MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 28 Mars 2025

DOSSIER N° : N° RG 23/04263 – N° Portalis DB3T-W-B7H-ULTV

AFFAIRE : S.A.S. NEWAY C/ S.A.R.L. COLOMBUS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

3ème Chambre

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : M. LUCCHINI, Juge

Statuant par application des articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile, avis préalablement donné aux Avocats.

GREFFIER : M^me REA

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. NEWAY, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Claude EBSTEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0043

DEFENDERESSE

S.A.R.L. COLOMBUS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Tiphaine DE PEYRONNET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire : C2141

Clôture prononcée le : 19 septembre 2024

Débats tenus à l’audience du : 09 décembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 14 mars 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe du 28 mars 2025, nouvelle date indiquée par le Président.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 13 décembre 2018, la S.A.R.L. COLOMBUS, dont le siège social est sis [Adresse 4], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 378 055 891, a donné à bail à la S.A.S. NEWAY, dont le siège est sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Créteil sous le numéro 533 245 338 et ayant pour nom commercial L’ACCÈS A LA MAÎTRISE DE L’ÉNERGIE (A.M. E), des locaux à usage de bureaux d’une superficie de 250 m² sis à [Adresse 5] en sus de 5 emplacements de stationnements, le tout en contrepartie d’un loyer annuel de 49 000 € HT HC et pour une durée de 9 années à compter du 15 décembre 2018.

Ce bail a fait l’objet d’une modification par un avenant du 20 novembre 2019.

Par courrier du 28 juin 2021, la S.A.S. NEWAY a donné congé à la S.A.R.L. COLOMBUS à effet du 14 décembre 2021, cette dernière ayant refusé ledit congé par courrier du 28 juillet 2021, en lui indiquant que la date de fin prévue du bail était censée intervenir le 14 décembre 2024.

Par courrier du 7 avril 2022, la S.A.S. NEWAY a demandé auprès de la S.A.R.L. COLOMBUS la résiliation anticipée du bail à compter du 30 décembre 2022, motif pris de ce que le Bailleur n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance.

Par courrier du 28 avril 2022, la S.A.R.L. COLOMBUS a indiqué au Preneur qu’elle refusait sa demande de résiliation anticipée du bail, en faisant valoir que les locaux délivrés étaient conformes à leur destination et que les maintenances sollicitées ont été effectuées de manière diligente.

Par courrier du 20 mai 2022, la S.A.S. NEWAY a maintenu ses prétentions, en faisant notamment valoir que la S.A.R.L. COLOMBUS a démontré une réticence dolosive pour n’avoir pas informé le Preneur que les désordres reprochés préexistaient à son entrée dans les lieux.

Par courrier du 1er février 2023, la S.A.R.L. COLOMBUS a réclamé à la S.A.S. NEWAY le paiement d’arriérés de loyers depuis le quatrième semestre 2022, pour un montant de 49 458,21 € TTC.

Par actes extrajudiciaires des 8 février, 11 et 20 juillet et 17 octobre 2023, la S.A.R.L. COLOMBUS a fait procéder à l’encontre de la S.A.S. NEWAY à des saisies-attributions en paiement des loyers échus entre octobre 2022 et décembre 2023, dénoncées à cette dernière les 14 février, 18 et 26 juillet, et 17 octobre 2023.

Par jugements des 13 octobre et 28 novembre 2023, le juge de l’exécution près le tribunal de céans a débouté la S.A.S. NEWAY de ses demandes de mainlevées desdits saisies-attributions des 8 février, 11 et 20 juillet 2023.

Suivant assignation délivrée le 15 juin 2023, la S.A.S. NEWAY a attrait la S.A.R.L. COLOMBUS devant le tribunal judiciaire de Créteil, aux fins notamment de prononcer la nullité du bail et la voir condamner au remboursement des loyers et charges.

Suivant ordonnance du 28 novembre 2023, le juge des référés près le tribunal de céans a autorisé la S.A.S. NEWAY à consigner à la Caisse des dépôts et consignations les loyers et charges dus à la S.A.R.L. COLOMBUS à compter du 1er octobre 2022 et ce jusqu’à réalisation des travaux permettant de remédier aux dysfonctionnements persistants liés au système de climatisation et de chauffage, aux problèmes d’infiltrations par les fenêtres ainsi qu’ l’endommagement des dalles à la suite des fuites des appareils de climatisation, sous réserve de constatation par un commissaire de justice.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS :

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la S.A.S. NEWAY a demandé à la juridiction, au visa des articles 1137, 1719, 1720, 1730, 1737 du Code civil, de :

« JUGER que la SARL COLOMBUS a failli à son obligation de délivrance depuis le jour de l’entrée dans les lieux de la Société NEWAY

JUGER que la SARL COLOMBUS a fait preuve de réticence dolosive en dissimulant le dysfonctionnement des systèmes de chauffage et climatisation ainsi que le problème d’étanchéité des fenêtres

En conséquence,

A titre principal :

JUGER NUL ET DE NUL EFFET le bail notarié en date du 13 décembre 2018,

CONDAMNER la SARL COLOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 307.827 euros au titre du remboursement des loyers et charges acquittés du 13 décembre 2018 au 19 avril 2022 , somme à parfaire, en sus du dépôt de garantie d’un montant de 14.700 euros et des sommes saisies pour un montant de 50.166,06 euros,

CONDAMNER la SARL COLOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 996 euros au titre du remboursement des frais de notaire pour la rédaction du bail et 500 euros au titre de l’avenant,

CONDAMNER la SARL COLOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 11.025 euros au titre du remboursement des honoraires versés à la Société CRENO REAL ESTATE,

Subsidiairement :

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à supposer réclamée par la SARL COLOMBUS à 25% du montant mensuel des loyers,

ORDONNER LA COMPENSATION entre les créances respectives des parties,

En conséquence,

CONDAMNER la SARL COMOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 255.304,75 euros ; somme à parfaire

En tout état de cause :

Vu l’article 1240 du code civil,

CONDAMNER la SARL COLOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 50.000 euros à titre de dommage et intérêts pour résistance particulièrement abusive

CONDAMNER la SARL COLOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 80.000 euros à titre de dommage et intérêts en réparation de son préjudice moral

CONDAMNER la SARL COLOMBUS à payer à la Société NEWAY la somme de 35.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNER la SARL COLOMBUS aux entiers dépens dont distraction au profit du CABINET EBSTEIN plaidant par Maître Claude EBSTEIN, conformément aux dispositions de l’article 699 de Code de Procédure Civile. »

La S.A.S. NEWAY a soutenu que :

— la défenderesse lui a donné à bail des locaux, d’une part, en dissimulant le fait que les systèmes de chauffage et de climatisation étaient défectueux et que les précédents locataires s’en étaient plaint, un tel comportement la privant ainsi d’une information déterminante et caractérisant une réticence dolosive et, d’autre part, en conduisant l’état des lieux d’entrée alors que l’électricité était coupée, empêchant ainsi le contrôle des équipements défectueux ;

— les systèmes de chauffages et de climatisation dysfonctionnent de manière persistante depuis son entrée dans les lieux, de sorte que le Bailleur n’a jamais satisfait à son obligation de délivrance malgré les nombreuses relances du Preneur aux fins de remédier ces désordres ;

— des infiltrations d’eau continues sont provoquées par un défaut d’étanchéité des façades de l’immeuble, et ce alors qu’aucune date de reprise n’a été communiquée par la S.A.R.L. COLOMBUS au Preneur ;

— compte-tenu de la nullité du bail, qui est rétroactive, le Bailleur est tenu de lui restituer les loyers et charges perçus depuis la prise des locaux, outre le dépôt de garantie et les sommes inhérentes à la signature du bail ;

— si une indemnité d’occupation lui était imposée, celle-ci ne saurait être supérieure à 25 % du montant des loyers initialement versés, au regard notamment des nombreux désordres ayant affecté la jouissance normale des locaux ;

— elle peut prétendre à des dommages et intérêts en raison de la résistance abusive du Bailleur caractérisée par la reprise tardive des systèmes de chauffage et de climatisation et de la persistance du défaut d’étanchéité des façades, et en dépit des signalements de la demanderesse dont les salariés ont dû travailler dans des conditions difficiles causées par les désordres allégués ;

— elle ne s’est pas opposée à la réalisation des travaux diligentés par le Bailleur, cette dernière ne lui ayant pas communiqué les dates d’intervention ;

— le Bailleur a tenté de s’introduire de manière coercitive le 30 janvier 2024 dans les locaux donnés à bail, ce qui a provoqué un incident en présence des partenaires financiers de la demanderesse, ternissant l’image de marque de cette dernière ;

— la S.A.R.L. COLOMBUS a procédé abusivement le 4 juillet 2024 à la saisie des loyers alors que l’ordonnance de référé du 28 novembre 2023 l’avait autorisé à les consigner et a prétendu devant la Cour d’appel que n’avait pas été consigné un loyer non encore exigible.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la S.A.R.L. COLOMBUS a demandé au tribunal, au visa des articles 1353 et 1719 du Code civil, de :

