RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 16 Avril 2026

N° RG 24/01176 – N° Portalis DBYN-W-B7I-EPPR

N° : 26/00233

DEMANDERESSE :

S.A.S. WINRELLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Nicolas FORTAT, avocat au barreau de TOURS

DEFENDERESSE :

S.A.S. ALAUB

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

PARTIE INTERVENANTE :

Madame [R] [Y] [V]

née le 26 Mai 1978

demeurant [Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Audrey HAMELIN, avocat au barreau de BLOIS

DEBATS : à l’audience publique du 13 Novembre 2025

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Céline LECLERC, Vice-Président

Assesseurs : Blandine JAFFREZ, Vice-Président, juge rédacteur

Laura HEURTEBISE, Vice-Présidente,

Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS, Greffier et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 7 et 11 avril 2022, la SAS WINRELLE a conclu un bail commercial avec l a SASU ALAUB, dont la gérante est Mme [R] [V],portant sur un local sis [Adresse 2] à [Localité 4]. Il était précisé que la bailleresse avait pour projet d’un exploitation un établissement et des services d’accueil des enfants de moins de 6 ans sous la forme de micro-crèche répondant à la définition de l’article R2324-17 4° du Code de la Santé publique.

Par acte authentique du 13 mai 2022, la SAS WINRELLE a conclu avec Mme [R] [V] une promesse de vente portant sur le même bien pour une durée expirant le 31 aout 2022.

Suivant acte d’huissier de justice en date du13 février 2024, la SAS WINRELLE a saisi le Tribunal Judiciaire de Blois aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de condamner la société SAS ALAUB à lui payer différentes sommes au titre de l’arriéré de loyer et de l’indemnité d’occupation.

Par conclusions notifiées électroniquement le 17 mai 2024, Mme [R] [V] est intervenue volontairement à l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juillet 2026 et l’affaire a été renvoyée au 13 novembre 2026.

A cette date, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juin 2025, la SAS WINRELLE demande à la Juridiction de :

1. Sur les relations entre WINRELLE et ALAUB

CONSTATER l’acquisition de la clause résolution subséquente à l’expiration du délai

d’un mois suivant la signification du commandement de payer visant la clause

résolutoire intervenue le 8 juin 2023

JUGER que la société ALAUB se maintient irrégulièrement dans les lieux au-delà du 8 juillet 2023

JUGER que la société WINRELLE ne peut être tenue à garantir la délivrance d’une

activité non contractée entre les parties

JUGER que la société WINRELLE ne peut être tenue à garantir la délivrance à l’égard

d’un refus d’autorisation administrative personnelle et subjective à la société ALAUB

sans rapport avec les caractéristiques du local

JUGER que la société ALAUB fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté dans ses

rapports avec la société WINRELLE

CONDAMNER la société ALAUB à régler la somme de 13 204,85€ TTC au titre des

loyers échus jusqu’à acquisition de la clause résolutoire

CONDAMNER la société ALAUB à régler la somme de 1350 euros au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de vente du local par la société WINRELLE, le 28 mai 2024

CONDAMNER la société ALAUB à régler la somme de 1350 euros au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation depuis la date de prise d’effet du bail jusqu’à la date de vente du local par la société WINRELLE, le 28 mai 2024, pour l’hypothèse où la résolution du bail serait prononcée

CONDAMNER la société ALAUB à réparer les préjudices directement subis du chef de ses fautes, distincts de l’indemnité d’occupation, à hauteur de 21 060 euros

CONDAMNER sous astreinte de 500 euros par jour de retard la société ALAUB à remettre à la société WINRELLE, à charge pour cette dernière de les remettre ensuite à l’acquéreur de son local, les clés du local et de la boite aux lettres dans le délai de deux jours ouvrés à compter de la signification du jugement à intervenir

DEBOUTER la société ALAUB de l’ensemble de ses demandes

2. Sur les relations entre WINRELLE et Madame [R] [V]

RECEVOIR l’intervention volontaire de Madame [V]

CONDAMNER Madame [V] à régler la somme de 89 362,03€

JUGER que sur cette somme de 89 362,03€ il appartiendra à Maître [N]

