____________________

Tribunal Judiciaire de de BLOIS

N° RG 25/01032 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZBI Page sur

COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 04 FÉVRIER 2026

N° RG 25/01032 – N° Portalis DBYN-W-B7J-EZBI

Minute : 2026/82

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [E] [W] épouse [N]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante, représentée par son époux Monsieur [G] [N], muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [O]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS : à l’audience publique du 19 Novembre 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, Vice-Présidente en charge des contentieux de la Protection,

En présence de Madame [J] HAMON, Auditrice de justice,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET, Greffière,

GROSSES : Monsieur [G] [N], Madame [E] [W]

EXPÉDITION : Monsieur [X] [O]

le :

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 05 janvier 2020, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] et ont donné en location à Monsieur [X] [O] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel de 250,00 euros.

Des loyers étant impayés, les bailleurs ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 05 janvier 2024 à Monsieur [X] [O], pour un montant en principal de 2.680,00 euros. Cet acte a été remis à étude.

Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] ont saisi la Commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives du Loir-et-Cher le 08 janvier 2024.

Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] ont fait assigner Monsieur [X] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, aux fins suivantes :

— Constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire,

— Subsidiairement, ordonner la résiliation du contrat de location aux torts exclusifs du locataire pour manquements graves à ses obligations nées du contrat,

— Ordonner, en conséquence, l’expulsion du locataire ainsi que celle de toutes personnes introduites par lui dans les lieux, conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute pour lui de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [X] [O], au paiement de la somme de 3.026,00 euros arrêtée au mois de décembre 2024, au titre des arriérés de loyers et de charges et indemnités d’occupation, avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [X] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux, avec intérêts de droit,

— Condamner Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 228,67 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1153 alinéa 4 du code civil,

— Condamner Monsieur [X] [O] au paiement de la somme de 500,00 euros à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le requérant, en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [X] [O] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer (142,43 euros), de la notification CCAPEX (25,20 euros), de la notification à la Caisse d’allocations familiales (6,22 euros), de l’assignation, de la notification aux services de la préfecture compétents,

— Ne pas écarter l’exécution provisoire.

Cette assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2025.

À l’audience du 19 novembre 2025, Monsieur [G] [N] était présent. Madame [E] [W] épouse [N] était représentée par pouvoir par son époux. Les bailleurs ont indiqué qu’ils n’ont pas connaissance d’un dossier de surendettement en cours. Ils ont actualisé la dette locative à la somme de 3.544,00 euros et ont maintenu les demandes contenues dans l’assignation. Ils ont précisé que le locataire a repris le paiement des loyers depuis l’assignation. Interrogés sur le libellé de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail, les bailleurs n’ont pas fait d’observations, ils ont seulement précisé que le commandement de payer n’a pas été respecté.

Cité à personne, Monsieur [X] [O] n’était ni présent ni représenté à l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier que Monsieur [X] [O] a connu une période d’instabilité qui a duré quatre ans, notamment en raison de problèmes d’addiction et de dépression. Compte-tenu de ses difficultés, il a laissé sa situation se dégrader sans solliciter d’aide extérieure. Depuis quelques mois, Monsieur [X] [O] a effectué les démarches nécessaires afin de rétablir sa situation. Il est inscrit à France Travail, son droit au revenu de solidarité active a été rétabli. Il indique avoir également rétabli sa situation sanitaire et affirme son souhait de reprendre une activité professionnelle dans les plus brefs délais. Il s’efforce de régler son loyer lorsque sa situation financière le lui permet. Il s’engage à poursuivre ses efforts et à rétablir sa situation dès qu’il aura retrouvé un emploi. Il proposera un plan d’apurement dès que ses moyens financiers le lui permettront. Une demande d’aide pourra également être adressée au FSL lorsqu’il aura effectué trois versements consécutifs afin de le soutenir dans le rétablissement de sa situation.

La décision a été mise en délibéré à la date du 04 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, le jugement est réputé contradictoire, le défendeur n’ayant pas comparu et la décision étant susceptible d’appel.

I – Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives

En vertu de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Les bailleurs justifient avoir procédé à ce signalement le 08 janvier 2024. Leur demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 06 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 26 mars 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 05 janvier 2020 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle : « Modalités de résiliation de plein droit du contrat : un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, le non versement du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée » (article VI).

La clause résolutoire ne mentionne pas le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Néanmoins, l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent bail, dispose que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeure infructueux ». Ainsi, l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne prévoit pas l’obligation de mentionner le délai de deux mois suivant la clause résolutoire. Il convient dès lors de considérer que la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail est applicable. Le bail ne pourra être résilié de plein droit que deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 05 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré par procès-verbal de remise à étude à la requête de Monsieur [G] [N] et de Madame [E] [W] épouse [N] à Monsieur [X] [O]. Il portait sur la somme en principal de 2.680,00 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail ne prévoit pas de délai, néanmoins, le bail ayant été conclu le 05 janvier 2020, il convient d’appliquer le délai de deux mois prévu par l’article 24, I, de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent bail, bien que le commandement de payer vise un délai de six semaines.

Monsieur [X] [O] avait donc jusqu’au 05 mars 2024 pour régler les causes du commandement de payer.

Sur cette période allant du 05 janvier 2024 au 05 mars 2024, il a été réglé :

—  207,00 euros au titre de l’aide personnalisée au logement, au mois de janvier 2024 ;

—  207,00 euros au titre de l’aide personnalisée au logement, au mois de février 2024.

Ces paiements sont insuffisants pour éteindre les causes du commandement de payer.

Monsieur [X] [O] n’a pas réglé les causes du commandement de payer, de sorte qu’il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 06 mars 2024.

— Sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 05 mars 2024 et à compter du 06 mars 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [X] [O], occupant sans droit ni titre depuis le 06 mars 2024 cause un préjudice à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] qui n’ont pu disposer du bien à leur gré. Il convient donc de fixer, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges conformément à la demande.

— Sur l’expulsion du locataire

Le contrat de bail étant résilié à compter du 06 mars 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [O] ainsi que toute personne s’y trouvant de son chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur le montant de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

Les demandeurs produisent un décompte duquel il ressort une dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, échéance du mois de novembre 2025 incluse, de 3.544,00 euros.

Par suite, la dette s’élève à la somme de 3.544,00 euros.

Absent à l’audience, Monsieur [X] [O] ne conteste par définition ni le montant de cette dette locative, ni son principe dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Il convient en conséquence de condamner le défendeur au paiement de la somme susdite de 3.544,00 euros. Même si le décompte produit à l’audience mentionne une reprise du paiement des loyers, tout comme le diagnoctic social et financier, l’absence du locataire à l’audience ne permet pas l’octroi de délais de paiement ou d’envisager une suspension des effets de la clause résolutoire, les bailleurs ne l’ayant pas sollicité.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, alinéa 3, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] sollicite le versement d’une somme de 228,67 euros au motif que le locataire a fait preuve de résistance abusive.

Toutefois, outre les loyers impayés que le locataire sera condamné à payer, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] ne démontrent aucun préjudice s’agissant d’une résistance abusive.

En conséquence, Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des circonstances de l’espèce, Monsieur [X] [O] sera condamné à payer à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [X] [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de la notification à la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de la notification au représentant de l’État.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 janvier 2020 entre Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N], d’une part, et Monsieur [X] [O], d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1], sont réunies à la date du 06 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [X] [O] devra par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [X] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] la somme de 3.544,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de novembre 2025 inclus ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à verser à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] de leur demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la notification CCAPEX, de la notification à la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de la notification au représentant de l’État;

CONDAMNE Monsieur [X] [O] à payer la somme de 200,00 euros à Monsieur [G] [N] et Madame [E] [W] épouse [N] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 04 février 2026, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Vice-présidente en charge des contentieux de la Protection, et par N. BEDJEDIET, greffière.

La Greffière, La Vice-présidente

en charge des contentieux de la Protection,