N° RG 23/00158 – N° Portalis DBZI-W-B7H-EHP2

MINUTE N°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VANNES

JUGEMENT DU 22 Mai 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

Madame [K] [L], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Florence THOMAS-BLANCHARD de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [M], demeurant [Adresse 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro [Numéro identifiant 4] du 05/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

représenté par M^e Perrine LIMON-DUPARCMEUR, avocat au barreau de VANNES substituée par M^e Pierre-alexandre LE MOING, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENCE : Mylène SANCHEZ, juge des contentieux de la protection

GREFFIER : Olivier LACOUA

DÉBATS : A l’audience publique du 20 Mars 2025, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2025

DECISION : Contradictoire, en premier ressort, rendue publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe

Le :

Exécutoire à : M^e HAMON-PELLEN

Copie à : M^e LIMON-DUPARCMEUR, DDETS 56

RG N° 23-158. Jugement du 22 mai 2025

FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 27 décembre 2010 à effet au 1er février 2011, M. [O] [L] et Mme [K] [L] ont donné à bail à M. [N] [M] un local d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 480 euros, outre les taxes récupérables.

M. [O] [L] et Mme [K] [L] ont fait délivrer à M. [N] [M], pour le 31 janvier 2023, un congé pour vendre, cet acte ayant été remis directement entre les mains du preneur par acte de commissaire de justice en date du 15 juillet 2022.

Le 8 février 2023, également remis à personne, M. [O] [L] et Mme [K] [L] lui ont fait délivrer sommation de quitter les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2023, M. [O] [L] et Mme [K] [L] ont fait assigner M. [N] [M] devant la présente juridiction à laquelle il est demandé de :

juger que le congé pour vente signifié le 15 juillet 2022 est valable et déclarer M. [N] [M] occupant sans droit ni titre,ordonner l’expulsion de M. [N] [M], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,ordonner que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (480 euros + charges dont le montant sera à parfaire) à compter de la résolution du bail jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,condamner M. [N] [M] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, en raison des troubles et tracas des demandeurs s’agissant de leur préjudice moral,condamner M. [N] [M] à leur régler 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux à hauteur de 189,20 euros.

A l’audience du 4 mai 2023, les parties, représentées par leurs Conseils, ont sollicité le renvoi. L’affaire a été renvoyée au 6 juillet 2023, 19 octobre 2023, 21 décembre 2023, 25 janvier 2024, 28 mars 2024, 30 mai 2024.

À l’audience du 30 mai 2024, le juge a interrogé les parties sur les propositions de relogement faites au locataire, mais également sur la recevabilité de la demande reconventionnelle d’expertise faite à titre principal.

L’affaire a été renvoyée à la demande des parties au 5 septembre 2024, puis au 3 octobre 2024 compte tenu de la transmission de nouvelles écritures des demandeurs.

À l’audience du 3 octobre 2024, M. [N] [M] a sollicité le renvoi de l’affaire par la voix de son Conseil.

M. [O] [L] et Mme [K] [L], également représentés, se sont opposés à cette demande, indiquant que les conclusions transmises le 3 septembre précédent ne complétaient leurs prétentions que sur le quantum des sommes dues et qu’ils n’étaient pas opposés à ce que le défendeur soit autorisé à remettre une note en délibéré sur ce point.

L’affaire a été retenue et le défendeur a été autorisé à transmettre une note en délibéré sur le quantum des prétentions financières.

