TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 07 AVRIL 2021
Chambre 5/Section 1 AFFAIRE: N° RG 20/06056 – N° Portalis DB3S-W-B7E-ULP7 N° de MINUTE : 21/00598
DEMANDEUR
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble résidence […] […] Représenté par son syndic, LOISELET ET […] […] 67 route de la Reine
92100 BOULOGNE- BILLANCOURT représentée par M^e Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0282
C/
DEFENDEURS
Monsieur X Y 4[…] représenté par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129
Madame Z AA épouse Y 4, allée de la Butte aux Cailles
93160 […] représentée par M^e Elie SULTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1129
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mylène POMIES, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Cindy LEOPOLD, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 03 mars 2021.
Page 1 de 6

---

JUGEMENT
Prononcé en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Mylène POMIES, Juge, assistée de Madame Cindy LEOPOLD, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 22 juillet 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence […] situé […] […] (93), représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & […] […] a fait assigner Madame Z AA épouse Y et Monsieur X Y devant ce tribunal auquel il demande dans ses conclusions régulièrement notifiées le 7 décembre 2020, sur le fondement des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de :
- condamner solidairement les défendeurs à lui payer les sommes suivantes :
- 8 350,88 € au titre des charges de copropriété dues au 19 novembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 4 857,42 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
- 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;
- 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile;
- condamner solidairement les défendeurs aux dépens ;
- ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Les époux Y ont constitué avocat. Dans leurs dernières conclusions régulièrement signifiées par voie électronique le 9 novembre 2020 , ils demandent au tribunal de :
- les déclarer recevables et bien-fondés en toutes leurs demandes, fins et conclusions,
- leur accorder un délai de vingt-quatre mois pour s’acquitter de leur dette d’un montant total de 9 931,51 euros, dues au titre des charges de copropriété dues et arrêtées au 7 avril 2020 ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de sa demande formée au titre des frais nécessaires ;
- débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble concerné de ses demandes de dommages et intérêts et d’article 700 du Code de procédure formées à leur encontre.
La clôture a été ordonnée le 27 janvier 2021, l’affaire a été plaidée le 3 mars 2021 et mise en délibéré à la date du 7 avril 2021.
MOTIFS
Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Page 2 de 6

---

Par ailleurs, il est de principe que les décisions de l’assemblée générale s’imposent tant que la nullité n’en a pas été prononcée.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- l’extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de propriétaires indivis des époux Y ;
- le relevé de compte copropriétaire arrêté au 19 novembre 2020 à la somme de 13 436,45 €, frais d’assignation et frais de recouvrement inclus ;
- les procès verbaux des assemblées générales réunies de 2011 à 2020 ;
- les appels de fonds adressés aux défendeurs.
Il résulte d’une part du décompte produit que la somme de 228,15 € facturée le 6 octobre 2020 correspond à des frais d’assignation dont il n’est pas réclamé le paiement par le syndicat des copropriétaires.
D’autre part et comme le relève le syndicat des copropriétaires, la somme de 4 857,42 € inscrite au débit du compte correspond à des frais de recouvrement et non à des charges proprement dites. Aussi il sera statué sur ces frais ci-après au titre des frais de recouvrement.
Les époux Y ne contestent pas le montant de la dette de charges de copropriété.
Au regard de ces pièces, il convient de condamner les époux Y au paiement de la somme de 8 350,88 € (13 436,45 – 228,15 – 4 857,42) au titre des charges de copropriété dues au 19 novembre 2020, appel provisionnel du 4 trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal^ème
à compter du 22 juillet 2020 date de l’assignation.
Cette condamnation sera prononcée solidairement en application de l’article 220 du code civil.
Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement des charges de copropriété
Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement par les époux Y de la somme de 4 5857,42 € au titre des frais de recouvrement.
Les époux Y contestent le montant des frais de recouvrement pour lequel le syndicat des copropriétaires demande leur condamnation au paiement.
L’article 10-1 a), de la loi du 10 juillet 1965 précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement sont à la charge du débiteur.
En l’espèce, la somme de 71,65 € facturée au débit du compte le 1 septembre 2020 correspond^er aux frais d’acte d’assignation qui sont des dépens. Il sera statué sur les dépens ci-après.
Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires ne justifie de l’envoi d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, ou par acte extrajudiciaire avant la mise en demeure du 26 octobre 2016. Aussi la demande portant sur les frais de recouvrement exposés antérieurement à la délivrance de cet acte sera donc rejetée soit
Page 3 de 6