[J] notaire titulaire de l’office sis [Adresse 4] à [Localité 5] de régler à la société WINRELLE la somme de 20 000€ au titre de l’indemnité d’occupation qu’il détient en sa comptabilité

JUGER que Madame [V] devra verser la différence à la société WINRELLE

entre la somme de 89 362,03€ et la somme de 20 000€ séquestrée

JUGER que la somme de 89 362,03€ portera intérêts au taux légal à compter de la

mise en demeure du 22 mars 2023 outre anatocisme

DEBOUTER Madame [V] de l’ensemble de ses demandes

3. Sur les obligations in solidum

JUGER que toutes les condamnations qui seront prononcées le seront au débit in solidum de la société ALAUB et de Madame [V]

CONDAMNER in solidum la société ALAUB et Madame [V] à verser toutes les sommes mises au débit de l’une ou de l’autre

4. Sur l’exécution provisoire, les dépens et frais irrépétibles

ECARTER l’exécution provisoire de tout chef de jugement prononçant la condamnation de la société WINRELLE à verser quelque somme que ce soit

CONDAMNER in solidum la société ALAUB et Madame [R] [V] aux entiers dépens

CONDAMNER in solidum la société ALAUB et Madame [R] [V] à régler une somme de 20 000€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 mars 2025, la SAS ALAUB et Mme [V] demandent au Tribunal de :

Débouter la SAS WINRELLE de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Reconventionnellement

Prononcer la résolution du bail commercial liant la SAS WINRELLE à la SASU ALAUB aux torts de la SAS WINRELLE à la date du 8 avril 2022.

En conséquence,

Condamner la SAS WINRELLE au paiement des sommes suivantes :

— Au titre de la restitution du dépôt de garantie : 3 147 €

— Au titre des frais de négociation réglés à SQUARE HABITAT : 3 147 €

— Au titre de la souscription du contrat de franchise : 12.000 €

— Au titre de la perte financière équivalente au résultat net comptable arrêté au 31 aout 2023 : 36.374 euros

Prononcer la résolution de la promesse de vente consentie par la SAS WINRELLE à Madame [R] [V] aux torts de la promettante.

En conséquence,

Ordonner la restitution du séquestre d’un montant de 20.000 euros détenue dans la comptabilité du Notaire rédacteur à Madame [V] sur présentation de la minute:

En tout état de cause,

Ecarter toute exécution provisoire des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de la SAS ALAUB et de Madame [V]

Condamner la SAS WINRELLE au paiement d’une somme de 7 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Cabinet Audrey HAMELIN.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 janvier 2026, prorogé à ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il y a lieu de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 4, alinéa 1er, du Code de procédure civile, « L’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ».

La mission du juge est de trancher les litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire, de constater ou de donner acte aux parties de l’existence de faits ou d’actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, l’intervention volontaire de Mme [V] à l’instance n’est pas contestée ; il conviendra seulement de la constater.

Sur le manquement du bailleur à son obligation de délivrance

En premier lieu, selon l’article 1228 du Code Civil, « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. »

L’article 1719 du Code Civil dispose que "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations."

L’obligation de délivrance ainsi édictée s’étend à l’obligation de délivrer un bien conforme à l’usage prévu au bail ainsi qu’aux normes de sécurité ( sur ce dernier point, Cour de Cassation, 3e chambre civile 16 septembre 2008 pourvoi n°07-18303). Le bailleur est ainsi tenu de vérifier l’obtention des différentes autorisations administratives ( Cour de Cassation, 3e chambre Civile 19 décembre 2012 pourvoi n°11-28170). Il est aussi établi qu’il revient à la bailleresse de vérifier que la chose louée pouvait être affectée à l’usage prévu au bail ( Cour de Cassation, 2e juillet 1997, pourvoi n°95-14151). Le bailleur doit ainsi délivrer un bail conforme aux normes applicables aux établissements revevant du public ( Cour de Cassation, 3e chambre civile 3 février 2009 pourvoi n°08-10293).

Il convient également de rappeler que selon l’articloe 1729 du Code Civil, « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Ainsi, à la sévérité de la sanction en cas d’exploitation du fonds à des fins autres que celles prévues au bail, doit répondre une rigueur dans l’appréciation dans l’obligation de délivrance du bailleur qui doit louer un bien conforme matériellement et juridiquement aux stipulations contractuelles.