Pour les moyens développés dans leurs conclusions n°3 auxquelles ils se sont expressément référés, M. et Mme [L] demandent au juge:

A titre principal, de :

juger que le congé pour vente signifié le 15 juillet 2022 est valable et déclarer M. [N] [M] occupant sans droit ni titre,

A défaut, de :

juger que le bail est résilié de plein droit eu égard aux manquements graves et répétés de M. [M]

En tout état de cause, de :

ordonner l’expulsion de M. [N] [M], ainsi que de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique,ordonner que le sort des meubles soit réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer (480 euros + charges dont le montant sera à parfaire) à compter de la résolution du bail jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,condamner M. [N] [M] à leur verser la somme de 19042,18 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2024, outre la somme de 766,38 euros correspondant à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,condamner M. [N] [M] au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, en raison des troubles et tracas des demandeurs s’agissant de leur préjudice moral,débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contrairescondamner M. [N] [M] à leur régler 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la sommation de quitter les lieux à hauteur de 189,20 euros.

A l’appui de ses conclusions n°2, M. [N] [M], représenté par son Conseil, demande au juge de :

— à titre principal, dire nul et de nul effet le congé délivré à M. [M] à la demande des époux [L],

— avant dire droit, ordonner une expertise visant à vérifier, décrire et mesurer l’existence et l’étendue des défauts de conformité du logement aux normes requises par le décret 2002-120,

— en tout état de cause :

— à titre principal ordonner la suspension du paiement des loyers,

— à titre subsidiaire, ordonner la suspension partielle du paiement des loyers à hauteur de la moitié,

— condamner les époux [L] à verser à M. [M] la somme de 6900 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— en toute hypothèse :

— débouter les époux [L] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux [L] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner les époux [L] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

Par note en délibéré reçue le 5 novembre 2024, M. [M] a transmis de nouvelles conclusions n°3 et des pièces.

M.et Mme [L] ont sollicité le rejet de ces nouvelles écritures et pièces sur le fondement de l’article 445 du code de procédure civile.

Le 5 décembre 2024, par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats et a sollicité les observations des parties sur le quantum de la créance locative revendiquée au regard des sommes mentionnées aux pièces 23 et 24 du défendeur, à savoir les copies d’un courriel du 5 octobre 2023 et du [Localité 5] livre).

À l’audience du 23 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée au 6 février puis au 20 mars 2025.

À l’audience du 20 mars 2025, les parties ont comparu, représentées par leurs Conseils respectifs.

M.et Mme [L] renvoient à leurs conclusions n°3 développées ci-avant.

Ils contestent l’attestation sur l’honneur versée dans les pièces adverses et indiquent ignorer la provenance des livres de comptes produits par M. [M].

Pour les motifs développés dans ses conclusions n°3 auxquelles il s’est expressément référé, M. [M] demande au juge de :

— à titre principal, dire nul et de nul effet le congé délivré à M. [M] à la demande des époux [L],

— avant dire droit, ordonner une expertise visant à vérifier, décrire et mesurer l’existence et l’étendue des défauts de conformité du logement aux normes requises par le décret 2002-120, et à en déterminer les causes,

— en tout état de cause :

— à titre principal ordonner la suspension du paiement des loyers,

— à titre subsidiaire, ordonner la suspension partielle du paiement des loyers à hauteur de la moitié,

— condamner les époux [L] à verser à M. [M] la somme de 6900 euros à titre provisionnel à valoir sur l’indemnisation de ses préjudices,

— en toute hypothèse :

— débouter les époux [L] de leurs demandes, fins et conclusions,

— condamner les époux [L] à lui verser la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— condamner les époux [L] aux entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 22 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé et l’expulsion

Selon l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, I. – Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

(…)

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.

(…)

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

(…)

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

(…).

M. [N] [M] expose qu’à la date d’échéance contrat de bail, soit le 31 janvier 2023, M. [O] [L] et Mme [K] [L] étaient respectivement âgées de 63 et 62 ans s’agissant des bailleurs, tandis qu’il avait lui-même 65 ans tandis qu’à la date de notification du congé le 15 juillet 2022, son revenu fiscal de référence s’élevait à la somme de 7596 euros.