« A titre principal,

— DEBOUTER la société NEWAY de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Si par extraordinaire, le Tribunal devait statuer sur les demandes de la société NEWAY et juger qu’une indemnité d’occupation est due par la société NEWAY à la société COLOMBUS, FIXER l’indemnité d’occupation au montant du dernier loyer indexé,

— Si par extraordinaire, le Tribunal devait juger qu’une fraction des charges réglées par la société NEWAY au titre du chauffage et de la climatisation n’était pas due, JUGER que la somme devant être reversée à la société NEWAY ne saurait excéder un montant de 6.052,40 € HT,

— DEBOUTER la société NEWAY de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la société NEWAY à payer à la société COLOMBUS la somme de 20 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, et autoriser Maître Typhaine de Peyronnet à les recouvrer conformément à l’article 699 du Code de procédure civile. »

La S.A.R.L. COLOMBUS a notamment soutenu que :

— l’exploit de commissaire de justice du 12 février 2024 et les contrôles effectués par le mainteneur SODEXO les 22 mai et 2 juillet 2024 ont confirmé le bon fonctionnement des systèmes de chauffage et de climatisation ;

— aucun élément n’atteste de la réalité des désordres allégués par le Preneur avant le 23 octobre 2023, aucun huissier, expert ou technicien n’étant intervenu avant cette date ;

— le procès-verbal de constat produit par la S.A.S. NEWAY est non-contradictoire et non-probant, aucun appareil de mesure n’ayant été utilisé ;

— elle a systématiquement programmé des interventions dans les locaux loués afin de constater et remédier aux désordres, et fait livrer des radiateurs électriques, climatiseurs d’appoint et ventilo-convecteurs, dont le Preneur n’a pas fait usage ou a refusé la livraison ;

— la S.A.S. NEWAY a fait obstacle à la programmation ou à la conduite d’interventions de réparations, notamment en s’abstenant de répondre aux sollicitations en ce sens ;

— aucune réticence dolosive n’a été commise lors de l’entrée du Preneur dans les lieux, l’état des lieux ayant été réalisé de jour ;

— la sollicitation d’un dépôt de garantie de trois mois est d’usage en matière de baux commerciaux ;

— elle n’a commis aucune résistance abusive dès lors que c’est le Preneur qui a fait montre d’une opposition aux interventions du Bailleur pour remédier aux désordres signalés et qui a cessé unilatéralement de verser les loyers dus ;

— aucun préjudice moral n’est établi, les locaux ayant toujours été exploitables depuis leur prise à bail.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures déposées, en application de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de la mise en état, la clôture a été prononcée le 19 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge unique du 9 décembre 2024 et mise en délibéré au 14 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, sur le fondement des demandes et la détermination des prétentions

Aux termes de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties tandis que son article 5 dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Conformément au principe selon lequel le procès civil est la chose des parties, le tribunal rappelle en conséquence que si, parmi les principes directeurs du procès, l’article 12 du Code de procédure civile oblige le juge à donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions, il ne lui fait pas obligation, sauf règles particulières, de changer la dénomination ou le fondement juridique de leurs demandes (Cass., Ass. Plén., 21 décembre 2007, n° 06-11.343, Publié au bulletin)

La juridiction rappelle en outre qu’en application des dispositions de l’article 768 du Code de procédure civile « le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif » et que les « dire et juger » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert-hormis les cas prévus par la loi. En conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

En l’espèce, la S.A.S. NEWAY fonde ses demandes principales sur la nullité alléguée du bail litigieux, de sorte qu’elle ne peut être regardée comme demandant au tribunal de prononcer l’anéantissement rétroactif dudit bail sur d’autres fondements, qu’elle n’invoque pas dans le dispositif de ses dernières conclusions.

Sur les demandes principales

Selon les articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Si la nullité du bail invoquée par la S.A.S. NEWAY dans le dispositif de ses dernières conclusions se fonde sur des griefs viciant la formation du contrat de bail, à l’instar du dol, cette nullité ne peut découler d’un manquement du Bailleur à son obligation de délivrance apparu postérieurement à la prise à bail, dès lors que la sanction découlant l’inexécution postérieure du contrat déjà formé ne peut être la nullité mais la résolution, dont la S.A.S. NEWAY ne demande pas le prononcé à la juridiction.