Au cas d’espèce, aux termes du bail commercial, il était précisé que la bailleresse avait pour projet l’exploitation d’un établissement et des services d’accueil des enfants de moins de 6 ans sous la forme de micro-crèche répondant à la définition de l’article R2324-17 4° du Code de la Santé publique.

Dans sa version applicable jusqu’au 1er septembre 2021, l’article R2324-17 4° du Code de la Santé publique disposait que "Les établissements et les services d’accueil non permanent d’enfants veillent à la santé, à la sécurité, au bien-être et au développement des enfants qui leur sont confiés. Dans le respect de l’autorité parentale, ils contribuent à leur éducation. Ils concourent à l’intégration des enfants présentant un handicap ou atteints d’une maladie chronique qu’ils accueillent. Ils apportent leur aide aux parents pour favoriser la conciliation de leur vie professionnelle et de leur vie familiale.

Ils comprennent :

1° Les établissements d’accueil collectif, notamment les établissements dits « crèches collectives » et « haltes-garderies », et les services assurant l’accueil familial non permanent d’enfants au domicile d’assistants maternels dits « services d’accueil familial » ou « crèches familiales » ;

2° Les établissements d’accueil collectif gérés par une association de parents qui participent à l’accueil, dits « crèches parentales » ;

3° Les établissements d’accueil collectif qui reçoivent exclusivement des enfants âgés de plus de deux ans non scolarisés ou scolarisés à temps partiel, dits « jardins d’enfants » ;

4° Les établissements d’accueil collectif dont la capacité est limitée à dix places, dits « micro-crèches »;

L’article L2324-1 du Code de la Santé Publique précise que « Si elles ne sont pas soumises à un régime d’autorisation en vertu d’une autre disposition législative, la création, l’extension et la transformation des établissements et services gérés par une personne physique ou morale de droit privé ou de droit public accueillant des enfants de moins de six ans sont subordonnées à une autorisation délivrée par le président du conseil départemental. »

Il est constant que par décision en date du 1er septembre 2022, le Président du Conseil Département du Loir et Cher a refusé d’octroyer une autorisation à la crêche projetée.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2022, le Président du Tribunal Administratif d’Orléans statuant en référé a rejeté la requête de la SASU ALAUB tendant suspendre l’exécution de la décision du Président du Conseil Départemental. Le pourvoi formé devant le Conseil d’Etat a été rejeté suivant décision en date du 15 mai 2023.

Le refus d’autorisation d’installation de la crêche opposé par le Conseil Départemental est ainsi acquise.

Au vu des principes sus-rappelés, il importe peu que le bail ne définisse le projet de micro-crêche que par sa capacité d’accueil. Il était acquis, implicitement mais nécessairement que le projet portait sur l’accueil d’enfants de moins de 6 ans et qu’ainsi l’article L2324-1 du Code de la Santé Publique était applicable.

En second lieu, il est établi que seul le bailleur est tenu d’intenter tous les recours qu’il a seul qualité pour exercer, pour remplir envers son locataire ses obligations contractuelles ( Cour de Cassation, 3e chambre civile 26 mars 1997 pourvoi n°95-14103). Il appartenait donc à la société WINRELLE de demander l’autorisation litigieuse ; la société WINRELLE ne peut ainsi se retrancher derrière le fait qu’elle n’a pas eu connaissance du dossier produit devant le Président du Conseil Départemental.

D’ailleurs, en troisième lieu, il est aussi établi que le bailleur ne peut s’affranchir par une clause contractuelle et de son obligation de délivrance conforme.

Par conséquent, la stipulation du bail commercial selon laquelle « le preneur déclare faire son affaire personnelle de toutes les autorisations nécessaires à l’exercice de son activité, qu’elles soient prescrites par la loi ou le règlement ou par ses propres obligations contractuelles, et les oblige à les obtenir, sans recours d’aucune sorte avec le bailleur » est inopérante.