Il demande donc au juge de dire que le congé est nul et de nul effet en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

M. et Mme [L] rappellent que souhaitant vendre le logement, ils étaient tenus par le délai de six mois imposé par la loi pour signifier un congé pour vendre et laissent la validité du congé à l’appréciation du juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées au dossier qu’à l’initiative de son bailleur, M. [N] [M] s’est vu signifier le 15 juillet 2022, soit plus de six mois avant le terme de son bail, directement à personne et par acte de commissaire de justice, un congé pour vendre pour le 31 janvier 2023.

Il ressort des éléments constants du dossier que le 31 janvier 2023, date d’échéance du contrat de bail, M. [M] était âgé de 65 ans pour être né le 22 décembre 1957, tandis que M. et Mme [L], respectivement nés les 9 mars 1959 et 27 mars 1960, étaient âgé de 63 et 62 ans.

Il est justifié à la date de délivrance du congé, que M. [M] percevait des retraites CNAV et AGIR-ARRCO pour un montant net mensuel de 710,73 (pièce 17), qu’il a déclaré pour l’année 2022 un montant total de revenus de 8644 euros (pièce 18) et que son revenu fiscal de référence a été retenu à la somme de 7596 euros par le bureau d’aide juridictionnelle le 5 avril 2023, tandis que l’arrêté du 27 décembre 2021 relatif au plafond de ressources des bénéficiaires de la législation sur les habitations à loyer modéré et des nouvelles aides de l’État en secteur locatif fixe à 21 139 euros le plafond du revenu fiscal de référence pour une personne seule (pièce 19).

Dans la mesure où il n’est pas prétendu que les ressources des bailleurs étaient inférieures au plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, il leur incombait ainsi de proposer à M. [M] un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Il n’a été justifié d’aucune proposition de relogement faite au locataire.

En conséquence, sans qu’il ne s’agisse d’un motif de nullité au sens des textes visés, la demande de M. et Mme [L] visant à voir déclarer valable en la forme et au fond le congé délivré ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande subsidiaire en résiliation eu égard aux manquements du preneur et les demandes reconventionnelles

L’article 1728 du code civil met à la charge du locataire l’obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail et de payer son loyer et les charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé:

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…),

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure (…);

e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article (…);

(…)

g) De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant…”.

Il s’agit d’obligations essentielles du contrat de location dont l’inobservation est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1741, 1224 et suivants du même code, à condition toutefois que le manquement, apprécié à la date de l’audience, soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, M. et Mme [L] exposent que M. [M] est redevable d’une dette de loyers de 19 042,18 euros et de taxes d’enlèvement des ordures ménagères à hauteur de 766,38 euros, qu’il n’a jamais justifié d’une assurance contre les risques locatifs entre 2009 et 2022 et a visiblement manqué à son obligation d’entretien du logement.

Ils relèvent que le dernier paiement effectué par le preneur date du 15 juin 2020 et qu’aucune caution ne s’est engagée à garantir solidairement le paiement des sommes dues par le preneur.

Ils entendent faire valoir que si M. [M] soutient qu’il n’existe aucun arriéré, il excipe tout à la fois d’une exception d’inexécution liée à l’état du logement, sans rapporter la preuve que les manquements des bailleurs seraient suffisamment graves pour justifier le non-paiement de ses loyers, alors :

— que leur locataire s’est systématiquement opposé à l’intervention des artisans qu’ils mandataient pour réalisation des réparations sollicitées,

— qu’ils n’ont jamais été destinataires du courrier visé en pièce 5 du défendeur et des devis présentés en pièces 13, 14, 15 et 16,

— que M. [M] ne les a jamais informés de quelques difficultés que ce soit avant la délivrance du congé,

— que le locataire, qui ne rapporte pas la preuve de ses prétentions, ne saurait solliciter la réalisation d’une expertise pour pallier sa carence, alors que le rapport de Soliha, réalisé de manière non contradictoire, ne s’appuie que sur ses seules déclarations.

M. [M] indique que contrairement aux allégations des demandeurs, le loyer leur a bien été réglé, directement par lui dans un premier temps, puis par son épouse en sa qualité de caution jusqu’au mois de juin 2023 à tout le moins.