Ainsi, quand bien même les demandes de la S.A.S. NEWAY tendent à l’anéantissement rétroactif du bail et aux restitutions subséquentes, il est constant qu’en ne fondant ses prétentions que sur la nullité du bail litigieux, elle ne peut invoquer à l’appui de celles-ci que des griefs entachant la formation du contrat et non ceux découlant éventuellement de sa mauvaise exécution au cours du bail.

Dès lors, le manquement à l’obligation de délivrance allégué dans la discussion ne peut s’entendre que d’un manquement préexistant ou tout au plus concomitant à la prise à bail, et non d’un manquement dont le fait générateur serait postérieur à l’entrée du Preneur dans les locaux.

Sur la nullité du bail pour réticence dolosive et manquement à l’obligation de délivrance

Aux termes de l’article 1130 du Code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

L’article 1137 du même code dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, voire la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Son article 1178 prévoit qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul, le contrat annulé étant censé n’avoir jamais existé, et les prestations exécutées donnant lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

L’article 1719 du Code civil dispose quant à lui que le Bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au Preneur la chose louée.

Son article 1720 précise à cet égard que le Bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Aux termes de l’article 1353 de ce code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la S.A.S. NEWAY fait exposer que la S.A.R.L. COLOMBUS aurait :

— commis une réticence dolosive en dissimulant au Preneur les dysfonctionnements affectant les systèmes de chauffage et de climatisation antérieurement à la prise à bail et dont le Bailleur avait connaissance ;

— manqué à son obligation de délivrance en donnant un bail un local dont de tels systèmes étaient initialement dysfonctionnels.

Concernant l’obligation de délivrance initiale,

S’il résulte des pièces versées aux débats que le dirigeant de la société demanderesse, entrée dans les lieux loués le 18 décembre 2018, a interpellé à plusieurs reprises le Bailleur au sujet d’un fonctionnement défectueux des systèmes de chauffage et de climatisation par courriels des 9 février, 4 juin, 18 juin, 29 juillet 2019, ainsi que du 3 juin 2020 et 3 juin et 26 octobre 2021 ainsi que du 6 janvier 2022 (productions n°s 9, 10, 13, 14, 15, 16, 23, 25, 42 et 43 de la demanderesse), et si Madame [W] [F] épouse [X], dont la profession n’est pas renseignée, a attesté de ce que ces dysfonctionnements existaient lors de l’entrée dans les lieux en décembre 2018 (production n° 34 de la demanderesse), les autres attestations émanant manifestement de salariés arrivés postérieurement à cette date, de tels éléments déclaratoires et émanant de la demanderesse et de ses salariés, ne sont corroborés par aucun autre élément permettant d’établir qu’à la date de l’état des lieux d’entrée les dysfonctionnements litigieux étaient déjà présents et ne seraient pas apparus postérieurement.

Au demeurant, il est constant qu’un état des lieux contradictoire s’est tenu entre les parties lors de l’entrée dans les lieux.

Ce moyen devra dès lors être écarté.

Concernant la réticence dolosive,

Si Monsieur [J] [P], président de la S.A.S. NEWAY, a rapporté indirectement par courriel du 3 juin 2021 (production n° 43 de la demanderesse) les propos d’un technicien, non dénommé, qui aurait affirmé que les dysfonctionnements litigieux étaient antérieurs à la prise à bail, que les précédents locataires s’en étaient plaints et que plusieurs devis avaient été établis à l’attention du Bailleur en ce sens et sans qu’il y soit donné suite, ces allégations ne sont corroborées par aucun autre élément présent en procédure.

En outre, si Monsieur [P] avait déclaré aux termes d’un courriel du 17 décembre 2018 (production n° 8 de la demanderesse), soit la veille de l’entrée dans les lieux de la S.A.S. NEWAY, qu’il n’avait pas été possible d’activer le courant lors de l’état des lieux et qu’il attendait le passage d’un technicien pour ce faire, cette allégation, qui n’est pas non plus corroborée par d’autres éléments versés aux débats, ne saurait être révélatrice d’une manœuvre dolosive de la part de la défenderesse, d’autant qu’il est soutenu que l’état des lieux a été effectué par Monsieur [O] [R] de l’agence FONCIA, mandataire de gestion immobilière pour le compte de la S.A.R.L. COLOMBUS.

Au demeurant, ni ce courriel, ni aucun autre élément de la procédure ne permet d’établir qu’à cette date, à laquelle la S.A.S. NEWAY doit être regardée comme ayant accepté de prendre les locaux dans l’état où ils se trouvaient, les dysfonctionnements litigieux auraient d’ores et déjà été présents, au su du Bailleur, lequel n’a été interpellé pour la première fois à ce sujet qu’en février 2019.

