactions électroniques au sein du marché intérieur et abrogeant la directive 1999/93/CE – « Exigences relatives à une signature électronique avancée » dispose : " Une signature électronique avancée satisfait aux exigences suivantes :

a) être liée au signataire de manière univoque ;

b) permettre d’identifier le signataire ;

c) avoir été créée à l’aide de données de création de signature électronique que le signataire peut, avec un niveau de confiance élevé, utiliser sous son contrôle exclusif ; et

d) être liée aux données associées à cette signature de telle sorte que toute modification ultérieure des données soit détectable.

Selon l’article 32 du même règlement, le processus de validation d’une signature électronique qualifiée confirme la validité d’une signature électronique qualifiée à condition que :

a) le certificat sur lequel repose la signature ait été, au moment de la signature, un certificat qualifié de signature électronique conforme à l’annexe I ;

b) le certificat qualifié ait été délivré par un prestataire de services de confiance qualifié et était valide au moment de la signature ;

(…) f) la signature électronique ait été créée par un dispositif de création de signature électronique qualifié (soit un dispositif respectant les exigences fixées à l’annexe II et certifié par les organismes publics ou privés désignés par les Etats membres au sens des articles 29 et 30).

En l’espèce, la bailleresse verse à l’appui de ses demandes un contrat de bail portant une signature électronique attribuée aux locataires avec un certificat de signature électronique Yousign.

Elle produit en outre les justificatifs d’identité, l’avis d’impôts 2019, les bulletins de salaire, leur contrat de travail et le mail échangé avec les locataires confirmant ainsi la validité de la signature électronique et du contrat de bail.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligée de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Mme [K] [T] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies que la dette locative de M. [N] [S] et Mme [Z] [O] s’élève à la somme de 3179,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en ses dispositions applicables à la date d’établissement du contrat de bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties contient une clause résolutoire en page 4 stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, aucun règlement n’ayant été effectué dans les deux mois à compter du commandement de payer du 20 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de M. [N] [S] et Mme [Z] [O] sera ordonnée, en conséquence.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [N] [S] et Mme [Z] [O] restent redevables des loyers jusqu’au 20 janvier 2025 et à compter du 21 janvier 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, M. [N] [S] et Mme [Z] [O], occupants sans droit ni titre depuis le 21 janvier 2025 ont causé un préjudice à Mme [K] [T] qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail soit 725,73€ et de les condamner solidairement à régler cette somme à compter du 21 janvier 2025.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [N] [S] et Mme [Z] [O] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [K] [T] et en l’absence d’éléments sur la situation financière des défendeurs, M. [N] [S] et Mme [Z] [O] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que le contrat de bail sous signature électronique est valide ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08 juillet 2021 entre Mme [K] [T], d’une part, et M. [N] [S] et Mme [Z] [O], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 3] (LOIR-ET-CHER) sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [Z] [O] solidairement à verser à Mme [K] [T] la somme de 3179,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2025 inclus.

DIT que M. [N] [S] et Mme [Z] [O] devront quitter les lieux loués sis [Adresse 4] (LOIR-ET-CHER) et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de M. [N] [S] et Mme [Z] [O] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de six semaines suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [Z] [O] à verser à Mme [K] [T] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit 725,73 € par mois à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE solidairement M. [N] [S] et Mme [Z] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

CONDAMNE M. [N] [S] et Mme [Z] [O] à payer à Mme [K] [T] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une expédition de la décision sera transmise à la Préfète du LOIR ET CHER en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,