Il souligne que c’est de parfaite mauvaise foi que M. et Mme [L] prétendent aujourd’hui le contraire et qu’ils sont irrecevables, car dépourvus d’intérêt à agir, et au surplus mal fondés à solliciter le paiement des loyers dès lors qu’aux termes de l’article 1219 du Code civil, une partie à un contrat peut refuser d’exécuter son obligation, quand bien même elle serait exigible, dès lors que l’inexécution dont son cocontractant se rend coupable est suffisamment grave.

M. [M] entend faire valoir que le rapport établi par Soliha permet de constater que les bailleurs ont manqué à leur obligation de délivrance d’un logement décent, ce dont il s’était plaint avant même la délivrance du congé, de sorte qu’il aurait été fondé en toute hypothèse à suspendre le paiement des loyers de ce fait.

Sur la demande au titre des loyers impayés

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, les demandeurs ont fait sommation à M. [M] de leur payer la somme de 15 367,72 euros au titre du solde des loyers et provision sur charges impayés selon décompte arrêté à la date de délivrance de l’acte.

Selon décompte arrêté au mois d’août 2024, les demandeurs précisent que le dernier paiement effectué par M. [X] remonte au 15 juin 2020 et sollicitent la condamnation de ce dernier à leur régler la somme de 19 042,18 €, déduction faite des allocations versées par la caisse d’allocations familiales dont ils détaillent le quantum.

M. [M], qui conteste le montant réclamé, verse aux débats :

— pièce n°28 : un acte de caution solidaire aux termes duquel Mme [Y] [V] s’est engagée en cette qualité “pour le paiement des loyers dont le montant mensuel initial s’élève à quatre cent quatre vingt euros, plus révision et accessoires”,

— pièce n°31 : un mail du 25 janvier 2021 portant mention de M. [O] [L] en qualité d’expéditeur et la signature de Mme [K] [L], à destination de Mme [Y] [V], l’invitant à régler le montant de dette de 1802,34 euros et l’informant de la prochaine mise en vente du bien,

— pièce n°30 :

— un document intitulé “[L] Locations – [Localité 5] Livre Global provisoire du 1er octobre 2022 au 28 février 2023" faisant état d’une dette de 4011,12 euros échéance de février 2023 incluse et déduction faite du montant des allocations versées par la caisse d’allocations familiales et d’un versement réalisé au nom de Mme [V] pour 400 euros le 31 octobre 2022

— un document intitulé “[L] Locations – [Localité 5] Livre Global provisoire du 1er janvier 2022 au 31 juillet 2022" faisant état d’une dette de 2493,54 euros échéance de juillet 2022 incluse et déduction faite du montant des allocations versées par la caisse d’allocations familiales et de plusieurs versements réalisés au nom de Mme [V] pour un montant total de 1762,58 euros sur la période susdite,

— pièce n°23 : mail du 5 octobre 2023 portant mention de M. [O] [L] en qualité d’expéditeur, à destination de Mme [Y] [V], faisant état d’une dette de 2820,84 euros et l’invitant en régler le montant en sa qualité de caution solidaire,

— pièce n°31 : un courrier signé de Mme [L] en date du 6 janvier 2023 à destination de Mme [V], la mettant en demeure, sous quinzaine, de régler la somme de 3679,18 euros et l’informant du souhait de vendre le bien loué,

— pièce n°32 : un courrier signé de Mme [L] en date du 24 février 2023 à destination de Mme [V], la mettant en demeure de régler la somme de 4011,12 euros avant le 10 mars suivant,

— pièce n°29 : un courrier de Mme [V] en date du 5 juin 2023, indiquant dénoncer son engagement au regard de ses difficultés financières personnelles

