COUR D’APPEL D’ORLÉANS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 MARS 2026

N° RG 25/00688 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYMZ

Minute : 2026/144

DEMANDEUR :

OPH DE LOIR ET CHER TERRES DE LOIRE HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représenté par Madame [W] [V], munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [K] [B]

détenu : Centre pénitentiaire d'[W]

[Adresse 2]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2025-002948 du 30/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BLOIS)

ASSOCIATION UDAF DU LOIRET, ès-qualité de curateur de Monsieur [K] [B]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentés tous deux par M^e Jerôme DAMIENS-CERF, avocat au barreau de TOURS

Madame [J] [F]

[Adresse 4]

[Localité 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-41018-2026-000058 du 08/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BLOIS)

ASSOCIATION UDAF DE LOIR ET CHER, ès-qualité de curateur de Madame [J] [F]

[Adresse 5]

[Localité 1]

représentées toutes deux par M^e Maud LHOMMÉDÉ, avocate au barreau de BLOIS, substituée par M^e Ariane BARBET-SCHNEIDER, avocate au barreau de BLOIS,

DÉBATS : à l’audience publique du 07 Janvier 2026,

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSE : TDLH

EXPÉDITIONS : M^e Jerôme DAMIENS-CERF, M^e Maud LHOMMÉDÉ

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat du 5 mai 2003 à effet au 16 mai suivant, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a donné en location à Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 577,51 euros, payable à terme échu, et un dépôt de garantie du même montant.

Le bailleur a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail le 11 juillet 2024 à MADAME [F], à l’UDAF son curateur et en sa qualité distincte de curateur de Monsieur [B], puis le 18 juillet 2024 à Monsieur [B], qui sera remis à personne pour les locataires, mais rencontré au centre pénitentiaire de [Localité 2] pour Monsieur [B], et à la personne de son directeur pour l’UDAF 41, portant sur une somme en principal, de loyers et charges impayés, de 1076,67 euros, qui a été signalé le 5 aout 2024 à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

La situation d’impayé avait également été signalée à la CAF le 21 février 2024.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a ensuite fait assigner ses locataires et leur curateur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par actes de commissaire de justice en date des 15,16 et 22 janvier 2025, aux fins suivantes :

— À titre principal :

Déclarer la demande de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT recevable et bien fondée, et en conséquence :

* Constater la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire de la location dont s’agit et déclarer Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] occupants sans droit ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] et de tous occupants de leur chef ;

* Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] à payer la somme de 4037,36 en principal, arrêtée à la date du 14 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter du jour d’acquisition de la clause résolutoire, sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir ;

* Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année égale au montant du loyer brut mensuel à l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit en l’espèce le 4 juillet 2024, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— À titre subsidiaire :

* Prononcer la résiliation du bail pour faute :

*Ordonner la résiliation de plein droit en vertu du non-respect des clauses contractuelles ;

*Déclarer Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] occupant sans droit, ni titre ;

* Ordonner l’expulsion pure et simple de Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] et de tous occupants de son chef ;

*Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] à payer la somme de 4037,36euros en principal, arrêtée à la date du 14 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

*Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] à payer une indemnité d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et jusqu’à reprise effective des lieux ;

— En tout état de cause :

*Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] aux entiers dépens ;

*Condamner solidairement Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] à payer à l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

*Ne pas écarter l’exécution provisoire de droit prévue à l’article 514 du code de procédure civile.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département qui l’a enregistrée le 6 février 2025.

Cités à personne pour les locataires, par dépôt à l’étude pour l’UDAF en sa qualité de curatrice de Madame [F] et en la personne d’une conseillère juridique habilitée pour l’UDAF en sa qualité de curatrice de Monsieur [B], les parties étaient représentés par leur conseil à l’audience du 17 décembre 2025. Un renvoi contradictoire au 7 janvier 2026 a été ordonné pour permettre l’échange des pièces et conclusions.