Ce moyen ne saurait ainsi prospérer.

Il résulte de tout ce qui précède que, dès lors qu’aucune réticence dolosive n’est démontrée ni qu’aucun manquement à l’obligation de délivrance viciant ab initio la formation du bail commercial du 13 décembre 2018 n’est établi, la S.A.S. NEWAY sera déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du bail consenti par la S.A.R.L. COLOMBUS.

Sur les demandes de dommages et intérêts

En vertu de l’article 1217 du Code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Conformément à l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte en outre des articles 1719 et 1720 rappelés supra que le Bailleur est obligé de faire jouir paisiblement le Preneur de la chose louée pendant toute la durée du bail et qu’il doit y effectuer toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Il est de jurisprudence constante que l’obligation mise à la charge du Bailleur par l’article 1719 du Code civil, qui l’oblige à faire jouir paisiblement le Preneur de la chose louée pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat découlant de la nature même du contrat de bail visant à délivrer la chose, le simple constat de l’inexécution suffisant à engager la responsabilité du Bailleur. Il revient alors à ce dernier de s’en exonérer en discutant l’imputabilité du manquement caractérisé par la démonstration d’un cas de force majeure (Civ. 3e, 23 janvier 2008, 06-19.520, Inédit).

Il est en outre de jurisprudence constante que l’obligation de délivrance, en tant qu’elle est essentielle, est d’ordre public et qu’il ne peut être stipulé de clause lui faisant échec.

Ainsi le Bailleur ne peut, par le biais d’une clause relative à l’exécution de travaux, s’affranchir de son obligation de délivrer les lieux loués, étant précisé que la destination contractuelle des lieux et les modifications de celle-ci par le Preneur ne sont pas de nature à dispenser la S.A.R.L. COLOMBUS de son obligation.

Conformément à l’article 12 du Code de procédure civile rappelé supra, s’il appartient au juge de donner ou de restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, il ne lui appartient pas de modifier les dénominations ou le fondement des demandes des parties.

En l’espèce, les demandes indemnitaires de la S.A.S. NEWAY se fondent, d’une part, sur la résistance particulièrement abusive dont aurait fait preuve la S.A.R.L. COLOMBUS et, d’autre part, sur l’atteinte délibérée à son image de marque que lui aurait causé le Bailleur et dont il serait résulté un préjudice moral.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive

La résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins. Elle ne se traduit pas par une simple résistance.

Il résulte ainsi de l’article 1231-1 du Code civil que l’octroi de dommages-intérêts sur le fondement de la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit de résister ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

Par ailleurs l’article 1219 du même code dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

S’il appartient normalement au Bailleur de rapporter la preuve qu’il a satisfait à son obligation de délivrance, il incombe, en matière de résistance abusive, à la S.A.S. NEWAYde prouver que la S.A.R.L. COLOMBUS a donc fait montre de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol dans la mauvaise exécution du contrat de bail et qu’elle en a subi un préjudice, en application de l’article 9 du Code de procédure civile.

Le simple manquement à l’obligation de délivrance ne suffit donc pas à caractériser une résistance abusive, chef sur lequel la S.A.S. NEWAY fonde limitativement ses demandes indemnitaires dans le dispositif de ses dernières conclusions.

En l’espèce, la S.A.S. NEWAY fait exposer que la S.A.R.L. COLOMBUS aurait refusé de diligenter les interventions sollicitées au titre notamment des systèmes de chauffage et de climatisation jusqu’à l’intervention de l’ordonnance du juge des référés du 28 novembre 2023 et qu’il en serait résulté des conditions de travail fortement dégradées pour les salariés de la demanderesse.

Il résulte pourtant de la procédure, et en particulier de plusieurs échanges de courriels adressés au gestionnaire de l’immeuble agissant pour le compte de FONCIA que des interventions portant sur les systèmes de climatisation et de chauffage ont été sollicitées depuis janvier 2019 au sein du bâtiment Le Levant à la suite de signalements de la S.A.S. NEWAY (productions n° 4, 5 et 6 de la défenderesse).

Il ressort également des pièces versées aux débats que des travaux de dépannage de la climatisation ont été diligentées par la S.A.R.L. COLOMBUS selon facture émanant de la société AIRELIO FACILITY MANAGEMENT du 1er septembre 2019 (production n° 7 de la défenderesse).