— pièce n°33 : un document intitulé “[L] Locations – [Localité 5] Livre Global provisoire du 1er janvier 2023 au 31 mai 2023" faisant état d’une dette de 998,82 euros échéance de mai 2023 incluse, déduction faite du montant des allocations versées par la caisse d’allocations familiales et de deux versements au nom de Mme [V] pour 2011,12 euros et 2000 euros, le 9 mars 2023,

— pièce n°23 : un document intitulé “[L] Locations – [Localité 5] Livre Global provisoire du 1er juillet 2023 au 31 octobre 2023" faisant état d’une dette de 2820,84 euros échéance d’octobre 2023 incluse et déduction faite du montant des allocations versées par la caisse d’allocations familiales,

— pièce n°33 : un mail du 6 décembre 2023 portant mention de M. [O] [L] en qualité d’expéditeur et la signature de Mme [K] [L], à destination de Mme [Y] [V], faisant état d’une dette de 3848,72 euros,

— pièce n°35 : attestation sur l’honneur de Mme [V] rédigée en ces termes : “Je soussignée [V] [Y] née le 24 avril 1962 à [Localité 6] certifie sur l’honneur que j’ai bien versé les sommes dues pour loyers impayés à Me [L] concernant mon ex-mari [M] [N] (…). Ces sommes lui ont été versées soir par virements soit en chèques”.

S’agissant des impayés locatifs, il convient de rappeler que selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

S’il ressort du bail produit par les propriétaires que celui-ci est signé par une caution (pièce n°1) et que M. [M] verse aux débats un acte de cautionnement signé de Mme [V], sur lequel la signature du bailleur est présente, aucune obligation légale ou conventionnelle n’impose aux propriétaires d’actionner la caution.

Outre le fait que M. et Mme [L] contestent être à l’origine des extraits de [Localité 5] livre et des mails versés aux débats par M. [M], ces pièces apparaissent insuffisantes à rapporter la preuve de paiements effectifs, faute pour le défendeur de produire les relevés de compte de Mme [V].

En conséquence, M. [M] apparaît redevable à l’égard des époux [L], en deniers ou quittance néanmoins, de la somme de 19042,18 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2024.

S’agissant des taxes d’enlèvement des ordures ménagères

M. et Mme [L] demandent au juge de condamner M. [M] à leur verser la somme de 766,38 euros correspondant aux taxes d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2019 à 2024 incluses.

M. [M] entend voir rejeter cette demande.

En application des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

À l’appui de leurs prétentions,M. et Mme [L] ne versent aucun document visant à justifier du quantum des taxes revendiquées, de sorte qu’ils ne pourront qu’être déboutés de leur demande, faute pour eux de rapporter la preuve qui leur incombait.

Sur la demande en résiliation du bail et la demande d’expertise avant dire droit

S’agissant du défaut d’assurance reproché au locataire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions précitées il incombe au locataire de justifier, chaque année lorsque le bailleur lui en fait la demande, de ce qu’il est assuré contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, M. et Mme [L] ont mis en demeure M. [M] d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

M. [M] verse aux débats des attestations d’assurance habitation justifiant du respect de son obligation entre le 24 mars 2017 et le 31 décembre 2024 (pièces 20, 21 et 34).

Bien que les bailleurs s’interrogent sur le bon respect de cette obligation d’assurance locative entre 2009 et 2022, force est de constater qu’il n’est justifié d’aucune demande annuelle de leur part, de sorte que ce moyen apparaît insuffisant à lui seul pour justifier la résiliation du bail.

Il est constant que dans la mesure où le paiement du loyer est fondé sur la mise à disposition du logement et non sur sa jouissance, le preneur ne peut invoquer l’exception d’inexécution du bailleur dans son obligation de délivrance d’un logement décent pour être exonéré de son obligation de paiement du loyer qu’à la condition qu’il justifie de l’impossibilité d’utiliser les lieux loués.

