TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 08 Avril 2026

N° RG 25/00789 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EYTP

N° : 26/00207

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 1] / [L] (représenté par son Syndic en exercice, la société SYNDICCOPROPRIETE)

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté dans la procédure par M^e Manuel RAISON (Avocat au barreau de PARIS) substitué à l’audience par M^e Eliette VERARD (Avocat au barreau de BLOIS)

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [M]

né le 16 Octobre 1978 à [Localité 2]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

DEBATS : à l’audience publique du 11 Février 2026,

JUGEMENT : rendue par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en dernier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Hugues LEROY, Magistrat à titre temporaire

Siégeant à Juge Unique conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile.

Avec l’assistance lors des débats de Catherine DUBOIS et de Johan SURGET, Greffier lors de la mise à disposition

GROSSES et EXPEDITIONS : M^e Manuel RAISON

EXP : M.[M]

Copie Dossier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [M] est copropriétaire au sein de la copropriété de la résidence dénommée [Adresse 1], sis à [Adresse 5], ayant pour syndic la société Citya [Localité 3], comme possédant les lots 65 et 76 de la copropriété.

Débiteur, dans les livres de la copropriété, de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] a fait assigner Monsieur [I] [M] devant le tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 15 septembre 2025, aux fins suivantes :

*Condamner Monsieur [I] [M] à lui régler la somme totale de 2 144,12 euros, correspondant à

—  1 426,52 euros à titre principal, pour la période du 1er avril 2024 au 4 juillet 2025, charges arrêtées au 5 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

—  717,60 euros de frais de recouvrement

*Condamner Monsieur [I] [M] à lui régler 1 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

*Condamner Monsieur [I] [M] à lui régler 2 604 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

*Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts

*Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*Condamner Monsieur [I] [M] aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation ;

Le syndicat des copropriétaires soutient que sa créance de charges de copropriété impayées est établie par les pièces produites aux débats et fondée en droit. Il sollicite la condamnation de Monsieur [I] [M] à régler ce qu’il doit.

L’audience, fixée au 8 octobre, sera avancée au 6 octobre 2025.

Assigné à étude, puis convoqué par LRAR, Monsieur [I] [M] ne sera ni présent ni représenté et la copropriété sera représentée par son conseil.

L’affaire sera mise en délibéré au 3 novembre 2025.

Par mention au dossier, la réouverture des débats sera ordonnée à l’audience du 11 février 2026 par suite d’un empêchement du magistrat.

A cette audience, bien que régulièrement convoquée par LRAR, Monsieur [I] [M], qui refusera le pli, ne sera ni présent ni représenté.

Le syndicat des copropriétaires sera représenté par son conseil qui déclarera s’en tenir à son assignation.

La décision a été mise en délibéré au 8 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est rendu par défaut.

Le défendeur non assigné à personne ne comparaît pas et la décision n’est pas susceptible d’appel.

I – Sur la demande principale

1°) Sur la tentative de règlement amiable

Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] justifie d’une vaine tentative de médiation.

Sa demande est donc recevable au regard de l’article 750-1 du code de procédure civile.

2°) Sur les charges impayées

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi :

« I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale. »

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires justifie :

*de la matrice cadastrale de Monsieur [I] [M] ;

*des procès-verbaux des assemblées générales ;

*des attestations de non recours ;

*des appels de fonds trimestriels et travaux ;

*du relevé de compte ;

*des lettres de mise en demeure et relances ;

Sa créance de charges de copropriété impayées est ainsi parfaitement établie à hauteur de

1 426,52 euros à titre principal, pour la période du 1er avril 2024 au 4 juillet 2025, charges arrêtées au 5 septembre 2025.

Monsieur [I] [M] sera condamné à régler ladite somme avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil.

3°) Sur les frais de recouvrement

Il est justifié de 3 mises en demeure à 45,60 euros, suivies de 3 relances à 33,60 euros, conformément au contrat de syndic.

En revanche le contrat de syndic ne prévoit pas de lettre comminatoire pour 480 euros.

Les frais seront limités à 237,60 euros.

Monsieur [I] [M] sera condamné à régler ladite somme.

4°) Sur les dommages et intérêts

Il n’est pas justifié d’un préjudice financier et de trésorerie complémentaire à celui réparé par les intérêts moratoires, comme il est dit à l’article 1231-6 du code civil.

La demande de la copropriété à ce titre sera rejetée.

II. Sur les demandes accessoires

· Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, il y a lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 750 euros.

· Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [M], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens.

· Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement en dernier ressort et par défaut,

DECLARE recevable les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] la somme de 1 426,52 euros à titre principal, pour la période du 1er avril 2024 au 4 juillet 2025, charges impayées arrêtées au 5 septembre 2025, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 13 décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] la somme de 237,60 euros au titre des frais ;

REJETE la demande en dommages et intérêts ;

DIT que les intérêts se capitaliseront comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée [Adresse 1] la somme de 75O euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui comprendront le coût de l’assignation ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 08 avril 2026 , la minute étant signée par Hugues LEROY, Président et par Johan SURGET, Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT