COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 05 NOVEMBRE 2025

N° RG 24/02614 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EUBO

N° : 25/00361

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marie QUESTE, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [M]

[Adresse 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 03 Septembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Béatrice PINET-LE BRAS, Juge des contentieux de la protection

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : M^e Roger LEMONNIER

EXPÉDITION : Monsieur [S] [M]

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 23 juin 2021, Monsieur [X] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [S] [M] portant sur le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] contre le paiement d’un loyer mensuel de 338,62 € et une provision sur charge de 10 euros.

Par acte sous seing privé en date du 23 juin 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution de Monsieur [S] [M] pour le logement situé [Adresse 5], notamment pour le paiement du loyer et des charges.

Le 19 octobre 2023 , la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire au locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 19 août 2024, dénoncé le 19 août 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois aux fins pour le tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé aux torts du preneur ;

— expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner monsieur [S] [M] au paiement de la somme de 1 069,53 euros au titre des impayés de loyers et de charges, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 662,73 euros et pour le surplus à compter de l’assignation ;

— condamner monsieur [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux laquelle devra lui être payée directement, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

— condamner monsieur [S] [M] au paiement d’une somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été utilement plaidée à l’audience du 3 septembre 2025.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES indique que le locataire a quitté les lieux et renonce à sa demande d’expulsion. Elle maintient sa demande en paiement à hauteur de 2004,82 euros.

En défense, bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] n’a pas comparu ni personne pour lui.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES

L’article 2306 du Code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il est constant qu’en matière de bail d’habitation, la caution qui a payé la dette locative est subrogée à tous les droits et actions du bailleur, s’agissant de l’action qui a pour but le recouvrement des loyers impayés que celle tendant à la résiliation du contrat de bail et l’expulsion consécutive du locataire.

Au surplus, l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale prévoit que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ». Ces stipulations sont reproduites en page 7 du contrat de cautionnement en date du 09 mai 2020 produit.

Par ailleurs, il est établi que le dispositif dit Visale mis en place par convention entre l’État et l’UESL l’est de façon exclusivement dématérialisée. Le contrat de cautionnement indique également dans les définitions initiales que le site internet édité et exploité par l’Association Pour l’Accès aux Garanties Locatives permet « au Locataire d’obtenir son visa afin d’être éligible au cautionnement, mais aussi au Bailleur de vérifier le visa obtenu par le Locataire, le Bailleur pouvant ensuite générer un contrat de cautionnement et une quittance subrogative de manière dématérialisée par un système de « double clic » ». Le préambule du même document précise que « le Locataire a obtenu préalablement le visa n°V10178063992 valable jusqu’au 03/08/2020"; qu’ « en application des articles 1316 et suivants du Code civil et de l’article 1326 du Code civil, le Bailleur et la Caution acceptent et reconnaissent la parfaite validité du présent Contrat conclu par voie dématérialisée. Ainsi, ils acceptent, de conclure électroniquement le présent Contrat conformément aux dispositions de l’article 1316-4 du Code civil et du Décret du 30 mars 2001. Ils s’engagent à ne pas contester la recevabilité, la validité ou la force probante du Contrat. Les éléments de preuve de la formation de ce Contrat seront mis à disposition des parties de manière dématérialisée » et l’article 6 détaille le « déroulement de la demande en ligne".

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse à l’appui de ses demandes le contrat de bail ainsi que le contrat de cautionnement. Si celui-ci est initialement signé exclusivement par voie électronique, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en verse aux débats un exemplaire revêtu d’une signature manuscrite ainsi que des quittances subrogatives également signées manuscritement. Par conséquent, la demanderesse démontre sa qualité à agir à l’encontre du locataire de sorte que ses demandes seront déclarées recevables.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail, le commandement de payer, le décompte de la créance faisant apparaître une somme de 2 004,82 euros à la charge de Monsieur [S] [M] à la date du 22 août 2025 (échéance de décembre 2024 incluse) ainsi que plusieurs quittances subrogatives dont il ressort que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a versé au titre de la garantie de loyers la somme de 2004,82 euros.

Monsieur [M] n’ayant pas comparu à l’audience de plaidoiries, il s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, Monsieur [S] [M] sera condamné au paiement de la somme de 2004,82 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au mois de décembre 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 662,73 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur [M] sera condamnée à verser la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Monsieur [M] succombant à l’instance sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [S] [M] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 2 004,82 € (DEUX MILLE QUATRE EUROS ET QUATRE VINGT DEUX CENTIMES) avec intérêts de retard au taux légal à compter du 3 mai 2024;

CONDAMNE Monsieur [S] [M] au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [S] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,