À l’appui de sa défense, M. [M] verse aux débats un courrier reçu le 21 septembre 2020 par les bailleurs, aux termes duquel il dénonçait divers désordres dans le logement :

– consommation excessive de combustible du système de chauffage vétuste et inadapté à la surface du logement, radiateurs ne pouvant être réglés, ouvertures non étanches, manque ou mauvais isolation entre la cave et le plancher ainsi qu’au niveau des murs,

– Dans la véranda : vétusté du bâti, mauvaise étanchéité à l’air.

– Dans la cuisine : pas de double vitrage, portes et fenêtres qui laissent passer l’air, robinetterie vétuste.

– Dans le salon : interrupteurs vétustes, air froid qui remonte de la cave.

– Dans la salle de bains : fenêtre qui laisse passer l’air, pas de double vitrage, prise de courant inadaptée au fonctionnement du lave-linge, robinetterie vétuste.

– Dans les WC : chasse d’eau vétuste, fuite.

Le rapport établi par Soliha Morbihan après une visite réalisée, en l’absence des propriétaires, le 27 octobre 2020, mentionne :

— les déclarations du bailleur au titre du confort intérieur en ce que ce dernier a indiqué que le problème de froid ressenti l’hiver dernier proviendrait selon lui des fenêtres à simple vitrage présent dans la cuisine et au sous-sol, outre l’orientation au nord de la cuisine et de la salle de bains,

— un relevé de température à 17,1° et d’humidité à 63,7 % alors que les fenêtres du logement et la porte d’entrée sont restées ouvertes tout au long de la visite par temps pluvieux,

— une isolation de la toiture en laine de verre dans les combles en bon état,

— une isolation des murs inconnue,

— une isolation du plancher en laine de verre en bon état,

— des fenêtres ouverture en PVC double vitrage dans le salon et les chambres ; une fenêtre et une porte simple vitrage dans la cuisine, une fenêtre simple vitrage dans la salle de bains, une véranda simple vitrage avec des vitrages brisés,

— quelques moisissures dans la cage d’escalier, dans l’une des chambres dans la salle d’eau, possiblement causées par l’humidité et une carence de chauffage,

— une fuite de la chasse d’eau, et les déclarations du locataire selon lesquelles les robinets “coulent”,

— un système de chauffage composé d’une chaudière à fioul ancienne alimentant des radiateurs en acier ainsi qu’une cheminée à foyer ouvert, outre des radiateurs d’appoint ajoutés par le locataire (poêle à pétrole et convecteurs électriques type bain d’huile).

La consommation d’eau était dite au-dessus des moyennes de consommation nationale ; la consommation mensuelle d’électricité était d’environ 66 € par mois et la consommation de fioul était dite inférieure aux moyennes de consommation pour un logement de même superficie.

M. [M] produit également un courrier de M. [Z] [A], sans date ni signature, adressé à Mme [W], accompagné de la copie de la carte d’identité de ce dernier, rédigé en ces termes: “le 15 décembre 2020, je suis allé faire l’entretien de la chaudière fioul au sol. J’ai démonté le corps de chauffe et nettoyé. J’ai vérifié le circulateur, j’ai vérifié le brûleur et le gicleur. Et les flexibles fioul. Tous étaient OK quand j’ai nettoyé le corps de chauffe. Il a été constaté que le corps de chauffe en amiante était détruit et plein de trous (cf.photos), je n’ai donc pas pu remettre la chaudière en route. Car sans pare-flamme, il y a un risque d’incendie important, j’ai donc mis la chaudière en dgi (danger grave imminent). J’ai appelé mon fournisseur qui m’a expliqué que cette pièce n’existait plus car trop ancienne. J’ai en l’occurrence réparé le joint wc et le condit de la cheminée. Malheureusement je n’ai pas pu remettre la chaudière en route. J’ai prévenu la propriétaire par message vocal sur son répondeur le jour même de mon retour en début d’après-midi. Je n’ai jamais eu aucune retour ni par téléphone, ni par texto ni par mail” (pièce n°5).