Enfin, en dernier lieu, la société WINRELLE est mal fondée à invoquer une cause d’exonération de la force majeure, alors que l’obtention de l’autorisation du conseil départemental relevait de sa responsabilité et ne lui est donc pas extérieure. Le refus litigieux n’est pas en outre irrésistible dès lors qu’il convenait pour le bailleur, en amont de la signature du contrat de bail, de vérifier que les conditions d’exercice d’une activité de crêche étaient réunies.

Il apparaît donc que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance. Ce manquement interdit toute exploitation des lieux et est donc suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat aux torts du bailleur.

Sur la résiliation du bail commercial

L’article 1229 du Code Civil dispose que "La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9."

Au cas d’espèce, il ressort du contrat de bail commercial que sa durée de 9 ans débute rétroactivement à compter du 8 avril 2022, alors même que la demande d’autorisation litigieuse n’a même pas encore été adressée au Président du Conseil Général, ce dont il se déduit que le bail avait d’ores et déjà une utilité pour les parties, au delà de l’exploitation proprement dite du local. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de résiliation du bail commercial au 8 avrill 2022.

Il est rappelé que le 31 août 2022, le Président du Conseil Département a refusé l’autorisation demandée. Il s’agit également de la date à laquelle l’état des lieux d’entée après travaux a été effectué hors la présence de la société ALAUB, motif pris de ce que sa gérante, Mme [V], bénéficiaire de la promesse de vente, n’avait pas levé l’option d’achat dans le délai imparti expirant effectivement le même jour, signant ainsi la fin du montage contractuel qui avait jusqu’alors prévalu.

Cependant, le fait que Mme [V] n’ait pas levé l’option n’avait aucune incidence sur la poursuite du bail conclu avec la société ALAUB. La poursuite du bail, au moins temporairement, pouvait s’entendre, ne serait ce que dans l’attente du résultat des voies de recours intentées à l’encontre de la décision du Président du Conseil Départemental.

Il ne peut donc être tiré aucune conséquence juridique en terme de libre disposition des locaux de l’absence de la société ALAUB à l’état des lieux après travaux.

Dès le 5 septembre 2022, Mme [H] [P], professeure de yoga installée dans le même immeuble que le local litigieux, a adressé un SMS à Mme [V] lui proposant de racheter certains biens du local, sur l’idée de la gérante de la société WINRELLE, Mme [X], ce que confirment d’autres échanges SMS écrits par cette dernière produits aux débats en date du 2 septembre 2022.

Les SMS échangés entre Mme [V] et Mme [P] à compter du 2 novembre 2022 démontrent que que la première ne dispose plus des clés du local, Mme [V], dépendant de Mme [P] pour entrer dans les lieux.

La fin de la libre disposition du local peut ainsi être fixée au 31 octobre 2022. Conformément à l’article 1229 du Code Civil, sera donc prononcée la résiliation du bail à cette date.

Dès lors, les prétentions de la société WINRELLE tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail dont le jeu est bien postérieur puisque fondé sur un commandement délivré le 7 juin 2023 seront rejetées.

Le bail commercial stipule une franchise de loyer jusqu’au 31 août 2022. Il n’est pas contesté qu’aucun loyer n’a jamais été payé

Seuls sont dus les loyers de septembre et octobre 2022, soit la somme de 2400 euros toutes taxes comprises .

La société ALAUB sera donc condamnée à payer à la société WINRELLE la somme de 2400 euros toutes taxes comprises , outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023, date du commandement de payer.

Dès lors qu’il est établi qu’à compter du 31 octobre 2022, la société ALAUB avait perdu la libre disposition des lieux, elle n’est pas tenue au paiement d’une indemnité d’occupation. Les prétentions formées en ce sens par la société WINRELLE seront donc rejetées.

Sur les suites de la résiliation du bail commercial

— Il conviendra d’ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 3147 euros stipulé au bail commercial et dont la matérialité du versement n’est pas contestée.

La société WINRELLE sera donc condamnée à payer à la société ALAUB la somme de 3147 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024, date des premières conclusions comportant de ce chef de demande

— La société ALAUB demande également à être indemnisés des frais de négociation versés à Square Habitat.

Le bail commercial prévoit en effet des frais de négociation d’un montant de 3147 euros à la charge du preneur, à verser au plus tard le jour de la conclusion du contrat. Il sera fait droit à ce chef de demansde, s’agissant de frais exposés à fonds perdus en raison de la résiliation du contrat de bail aux torts du bailleur.