En outre, la société ESSET, présentée par les parties aux termes de leurs écritures respectives comme chargée de la gestion technique de l’immeuble et de l’exécution des contrats de maintenance afférents au site, a conclu un contrat de maintenance multitechnique avec la société SODEXO le 14 juin 2021 (production n° 3 de la défenderesse) et a proposé à la S.A.S. NEWAY la fourniture de radiateurs d’appoint selon courriel du 2 décembre 2021 (production n° 9 de la défenderesse) ainsi que des climatiseurs portatifs selon courriel du 25 mars 2022 (production n° 12 de la défenderesse). Cette même société ESSET a facturé le remplacement de 11 ventilo-convecteurs le 21 juillet 2022 au bénéfice de la défenderesse (production n° 19 de la défenderesse).

Il n’est enfin pas contesté qu’à compter d’octobre 2022 la S.A.S. NEWAY a cessé de s’acquitter des loyers dus à la S.A.R.L. COLOMBUS.

Il n’apparaît pas au vu de cette chronologie des faits que, antérieurement à l’acte introductif d’instance, la S.A.R.L. COLOMBUS, indépendamment de l’appréciation du résultat de son obligation de délivrance, aurait fait montre de mauvaise foi, de malice ou d’erreur grossière susceptible de caractériser une résistance abusive, dès lors que le Bailler ou ses mandataires doivent être regardés comme ayant donné ou tenté de donner régulièrement suite aux sollicitations du Preneur entre les premiers signalements de ce dernier et son arrêt du versement des loyers au trimestre de l’année 2022.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. NEWAY de sa demande indemnitaire pour résistance particulièrement abusive.

Sur la demande indemnitaire pour atteinte délibérée à son image de marque

La S.A.S. NEWAY fait enfin exposer que le Bailleur aurait tenté de s’introduire de force dans les locaux loués le 30 janvier 2024, provoquant un incident devant les partenaires financiers du Preneur, qu’il aurait commis un acharnement à son encontre en faisant pratiquer de manière abusive une saisie-attribution le 4 juillet 2024 et qu’il a soutenu devant la Cour d’appel que la S.A.S. NEWAY n’aurait pas justifié de la consignation de loyers alors que ces derniers n’étaient encore exigibles.

Concernant l’incident allégué du 30 janvier 2024, s’il ressort tout d’abord de la procédure qu’un différend relatif à un geste du commissaire de justice afférent à l’épaule d’une salariée de la S.A.S. NEWAY est survenu, et bien que le mandant engage sa responsabilité à l’égard des tiers en raison des faits dommageables de son mandataire accomplis dans le cadre de sa mission, il n’est pas démontré que le geste litigieux se serait inscrit dans le cadre de la mission confiée au commissaire de justice par le mandant, la faute de ce dernier ne pouvant se présumer. En outre, si des hurlements d’une personne agissant pour le compte du bailleur et ayant terni l’image de la demanderesse au cours de cet incident sont allégués par une salariée de la S.A.S. NEWAY dans un courriel du même jour (production n° 98 de la demanderesse), leur profération n’est corroborée par aucun autre élément versé aux débats.

Concernant la saisie-attribution du 4 juillet 2024, dénoncée le 10 juillet suivant, et le moyen soutenu devant la Cour d’appel, la société demanderesse ne démontre aucun fait constitutif d’une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit d’ester en justice.

Dès lors, aucune des fautes alléguées susceptibles d’entraîner un préjudice moral n’étant établie à l’encontre de la S.A.R.L. COLOMBUS, il y a lieu en conséquence de débouter la S.A.S. NEWAY de ses demandes indemnitaires à ce titre.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner la S.A.S. NEWAY aux entiers dépens.

Il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile, dans un souci d’équité.

L’exécution provisoire est de droit, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, et il n’y a pas lieu en l’espèce d’en disposer autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.S. NEWAY de sa demande de nullité du bail notarié du 13 décembre 2018 conclu avec la S.A.R.L. COLOMBUS, ensemble ses demandes de restitution des loyers, charges, dépôt de garantie, frais de notaire et honoraires d’agence ;

DÉBOUTE la S.A.S. NEWAY de l’ensemble de ses demandes indemnitaires ;

DÉBOUTE la S.A.S. NEWAY du surplus de ses demandes ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. NEWAY aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait à [Localité 6], l’an DEUX MIL VINGT CINQ ET LE VINGT HUIT MARS

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier présents lors du prononcé.

Le GREFFIER Le PRÉSIDENT