Outre divers devis de la même entreprise pour des travaux sur la robinetterie sanitaire, la mise en place de robinets thermostatiques, le changement des wc (pièces 14 à 16) dont il n’est pas établi qu’ils auraient été portés à la connaissance des propriétaires et qui ne sauraient suffire à établir la réalité de désordres non constatés de manière objective, le défendeur verse aux débats d’autres courriers à destination de M. et Mme [L], datés des 5 mai et 1er juin 2021 et 18 janvier 2023 faisant état :

— le 5 mai 2021, d’une fuite importante du ballon d’eau chaude et de l’absence d’intervention sur la chaudière signalée hors service depuis le 15 décembre 2020, le contraignant à utiliser des radiateurs d’appoint,

— le 1er juin suivant, du rappel des désordres constatés sur la chaudière, ainsi que divers autres problèmes d’isolation, plomberie, électricité, et de chauffe-eau,

— le 18 janvier 2023, de l’absence de toute intervention des propriétaires, avec mise en demeure de procéder à la mise en conformité du logement aux normes de décence.

Seul est justifié l’envoi en recommandé du courrier du 1er juin 2021, sans preuve de sa réception par les propriétaires qui exposent n’avoit jamais été informés des difficultés rencontrées dans le logement.

L’article 146 du code de procédure civile prévoit que «Une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver.

En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve”.

Si M. [M] entend faire valoir que les dispositifs d’aération du logement sont en mauvais état et que l’appartement n’est pas protégé contre les infiltrations d’air parasite, de sorte que l’apparition de l’humidité et de moisissures était inévitable, force est de constater qu’à l’exception des relevés de chauffage et d’humidité réalisés par temps de pluie alors que l’ensemble des portes et fenêtres du logement était ouvert, d’une fuite de la chasse d’eau et de quelques moisissures, aucun des désordres dont se prévalait le locataire dans son courrier de septembre 2020 n’a été constaté par Soliha et il ne ressort pas du rapport susvisé les éléments suffisants pour caractériser un état d’indécence, et par là-même un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, alors que la véranda du salon était cassée et que le locataire décrivait ainsi ses habitudes de chauffe : « 1000 W dans la cuisine 1h tous les matins + le poêle à pétrole en automne et printemps. Sinon l’hiver c’est avec la chaudière fuel. Dans les chambres vous chauffez peu avec le convecteur électrique. Dans la salle de bains un soufflant, 30 min max pendant la douche”.

En outre, il apparaît que les recommandations d’amélioration du bâti et des équipements formulés par Soliha (remplacement de la fenêtre simple vitrage de la cuisine et de la porte d’entrée ; installation d’un insert ou d’un poêle à bois, changement de la chaudière à fioul, installation d’un thermostat d’ambiance, installation de robinets à tête thermostatique sur les radiateurs ; pose d’une VMC, installation d’une hotte aspirante…), ne reposent sur aucune constatation péjorative, puisque n’ont été relevé ni un défaut d’étanchéité du logement à l’air et à l’eau, ni le moindre dysfonctionnement du système de chauffage alors que la visite des lieux a été réalisée le 27 octobre 2020.

Enfin, si l’entreprise [A] a bien réalisé un devis de révision de la chaudière en date du 28 octobre 2020 (pièce n°13), et que Soliha devait régler le solde de la facture après versement par le locataire de la somme de 56,90 €, “correspondant à son apport personnel” (pièce n°6), le courrier rédigé par M. [A] à une date non précisée ne saurait suffire à rapporter la preuve des désordres allégués sur la chaudière, à défaut de tout constat objectif et contradictoire, d’autant qu’aucun devis n’a été réalisé à destination des propriétaires pour remédier aux prétendus désordres, sans preuve qu’ils en auraient eu connaissance.

En conséquence, il convient de rejeter la demande d’expertise et les demandes qui en découlent au titre de la suppression/réduction des loyers et des dommages-intérêts, puisque formulées à titre provisionnel.

Par suite, M. [M], qui n’établit pas davantage que le logement était inhabitable ou qu’il se soit trouvé dans l’impossibilité d’utiliser les lieux loués, ne saurait être exonéré de son obligation de paiement du loyer.

En conséquence, M. [M] sera condamné à payer aux époux [L], en deniers ou quittance néanmoins, la somme de 19042,18 euros selon décompte arrêté au mois d’août 2024.

Les impayés répétés de loyers constituent de graves manquements aux obligations pesant sur le locataire qui justifient le prononcé de la résiliation du bail, laquelle prendra effet à compter du présent jugement.

Par conséquent, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion de M. [M], et de tous occupants de son fait, en application des articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il est rappelé qu’en vertu des articles L153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution, le commissaire de justice instrumentaire pourra recourir au concours de la force publique.

Sur l’indemnité d’occupation

M. [N] [M] occupe les lieux sans droit ni titre, et cause, par ce fait, un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en fixant l’indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail.

Cette indemnité sera due, en deniers ou quittance, à compter du présent jugement et jusqu’à complète libération des lieux.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, toute indemnité d’occupation non payée à terme se verra augmentée des intérêts au taux légal dès leur date d’exigibilité.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Aux termes de l’article 1231-6 du même code, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

M. et Mme [L] indiquent être particulièrement éprouvés par cette situation qui engendre de nombreuses complications dans leur quotidien, alors que M. [M] s’est toujours refusé à toute communication, empêchant par la même toute action possible.

Ils indiquent que leurs projets personnels sont à l’arrêt, puisqu’ils demeurent dans l’expectative totale quant à la vente du bien immobilier, alors que cette dernière avait pour but de leur permettre d’aider leurs enfants et de payer les frais d’hébergement de la maman de Mme [L].

Ils sollicitent en conséquence la condamnation de M. [M] à leur payer la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leurs importants troubles et tracas.

Il relève des éléments versés aux débats que M. et Mme [L] ont été contraints d’agir en justice pour faire valoir leurs droits alors même que l’impayé locatif durait depuis de très nombreux mois, de sorte qu’ils sont bien fondés à se prévaloir d’un préjudice moral au titre de leurs troubles et tracas qu’il conviendra d’indemniser par l’allocation d’une somme de 500 €.

Sur les autres demandes

Partie perdante, M. [N] [M] sera condamné aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris les frais relatifs au congé et de la sommation de quitter les lieux.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [O] [L] et Mme [K] [L] l’intégralité des sommes avancées pour faire valoir leurs droits et non comprises dans les dépens. Dès lors, il leur sera alloué la somme de 1500 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût des sommations de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

M. [M] sera débouté de sa demande au titre de ses frais irrépétibles.

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire, de droit, à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE M. [O] [L] et Mme [K] [L] de leur demande visant à voir déclarer valable en la forme et au fond le congé délivré à M. [N] [M] le 15 juillet 2022;

PRONONCE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE M. [O] [L] et Mme [K] [L], à défaut pour M. [N] [M] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à M. [O] [L] et Mme [K] [L], en deniers ou quittance, la somme de 19 042,18 € euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois d’août 2024 ;

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à M. [O] [L] et Mme [K] [L], en deniers ou quittance, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, à compter du jour de la résiliation et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour les indemnités à échoir impayées ;

DEBOUTE M. [N] [M] de sa demande d’expertise avant-dire droit et des demandes provisionnelles qui en découlent au titre de la suppression/réduction des loyers et des dommages-intérêts ;

CONDAMNE M. [N] [M] à payer à M. [O] [L] et Mme [K] [L] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leurs troubles et tracas ;

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à M. le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement de M. [N] [M] dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées,

CONDAMNE M. [N] [M] à verser à M. [O] [L] et Mme [K] [L] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre le coût des sommations de payer et de justifier d’une assurance contre les risques locatifs;

DEBOUTE M. [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce non compris le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE