TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [D] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice POMMIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08766 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5ON

N° MINUTE :

13

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J114

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/08766 – N° Portalis 352J-W-B7J-DA5ON

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 26 mars 1996, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à Mme [O] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], outre une cave, moyennant un loyer mensuel initial de 2008,36 francs (306,17 euros), outre les charges.

Mme [O] [I] étant décédée le 5 août 2013, le contrat a été transféré au nom de M. [D] [I] par avenant du 12 septembre 2013.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 1] HABITAT OPH a fait signifier à M. [D] [I] par acte de commissaire de justice du 8 avril 2025 un commandement de payer la somme de 1928,29 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2025, PARIS HABITAT OPH a fait assigner M. [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référé aux fins de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail deux mois après la délivrance du commandement de payer ;

— ordonner, à défaut de libération volontaire avec remise des clés, l’expulsion de M. [D] [I] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— ordonner que le sort des meubles et objets garnissant les lieux loués soit régi par les dispositions des articles L.433-1 et L433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution;

— condamner M. [D] [I] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 8 juillet 2025, à hauteur de la somme de 2535,14 euros, terme de juin 2025 inclus, à actualiser le jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due en cas d’acquisition de la clause résolutoire au montant du dernier loyer indexé et des charges, à compter du lendemain de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération définitive des lieux et condamner le défendeur au paiement des sommes dues de ce chef ;

— condamner M. [D] [I] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 26 janvier 2026.

PARIS HABITAT OPH, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, tout en actualisant la dette locative à la somme de 606,84 euros, au 12 janvier 2026, au vu du décompte adressé par le locataire. Elle a sollicité l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 50 euros par mois.

M. [D] [I], assigné à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il a adressé un courrier au tribunal pour faire part de son absence du fait de problèmes de santé, et a indiqué que selon lui, il devrait la somme de 606,84 euros suite à un règlement de la somme de 800 euros le 11 janvier 2026, en joignant un décompte actualisé.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, jour de prononcé par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 août 2025 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 9 avril 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 avril.

En conséquence, l’action introduite par [Localité 1] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 26 mars 1996 contient une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour payer la dette locative suite au commandement de payer. En outre, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 avril 2025, pour la somme en principal de 1928,29 euros. Ce commandement reproduit la clause résolutoire et précise la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est toutefois constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ; que les délais définis par ladite loi doivent toutefois s’appliquer si le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail objet de la présente instance a été conclu pour une durée trimestrielle à effet au 1er avril 1996. Il s’est donc reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi et antérieurement à la délivrance du commandement de payer.

Ainsi en l’espèce, M. [D] [I] disposait d’un délai de six semaines suite au commandement de payer pour régler la dette locative, soit jusqu’au 19 mai 2025. Toutefois, seuls deux règlements ont été enregistrés dans ce délai, le premier de 600 euros le 31 mars 2025 mais enregistré le 18 avril 2025 et le second de 650 euros le 16 mai 2025, soit un total de 1250 euros, somme insuffisante à régler la totalité des sommes dues. Il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 mai 2025.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, M. [D] [I] a adressé un décompte actualisé qui n’est pas contesté par [Localité 1] HABITAT OPH. Celui-ci comporte un solde de 606,84 euros au 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Il convient de souligner que ce décompte comprend des sommes au titre des frais de contentieux, qui ne constituent pas de la dette locative, mais éventuellement des dépens s’ils sont confirmés. Il s’agit de la somme de 147,28 euros le 7 mai 2025 et de 130,95 euros le 22 octobre 2025. Ces sommes doivent être déduites du solde. Par conséquent, M. [D] [I] restait devoir la somme de 328,61 euros à la date du 12 janvier 2026.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 328,61 euros arrêtée au 12 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance compte tenu des règlements intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version résultant de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la demande du bailleur à l’audience, tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, M. [D] [I] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour M. [D] [I] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Dans cet hypothèse, il sera précisé que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

En l’espèce, une telle indemnité d’occupation serait due par M. [D] [I] au cas où la clause résolutoire devrait reprendre ses effets du fait du non respect des délais de paiement accordés par la présente ordonnance.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le montant du loyer provision sur charges comprise est de 658,08 euros pour décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. [D] [I] parties perdantes, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 8 avril 2025.

L’équité commande de ne les condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, compte tenu des situations respectives des parties et des faits de la cause.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS que l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 mars 1996 entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [D] [I], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 2], outre une cave sont réunies à la date du 19 mai 2025 ;

CONDAMNONS M. [D] [I] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 12 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2024 incluse la somme de 328,61 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS M. [D] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 6 mensualités d’un montant de 50 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, sauf meilleur accord des parties, et ceci le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué si la dette de loyers et charges est réglée selon les modalités fixées ;

A défaut de paiement d’une seule mensualité ou d’un seul loyer à son échéance,

DISONS que la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible et le bail sera résilié de plein droit sans formalité préalable ;

DISONS qu’alors, et à défaut d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [D] [I] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, et R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2, et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en ce cas M. [D] [I] au paiement à [Localité 1] HABITAT OPH à titre de provision d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

DEBOUTONS [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [D] [I] aux entiers dépens de la présente procédure ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire  ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT