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Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/00883 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYXF Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

N° RG 25/00883 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYXF

Minute : 2026/137

DEMANDERESSE :

S.C.I. ORPHA

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Madame [Y] [C] épouse [O], co-gérante et Monsieur [E] [O], co-gérant

représentée à l’audience par Monsieur [E] [O], qui représente également Madame [C] [Y], son épouse et associée, conformément au pouvoir de représentation du 6 janvier 2026

DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : la SCI ORPHA

EXPÉDITION : M. [U] [W]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 21 juillet 2022, la SCI ORPHA a donné en location à Monsieur [U] [W], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec parking, moyennant un loyer mensuel 305 euros outre 95 euros de provision sur charges, payable d’avance le 2 de chaque mois, avec un dépôt de garantie du même montant charge incluse.

La bailleresse a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 19 décembre 2024 à son locataire portant sur une somme en principal de 3704 euros de loyers impayés outre 912,96 euros de régularisation charges 2023, qui a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et qui l’a enregistré le 20 décembre 2024.

La SCI ORPHA a ensuite fait assigner son locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2025, aux fins suivantes :

*Constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou subsidiairement, prononcer la résiliation du contrat de bail consenti à Monsieur [W] ;

*Ordonner l’expulsion du défendeur et de tous les occupants de son chef, par toutes le voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier ;

*Condamner le défendeur au paiement de la somme de 4850,96 euros compte arrêté au 19 février 2025, terme du commandement de payer, avec intérêts de droit au jour de la délivrance de l’assignation, ou subsidiairement de celle de 5250,96 euros compte arrêté au 5 mars 2025 avec intérêts de droit au jour de l’assignation ;

*Condamner le défendeur, au paiement, en deniers ou quittances, d’une somme correspondant aux loyers et charges comme indiqué au contrat de location, au titre d’une indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux ;

*Condamner le défendeur au paiement de la somme de 700 euros pour résistance abusive et la même somme en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

*Condamner le défendeur aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département qui l’a enregistrée le 12 mars 2025.

À l’audience du 24 septembre 2025, un renvoi au 7 janvier 2026 a été ordonné. La SCI ORPHA a alors comparu par l’un de ses co-gérant, Monsieur [E] [O] qui représentait aussi son épouse, avec pouvoir de représentation, autre co-gérante, et en produisant un extrait RCS de la SCI, comme demandé lors de l’audience du 24 septembre. La SCI a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 9133,58 euros, compte arrêté au 5 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse, et a maintenu les demandes de l’assignation.

Cité à étude, Monsieur [U] [W] n’était ni présent ni représenté.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 20 décembre 2024 et enregistré le même jour. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet qui l’a enregistrée le 12 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 21 juillet 2022, contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article XI).

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 19 décembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de La SCI ORPHA à Monsieur [W] et remis à étude. Il portait sur la somme en principal de 3704 euros au titre des loyers et charges échus impayés, outre 912,96 euros de régularisation de charges 2023.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, qui le reprendra, sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [W] avait donc jusqu’au 19 février 2025 inclus pour régler les causes du commandement de payer qu’il n’a pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 20 février 2025.

Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [W] reste redevable des loyers jusqu’au 19 février 2025 et à compter du 20 février 2025, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité d’occupation dont il convient de fixer le montant mensuel à un montant égal au montant des loyers et charges contractuellement dus et il sera condamné à en assurer le paiement jusqu’à la libération complète des lieux.

Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 20 février 2025, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [W] ainsi que de toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

La créance locative de la bailleresse sur le locataire est suffisamment établie par ;

Le contrat de bail du 21 juillet 2022,

Le commandement du 19 décembre 2024,

Les décomptes des sommes dues des 5 mars 2025 et 5 janvier 2026.

Il en ressort une dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de janvier 2026 incluse, de 9133,58 euros, compte arrêté au 5 janvier 2026.

Absent à l’audience, Monsieur [U] [W] se prive de toute contestation et sera condamné à régler ladite somme avec intérêts de droit sur 4850,96 euros à compter de l’assignation et du jugement pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, aucune condamnation ne sera prononcée au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [U] [W] partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoires

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail du 21 juillet 2022, conclu entre la SCI ORPHA et Monsieur [U] [W], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec parking, sont réunies à la date du 20 février 2025 ;

DIT que Monsieur [U] [W] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [U] [W] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à la SCI ORPHA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges contractuellement dus à compter du 20 février 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] à verser à la SCI ORPHA, échéance du mois de janvier 2026 incluse, la somme de 9133,58 euros, compte arrêté au 5 janvier 2026, au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation impayés, avec intérêts de droit sur 4850,96 euros à compter de l’assignation et du jugement pour le surplus

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [W] aux entiers dépens [V]

de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mars 2026, la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,

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