La société WINRELLE sera donc condamnée à payer à la société ALAUB la somme de 3147 euros de dommages intérêts au titre des frais de négociation versés à perte, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— La société défenderesse justifie aussi par la production d’une facture de 12 000 euros toutes taxes comprises des droits d’entrée dans la franchise O P’tit Mome,

La société WINRELLE conteste ce chef de créance en faisant valoir que la facture date du 18 octobre 2021, donc à une date à laquelles les parties à l’instance n’étaient pas en rapport. Il est exact que cette facture date du 18 octobre 2021 et que dans ces conditions, rien ne démontre que les parties étaient déjà entrées en relations d’affaires à ce moment là ; au contraire, il convient de relever que les statuts de la société ALAUB datent du 5 avril 2022.

Ce préjudice ne se trouve pas en lien direct et certain avec la faute commise par la société WINRELLE et ne sera donc pas retenu.

— La société ALAUB allègue enfin une perte comptable de 36 374 euros qui figure en effet dans le bilan versé aux débats.

Il ressort de ce même document qu’est comprise dans la somme de 36 374 euros les achats de fourniture pour la crêche, les frais de fournitures admnistratives ainsi que les charges courantes d’électricité, d’assurance, de frais d’acte, de frais bancaires, de téléphonie.

Cette somme comprend aussi les amotissements sur les immobilisations, les intérêts d’emprunt et les provisions pour risque.

La société ALAUB ne s’explique toutefois pas sur la reprise d’un autre projet ou sur l’éventuelle vente des meubles acquis pour la crêche. Il n’est pas donc pas établi qu’elle a exposé en entière perte les frais d’achat de matériel , de petit équipement et de fournitures admnistratives. Pour ces raisons, il n’est pas tenu compte de ce chef de dépense ainsi que des amortissements afférents.

Il ne sera pas tenu compte des dotations aux provisions pour risques à hauteur de 14 400 euros qui ne correspondent pas à des sommes réellement exposées et sorties du patrimoine de la société.

En revanche, il sera tenu compte des charges courantes exposées à perte et des intérêts des emprunts à hauteur de 11 112.44 euros.

La société WINRELLE sera donc condamnée à payer à la société ALAUB la somme de 11 122.44 euros de dommages intérêts au titre de la perte fiancière, outre les intérêts au taux légal courant à compter du présent jugement.

Sur la demande de résolution de la promesse de vente

Allégant un manquement à l’obligation de délivrance, Mme [V] sollicite la résolution de la promesse de vente portant sur le bien sis [Adresse 2] à [Localité 4], faisant valoir qu’il est indiqué au titre du paragraphe sur l’usage du bien que celui-ci est affecté à l’exploitation commerciale d’une micro-crêche.

Aux termes de l’article 1589 du Code Civil, la promesse de vente vaut vente s’il y a un accord sur la chose et sur le prix.

Au cas d’espèce, tel est le cas et il n’est pas contesté que les conditions suspensives sont levées.

Le promettant, en l’espèce, la société WINRELLE est donc tenue d’une obligation de délivrer le bien tel que stipulé à l’avant contrat.

Le contrat de promesse de vente est rédigé comme suit :

« USAGE DU BIEN

Le PROMETTANT déclare que le BIEN est actuellement à usage commercial de micro-crêche.

Le BENEFICIAIRE entend conserver cet usage.

Le BENEFICIAIRE déclare ne pas envisager d’opération de modification du BIEN qui nécessiterait soit un arrété de non opposition a déclaration préalable de travaux soit un permis de construire, et dont l’obtention préalable a la vente serait pour lui constitutive d’une condition suspensive.

CLAUSE DE DESTINATION

Le réglement de copropriété contient la clause de destination suivante :

L’IMMEUBLE est destiné exclusivement à I’exercice d’activités commerciales,

professionnelles, artisanales, associatives ou libérales tant sous forme individuelle quesous forme sociétaire.

Un règlement intérieur opposable à tous les copropnétaires est demeuré annexé.