Par conclusions du 30 décembre 2025, Monsieur [B] et l’UDAF, sa curatrice, sollicitent :

*À titre principal, que TERRES DE LOIRE HABITAT soit débouté de l’intégralité de ses demandes,

*Subsidiairement :

— que soit reporté dans la limite de deux années le paiement des sommes dues, les échéances reportées portant intérêt à un taux réduit,

— qu’il soit statué ce que de droit sur les dépens,

— que TERRES DE LOIRE soit débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du CPC et des dépens

Monsieur [B] précise qu’il ne connait absolument pas la position de Madame [F], qu’il est détenu depuis le 18 octobre 2023 à la maison d’arrêt de [Localité 2] et qu’il ignore si le logement a été libéré. Il précise encore avoir déposé un dossier de surendettement et sollicite les plus larges délais de paiement si une condamnation intervenait.

Par conclusions du 7 janvier 2026 Madame [F] et l’UDAF, sa curatrice, sollicitent :

*À titre principal, qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision du tribunal à la suite de la contestation par TERRES DE LOIRE HABITAT de la décision de recevabilité de la commission de surendettement en date du 30 octobre 2025,

*À titre subsidiaire, -que lui soit accordée un report de la dette locative sur une période de deux ans ou, subsidiairement, les plus larges délais de paiement sur une période de trois ans,

— que TERRES DE LOIRE soit débouté de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires,

— que Monsieur [B] soit débouté de ses demandes plus amples ou contraires,

— qu’il soit statué ce que de droit quant aux dépens.

Madame [F] indique avoir déposé un dossier de surendettement le 21 juillet 2025, la commission l’ayant orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire par décision du 30 octobre 2025.

Elle précise que son bailleur a contesté la recevabilité du dossier et qu’il convient donc de sursoir à statuer dans l’attente de la décision à intervenir sur ce recours.

Elle sollicite, subsidiairement, les plus larges délais de paiement, la dette étant reportée pendant une période de deux ans et à défaut que lui soit accordé trois ans de délai. Elle indique que Monsieur [B] n’est pas désolidarisé de la dette, qu’elle a pour seuls revenus les prestations sociales et qu’elle souhaite se maintenir dans les lieux pour y élever ses enfants.

Lors de l’audience du 7 janvier 2026, l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT – représentée avec pouvoir par Madame [V] [W], chargée de mission contentieux – a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 11567,10 euros, compte arrêté au 6 janvier 2026, maintenu les demandes de l’assignation et déclaré s’opposer à toutes les demandes adverses.

Il précisera avoir contesté le dossier de surendettement des locataires qui n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Monsieur [B] et sa curatrice, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes contenues dans leurs conclusions.

Madame [F] et sa curatrice, représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes contenues dans leurs conclusions et confirmé l’existence d’un dossier de surendettement en cours.

La fiche de diagnostic social et financier n’a pas été reçue au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 5 aout 2024. Sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 6 février 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié et en vigueur depuis le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 5 mai 2023 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté sans effet (article VI 1 page 3).

Se prévalant d’une situation d’impayés, les 11 et 18 juillet 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête de l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT aux locataires et remis à leur personne, ainsi qu’à l’UDAF en la personne de son directeur. Il portait sur la somme en principal de 1016,67 euros au titre des loyers et charges échus, soit plus de deux fois le montant net du loyer et des charges, l’APL étant versé au bailleur, comme prévu à ladite clause.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer sans que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’aient eu pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J] et leur curatrice avaient donc, sans égard pour le délai de six semaines visé au commandement, jusqu’au 18 septembre 2024 inclus pour régler les causes du commandement de payer qu’ils n’ont pas réglées, les conditions d’application de la clause résolutoire étant ainsi réunies le 19 septembre 2024.

Sur l’incidence de la procédure de surendettement de Madame [F]

Le 30 octobre 2025 la commission de surendettement des particuliers du LOIR ET CHER a déclaré le dossier de surendettement de Madame [J] [F] recevable et décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit un effacement total de la dette.

L’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT a contesté cette décision.

Selon l’article 24-VIII- de la loi du 6 juillet 1989 : «  Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire….. »

La clause résolutoire était acquise le 19 septembre 2024, soit antérieurement à la décision de la commission de surendettement ayant déclaré le dossier de surendettement recevable et décidé de l’orienter vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire il convient donc, comme prévu à l’article 24-VIII- alinéa 2, ci-dessus visé, d’en suspendre les effets jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.