---

la somme de 381,69 € (49,20 + 97 + 50 + 11,50 + 11,50 + 50,99 + 100 + 11,50).
Les époux Y devront prendre à leur charge les frais de ladite mise en demeure facturée 37,49 €. Il sera tenu compte également de l’envoi de la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 mai 2017, justifiée, et facturée 38 €, dans la mesure où cet envoi répond aux exigences de l’article précité.
Toutefois en ce qui concerne les frais postérieurs à la première mise en demeure avec accusé de réception du 26 octobre 2016, il y a lieu de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de relance en lettre simple, des frais d’ouverture de contentieux, des vacations horaires, alors au surplus que des relances ont été adressées le mois suivant une mise en demeure sans que la nécessité de ces envois rapprochés ne soit démontrée. A cet égard le syndicat des copropriétaires ne saurait se prévaloir des stipulations du contrat de syndic relatives au frais de recouvrement, qui sont inopposables aux copropriétaires, tiers à la convention. La demande du syndicat portant sur les frais précités sera par conséquent rejetée.
En conséquence il convient de condamner solidairement les défendeurs à payer au syndicat la somme de 75,49 € (38 + 37,49) au titre des frais de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020 date de l’assignation.
Sur la demande de dommages et intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 5 000 € à ce titre.
Les époux Y s’opposent à cette demande sur le fondement de la bonne foi.
L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.
En l’espèce les pièces versées par les défendeurs ne permettent pas d’établir la réalité des difficultés financières dont ils font état.
Même si les époux Y ont repris le paiement régulier de leurs charges courantes ainsi qu’une partie de l’arriéré de charges, il n’en demeure pas moins qu’ils ont omis pendant plusieurs années de s’acquitter de leurs charges sans justifier avoir tenter un règlement amiable auprès du syndicat.
Les manquements systématiques et répétés des époux Y à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
Page 4 de 6

---

En conséquence les époux Y seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
Les époux Y sollicitent des délais de paiement. Le syndicat des copropriétaires s’y oppose estimant que les époux Y ne justifient pas clairement de leur situation financière et qu’ils ont été de mauvaise foi dans le paiement de leurs charges.
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce au regard de la situation financière des époux Y, il est démontré qu’ils seront en capacité de respecter un échéancier de paiement en sus du paiement de leurs charges courantes. Par ailleurs au regard de leurs démarches récentes pour apurer leur dette de charges, il sera fait droit à leur demande de délais dans les conditions fixées au présent dispositif de la décision, étant précisé que les époux Y s’étant engagés à verser la somme de 1 000 € par mois, un délai de paiement de 12 mois leur sera accordé.
Sur les autres demandes
L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et sera donc ordonnée.
Les époux Y, parties qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens.
L’équité commande de les condamner in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne solidairement Madame Z AA épouse Y et Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence LES HUITS
TERREAUX situé […] […] (93), représenté par son syndic en exercice le Cabinet LOISELET & […] […] les sommes suivantes :
- 8 350,88 € au titre des charges de copropriété dues au 19 novembre 2020, appel provisionnel du 4 trimestre 2020 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020 ;^ème
- 75,49 € au titre des frais nécessaires de recouvrement, outre les intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020 ;
Condamne in solidum Madame Z AA épouse Y et Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires 500 € à titre de dommages et intérêts, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;
Autorise Madame Z AA épouse Y et Monsieur X Y à s’acquitter des sommes dues au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, en 12 versements mensuels d’un
Page 5 de 6

---

montant de 744 euros pour les 11 premiers, le solde et intérêts au 12e et dernier ;
Dit que le premier règlement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, et les suivants avant le 10 de chaque mois ;
Dit qu’à défaut du paiement d’une seule de ces échéances à son terme, en sus du paiement des charges courantes, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des dommages et intérêts ;
Condamne in solidum Madame Z AA épouse Y et Monsieur X Y à payer au syndicat des copropriétaires 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
Condamne in solidum Madame Z AA épouse Y et Monsieur X Y aux dépens ;
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions.
Fait au Palais de Justice de BOBIGNY, le 07 avril 2021.
La minute de la présente décision a été prise par Mylène POMIES, Présidente, et Cindy LEOPOLD, greffière présente lors de son prononcé.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
Madame LEOPOLD Madame POMIES
Page 6 de 6