L’exercice de ces activités et ses conséquences ne devront pas causer aux lots non affectés a l’artisanat, de nuisances anormales, notamment sonores, supérieures aux norrnes en vigueur.

Les Iivraisons des foumisseurs de ces commerces ou établissements ne devront, en aucune facon, causer une gêne sonore ou un encombrement a l’égard des autres occupants de l’immeuble. »

Il convient ici de relever que la promesse de vente est en date du 13 mai 2022 et que la décision du Président du Conseil Départemental a été rendue le 1er septembre 2022. Autrement dit, la mention portant sur l’exploitation d’ores et déjà active de la micro-crêche est erronée, ce que ne pouvait ignorer Mme [V], laquelle ne pouvait non plus ignorer qu’il existait, par définition, un aléa quant à l’octroi de l’autorisation admnistrative nécessaire.

La volonté commune des parties ne peut donc être interprétée comme exigeant l’exploitation commerciale d’une activité de mini-crêche.

Par ailleurs, autant pour les raisons tirées de la rigueur des baux commerciaux, il est exigé du bailleur qu’il mette à disposition un bien conforme à l’activité spécifiquement envisagée, autant en matière de vente, ce raisonnement ne peut pas prévaloir alors qu’en l’espèce, les pièces du dossier démontrent que c’est Mme [V] qui s’est chargée d’effectuer les démarches adminstratives afférentes à l’activité de micro-crêche, sans reprocher au bailleur de ne pas avoir effectué lui même ces démarches.

Dans ces conditions, il est établi que les parties avaient convenu de procéder de la sorte et que l’obligation de délivrance du promettant ne s’étendait pas à l’adptation du local à l’installation d’une activité de crêche.

Il suffit en l’espèce que la clause de destination générale soit remplie, ce qui n’est pas contesté.

Le vendeur n’a donc pas manqué à son obligation de délivrance conforme et les prétentions de Mme [V] tendant à obtenir la résolution de la promesse seront rejetées.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La promesse de vente stipule que

« La réalisation de la promesse aura lieu :

Soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondent :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prét éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de maniere générale de tous comptes et proratas.

[…]

REDACTEUR DE L’ACTE AUTHENTIQUE DE VENTE

L’acte authentique constatant la realisation de la vente sera recu par Maitren [N] [J], notaire à [Localité 5].

En toute hypothèse, le transfert de propriété est reporté au jour de la constatation de la vente en la forme authentique et du paiement du prix tel que convenu et des frais, même si l’échange de consentement nécessaire a la formation de la convention est antérieur.

CARENCE

La carence sentend ici du manquement fautif par l’une des parties, du ait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant lexécution de la vente.

En l’absence de levée d‘option ou de sicuiature de l’acte de vente dans le délai :

Au cas où le BENEFICIAIRE n’aurait ni levé l’option ni signé l’acte de vente à l‘intérieur du délai de réalisation, il sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse au terme dudit délai de réalisation sans qu’il soit besoin d‘une mise en demeure de la part du PROMETTANT, qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du BENEFICIAIRE de l’acquérir"

Au cas d’espèce, l’indemnité d’immobilisation revient donc à la société WINRELLE.

Mme [V] sera donc condamnée à payer à la société WINRELLE la somme de 24 345 euros, outre les intérêts au taux légal courant à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023 portant sur le paiement de cette somme.

Pour ce faire, la somme de 20 000 euros sera prélevée dans la comptabilité de Me [N] [J] qu’il la détient au titre de l’indemnité d’occupation, Mme [V] était condamnée payer le solde, soit la somme de 4345 euros à la société demanderesse , outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mars 2023

Les prétentions de la société ALAUB tendant à obtenir la levée par le notaire de la somme de 20 000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité partielle d’immobilisation seront donc rejetées.

Sur la demande de la société WINRELLE tendant à la remise des clés

Il ressort de l’état des lieux après travaux en date du 1er septembre 2022 que la salle d’activité est garnie de meubles tels que des tables très basses et arrondies, adaptées à l’activité de crêche. Il est précisé dans le document que l’état des lieux a été établi en l’absence de la locataire, celle-ci n’ayant pas régularié l’acte de vente. Il ne peut donc être tiré aucune conséquence de l’absence de la locataire à cet acte.

Les photographies du constat tendent en revanche à démontrer qu’à une certaine période la gérante de la société ALAUB a dû être en possession des clés du local afin de procéder à son ameublement.

Il ressort ensuite des échanges de SMS produits par la société défenderess quee :

— le 6 octobre, [R] [V] et [H] [P] conviennent d’un rendez vous pour qu’une personne tierce « prenne des meubles »

— le 1er novembre, [R] [V] entre en contact avec [H] [P] à propos de la récupération d’un banc d’entrée. Cette dernière lui répond en indiquant à quelles horaires elle sera sur place.

Enfin, il ressort du constat d’huissier établi par Me [O] le 10 janvier 2024 la présence sur les lieux d’un panneau au nom UMA MUNDI YOGA à côté d’une porte de local. Le commissaire de justice relève que le site web correspondant mentionne un local situé à l’adresse du bien litigieux.

Ceci éclaire les échanges de SMS sus-visés démontrant que les clés du local sont ensuite passsés en la possession de Mme [P] ou que de nouvelles clés ont été réalisées.

Enfin, il convient de préciser que la persistance de la domiciliation du siège social de la société ALAUB à l’adresse du local, ne démontre pas que sa gérante soit en possession matérielle des clés du local, lesquelles ne sont pas les mêmes que celles de la boîte aux lettres qui esrt située à l’extérieur. Me [F], commissaire de justice, a constaté la persistance au 7 mars 2024 du nom de la société ALAUB et celui de Mme [V], ce qui explique la réception du courrier du 17 mai 2022 portant la la purge du droit de préférence.

Ce dernier constat permet seulement d’établir que la société ALAUB a conservé en sa possession les clés de la boîte aux lettres.

Il conviendra donc de la condamner à restituer à société WINRELLLE dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement les clés de la boîte aux lettres. Dès lors que le bien a été vendu à un tiers par acte authentique du 28 mai 2024 et que la question de la restitution des clés revêt désormais un intérêt relatif, il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes indemnitaires de la société WINRELLE

La société WINRELLE fait valoir quie le refus de Mme [V] d’acquérir le bien malgré la levée des conditions suspensives est fautif et qu’en conséquence, cette dernière doit lui rembourser le coût des travaux réalisés à hauteur de 85 017.303 euros.

Il convient cependant de rappeler que le contrat dont il s’agit est une promesse unilatérale de vente et non une promesse synallagmatique. Le bénéficiaire, ici, Mme [V] est libre ou non de lever de l’option. Si elle ne le fait pas, elle est tenue du paiement d’une indemnité d’immobilisation qui ne s’analyse d’ailleurs pas en une clause pénale, dès lors qu’elle ne sanctionne pas l’exécution d’une obligation ( Cour de Cassation, 3e chambre civile, 30 avril 2002 pourvoi n°00-16422).

Les prétentions indemnitaires de la société WINRELLE à hauteur de la somme de 85 017.32 euros seront donc rejetées.

Sur la demande de la société WINRELLE en paiement de la somme de 21 060 euros

Vu l’article 1231-1 du Code Civil ;

La société WINRELLE fait ici valoir qu’elle a finalement consenti une vente du bien litigieux, avec d’autres lots, à prix sous-estimé par rapport à la valeur du bien et allègue une perte de 21 060 euros.

Il ressort des développements précédents qu’aucune faute n’est caractérisée ni à l’encontre de la société ALAUB qui n’était pas juridiquement en charge de la conformité du bien loué aux autorisations administratives.

Ce chef de prétention sera donc rejeté.

Sur les demandes accessoires

Pour les chefs de condamnation retenus à l’encontre de Mme [V] et de la société ALAUB, il n’y a pas lieu de prononcer juger que celles-ci sont tenues in solidum à l’égard de la société WINRELLE, à l’exception des dépens et des frais irrépétibles. En effet, Mme [V] et la société ALAUB sont deux personnes juridiquement distinctes, quand bien même la première serait la gérante de la seconde, liées à la société WINRELLE par des contrats distincts exécutés indépendamment l’un de l’autre.

S’agissant d’une instance introduite après le 1er janvier 2020, il y a lieu de rappeler que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire.

Toutes les parties sollicitent que l’exécution provisoire soit écartée, faisant valoir des risques d’insolvabilité de l’autre. Il convient donc dans ces conditions, et afin de favoriser un règlement par compensation des créances réciproques plutôt que par voie d’exécution menées de manière désordonnée, d’écarter le prononcé de l’exécution provisoire du présent jugement.

Au vu de la solution donnée au litige, il convient donc de condamner in solidum la société ALAUB et Mme [V] aux entiers dépens.

Enfin, au vu de la solution donnée au litige, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SAS WINRELLE l’intégralité des frais d’instance non compris dans les dépens. la SAS ALAUB et Mme [V] seront donc condamnées in solidum à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoireet en premier ressort,

CONSTATE l’intervention volontaire de Mme [R] [V] à l’instance

Sur le bail commercial

DIT que le bail commercial conclu avec la SAS ALAUB et la SAS WINRELLE les 9 et 11 avril 2022 est résilié en raison du manquement de cette dernière à son obligation de délivrance conformet et ce, de manière rétroactive à compter du 31 octobre 2022

CONDAMNE la SAS ALAUB à payer à la SAS WINRELLE la somme de 2400 euros toutes taxes comprises titre des loyers commerciaux échus en septembre et octobre 2022, outre les intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023

CONDAMNE la SAS WINRELLE à payer la SAS ALAUB la somme de 3147 euros au titre du dépôt de garantie, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2024

CONDAMNE la SAS WINRELLE à payer la SAS ALAUB la somme de 3147 euros de dommages intérêts au titre des frais de négociation versés à perte, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

CONDAMNE la SAS WINRELLE à payer la SAS ALAUB la somme de 11 122.44 euros de dommages intérêts au titre de la perte fiancière, outre les intérêts au taux légal courant à compter du présent jugement

CONDAMNE la SAS ALAUB à remettre à la SAS WINRELLE les clés de la boîte aux lettres attachés au local sis [Adresse 2] à [Localité 4] dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement

REJETTE la demande de la SAS WINRELLE tendant à voir assortir ce dernier chef de condamnation d’une astreinte

REJETTE le surplus des prétentions de la SAS WINRELLE relatives au paiement des loyers commerciaux

REJETTE les prétentions de la SAS WINRELLE tendant à voir constater la clause résolutoire du bail commercial conclu avec la SAS ALAUB les 9 et 11 avril 2022 et à voir condamner la SAS ALAUB au paiement d’une indemnité d’occupation

Sur la promesse de vente

REJETTE les prétentions de Mme [R] [V] tendant à obtenir la résolution de la promesse de vente conclue avec la SAS WINRELLE le 13 mai 2022 portant sur le bien sis [Adresse 2] à [Localité 4]

DIT que Mme [R] [V] est débitrice envers la SAS WINRELLE de la somme de 24 345 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, outre les intérêtsau taux légal à compter du 22 mars 2023

DIT que pour le paiement de cette somme, la somme de 20 000 euros sera prélevée sur la consignation au titre de l’indemnité d’occupation figurant dans la comptabilité de Me [N] [J] dont l’office est sis [Adresse 4] à [Localité 5]

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la SAS WINRELLE le solde de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 4 345 euros outre les intérêtsau taux légal à compter du 22 mars 2023

REJETTE le surplus des prétentions indemnitaires de la société ALAUB

REJETTE le surplus des prétentions indemnitaires de la SAS WINRELLE dirigées à l’encontre de la société ALAUB

REJETTE le surplus des prétentions indemnitaires de la SAS WINRELLE dirigées à l’encontre de Mme [R] [V].

DIT n’y avoir lieu à condamner in solidum Mme [R] [V] et la SAS ALAUB à l’exception des dépens et des frais irrépétibles

CONDAMNE in solidum la SAS ALAUB et Mme [R] [V] à payer à la SAS WINRELLE la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

CONDAMNE in solidum la SAS ALAUB et Mme [R] [V] aux entiers dépens

ECARTE l’exécution provisoire du présent jugement

REJETTE le surplus des demandes

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits par le Président et le Greffier susmentionnés.

LE GREFFIER LE PRESIDENT