En revanche, ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges courants, comme il est dit à l’alinéa 3 du même article, la clause résolutoire retrouvant alors son plein effet.

Il convient de prévoir qu’elle retrouvera son plein effet 15 jours après une mise en demeure restée vaine de régler toute somme d’une échéance courante impayée, l’expulsion étant alors ordonnée dans les formes habituelles, avec le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyer et charges contractuellement dus de la date de la reprise d’effet de la clause résolutoire jusqu’à la libération complète des lieux.

Ainsi l’indemnité d’occupation sera révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges.

Sur les demandes dirigées contre Monsieur [B]

La procédure de surendettement ne concerne que Madame [F] et les mesures susceptibles d’être prises dans ce cadre ne peuvent bénéficier à Monsieur [B] qui demeure débiteur solidaire.

Détenu depuis le 18 octobre 2023 à la maison d’arrêt de [Localité 2], il est dans l’impossibilité de régler la moindre somme.

La résiliation définitive du bail avec effet immédiat est donc susceptible d’être encourue en ce qui le concerne sous réserve du sort qui sera réservé à sa déclaration de surendettement.

Compte tenu des droits et obligations différents pour chaque co-locataire susceptibles de naitre de cette situation bien qu’il s’agisse du même bail initial, il est de l’intérêt d’une bonne justice de surseoir, dans l’immédiat, à statuer sur les demandes concernant Monsieur [B] autre que l’acquisition de la clause résolutoire et de réouvrir les débats à l’audience du

1er JUILLET 2026 13 h 30

afin que l’UDAF du LOIRET et celui-ci justifient, injonction leur étant faite, des suites éventuelles données à sa déclaration de surendettement et que les parties s’expliquent sur les conséquences pouvant en être tirées

III. Sur les demandes accessoires dirigées contre Madame [F]

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application de cet article à l’encontre de Madame [F].

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [F] supportera la charge des entiers dépens la concernant en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, signifiés à elle-même et à son curateur.

III. Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 5 mai 2023, à effet au 16 mai 2023, entre l’OPH de Loir-et-Cher TERRES DE LOIRE HABITAT et Monsieur [B] [K] et Madame [F] [J], portant sur un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 19 septembre 2024 ;

— EN CE QUI CONCERNE Madame [F] [J] :

SUSPEND les effets de la clause résolutoire jusqu’à la décision du juge statuant sur la contestation de la décision du 30 octobre 2025 de la commission de surendettement des particuliers du LOIR ET CHER qui a déclaré le dossier de surendettement de Madame [J] [F] recevable et décidé d’orienter le dossier vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, soit un effacement total de la dette.

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si dans le délai précité la locataire s’acquitte régulièrement du paiement des loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai.

DANS LE CAS CONTRAIRE :

— DIT que toute mensualité due au titre du loyer et des charges courants restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— DIT que Madame [J] [F] et tout occupant de son chef devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

— ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [J] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

— DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— CONDAMNE Madame [J] [F] à payer une indemnité mensuelle d’occupation, révisable annuellement selon la décision du conseil d’administration en conformité avec les règles du CCH dans la limite du plafond du loyer maximum autorisé par les conventions APL qui évolue selon l’indice IRL du 2ème trimestre de l’année, égale au montant du loyer brut mensuel, augmentée des charges et ce jusqu’à la reprise effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [J] [F] aux entiers dépens de la présente instance la concernant qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation qui lui ont été signifiés ainsi qu’à son curateur.

— EN CE QUI CONCERNE Monsieur [B] [K] :

Réouvre les débats à l’audience du

1 JUILLET 2026 13 H 30, en son lieu habituel d’audience

afin que l’UDAF du LOIRET et Monsieur [B] [K] justifient, INJONCTION leur étant faite, des suites éventuelles données à sa déclaration de surendettement et que les parties s’expliquent sur les conséquences pouvant en être tirées,

Réserve l’ensemble des demandes dirigées à son encontre autre que celle concernant l’acquisition de la clause résolutoire.

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 mars 2026, la minute étant signée par H. LEROY, Magistrat à titre temporaire et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la Protection,