TRIBUNAL JUDICIAIRE DE
BOBIGNY
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RG N° 11-[…]-000973
Minute 161/21
Madame X Y
Monsieur Z AA, AB Représentés par M^e HUBERT Denis
C/
Monsieur AC AD Représenté par M^e Jonathan LEVY
Exécutoire, copie, dossier délivrés à :
M^e HUBERT Denis
Copie, dossier, délivrés à : M^e Jonathan LEVY le 11.03.[…]21
Extrait des minutes du Greffe du Tribunal Judiciaire de BOBIGNY
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire en date du 11 Février […]21 ;
par Madame Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier ;
Après débats à l’audience publique du 15.12.[…][…], tenue sous la Présidence de Madame Anne-Charlotte MEIGNAN,
Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge du tribunal judiciaire, assistée de Madame Audrey RANO, Greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Madame X Y, demeurant […] rue des Erables,
93140 BONDY,
Monsieur Z AA, AB, demeurant 125 rue de
Stalingrad, 93000 BOBIGNY,
Tous deux représentés par l’AARPI KADRAN AVOCATS, du Barreau de Paris, agissant par le Ministère de Maître BELLAHCENE substituant Maître HUBERT Denis
D’UNE PART
ET DÉFENDEUR:
Monsieur AC AD, demeurant 132 rue Hoche, 93100
MONTREUIL, représenté par la SELARL LEVY AVOCAT, du Barreau de Paris, agissant par le Ministère de Maître Clotilde de SAINT REMY, substituant Maître Jonathan LEVY
D’AUTRE PART
Judiciaire de
*^HP L ^FRANCA
n° 218

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EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d’un acte sous seing privé du […] novembre […]18, Madame Y X et
Monsieur AA Z, en qualité de vendeur et Monsieur AD AC, en qualité
d’acquéreur, ont signé un compromis de vente portant sur un bien immobilier situé […], rue des
Erables à Bondy, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier d’un montant maximal de 85 000 euros, d’une durée maximale de 25 ans, au taux nominal d’intérêt maximal de
2,5% l’an hors assurance.
Par courrier du 29 janvier […]19, la Banque Postale a signifié à Monsieur AC son refus de donner suite à sa demande de prêt du 14 décembre […]18 pour un montant de 96298 euros.
Le dépôt de garantie a été reversé à Monsieur AC, Monsieur Z et Madame
X s’y étant opposés.
Par exploit délivré le 19 juin […][…], Monsieur Z et Madame X ont fait citer Monsieur AC devant la chambre de proximité de ce tribunal, sollicitant au visa des articles L.313-40 du code de la consommation, 1103, 1104 et 1240 du code civil, sa condamnation à leur verser :
* la somme de 4250 euros au titre du dépôt de garantie,
* la somme de […]00€ à titre de dommages et intérêts,
* la somme de […]00€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement des entiers dépens.
A l’appui de leurs prétentions, les requérants reprochent à l’acquéreur de ne pas avoir respecté les stipulations du compromis de vente relatives à la réalisation de la condition suspensive, exposant
d’une part, que les démarches d’obtention d’un prêt devaient être effectuées avant le 30 novembre […]18, alors que le courrier de la Banque Postale se réfère à une demande du 14 décembre […]18; que d’autre part, le courrier de la Banque Postale ne permet pas de vérifier que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues par le compromis, sauf à constater que la demande d’un prêt de 96298 € était supérieure au montant contractuel de 85000€ prévu par le compromis ; que dans ces conditions et compte tenu des stipulations contractuelles, le dépôt de garantie de 4250 euros ne peut lui être restitué.
Les requérants exposent que cette situation leur cause un préjudice important, créant un stress à l’origine d’un préjudice moral important, ces derniers étant séparés et devant assumer les frais d’un appartement alors que chacun avait fait des démarches pour se reloger à la suite de la vente ; qu’à ce jour, l’appartement n’est toujours pas vendu, de sorte qu’ils sollicitent l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de […]00 euros.
A l’audience, les requérants, représentés, maintiennent leurs prétentions au visa de l’article 1178 du code civil et rappellent qu’il appartient à l’acquéreur de démontrer qu’il a déposé une offre de prêt conforme aux stipulations fixées par le compromis de vente, et non l’inverse, sauf à renverser la charge de la preuve.
En réponse, Monsieur AC, représenté, conclut au rejet des prétentions adverses et sollicite la condamnation des requérants à lui verser la somme de […]00 euros au titre de l’article 700 du code Judiciaire de procédure civile ainsi qu’aux dépens. de
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Au soutien de sa défense, Monsieur AC rappelle qu’aux termes des articles L.313-40 et L313-
41 du code de la consommation, lorsque la condition suspensive n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; que le compromis de vente prévoit cette restitution après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition n’a pas défailli de son fait; qu’il justifie à la procédure avoir entamé les démarches auprès de sa banque dès le mois d’août […]18 et estime que l’absence de précision de la lettre de refus ne lui est pas imputable; qu’en outre, le fait d’avoir sollicité un prêt non conforme aux stipulations du compromis de vente n’apparaît pas fautif dès lors que la banque lui aurait de toute façon refusé l’octroi d’un prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières ; qu’à ce titre, les requérants ne démontrent pas qu’il aurait obtenu un prêt si la demande avait porté sur la somme de 85 000 euros.
MOTIFS
L’article 1103 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
L’article 1304-3 applicable au présent litige (1178 ancien) dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.
Il est ainsi constant qu’il appartient à l’acquéreur, en cas de refus de prêt, de justifier qu’il a sollicité, dans les temps, une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles et que si tel est le cas, c’est au vendeur de démontrer une faute de sa part ayant entraîné la non obtention du prêt.
A contrario, la condition est réputée accomplie si l’acquéreur n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations contractuelles, le refus de la banque étant présumé comme imputable à
l’acquéreur dans cette hypothèse.
Monsieur AC se prévaut des dispositions de l’article L.313-41 du code de la consommation aux termes desquelles lorsque la condition suspensive prévue au premier alinéa n’est pas réalisée, toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit.
Ces dispositions ne sont pas exclusives des dispositions de l’article 1304-3 précité, qui permettent
d’intégrer, dans le champ contractuel, une stipulation relative à la non restitution des sommes versées par l’acquéreur en cas de faute imputable à ce dernier dans la non obtention du prêt.
En l’espèce, le compromis de vente a été signé sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt, répondant aux caractéristiques suivantes :
* montant maximum de la somme empruntée : 85 000 euros,
* durée maximale de remboursement: 25 ans,
* taux nominal d’intérêt maximum: 2,5 % l’an (hors assurances).
Il est stipulé par la suite que toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition, en vertu de l’article 1304-3 du code civil. Judiciaire de
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SVE P

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Le paragraphe stipule que l’ACQUEREUR s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à
l’obtention du prêt avant le 30 novembre […]18.
Le paragraphe II Réalisation de la condition suspensive, stipule que la réception de l’offre de prêt devra intervenir au plus tard le 21 janvier […]19. L’obtention ou la non obtention de l’offre de prêt devra être notifiée par l’ACQUEREUR au VENDEUR par lettre recommandée avec avis de réception adressée dans les trois jours suivant l’expiration du délai ci-dessus [21 janvier […]19]. A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le VENDEUR aura la faculté de mettre
L’ACQUEREUR en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit sans autre formalité, et ainsi le VENDEUR retrouvera son entière liberté mais l’ACQUEREUR ne pourra recouvrer le dépôt de garantie qu’il aura, le cas échéant, versé qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires à l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait; à défaut, le dépôt de garantie restera acquis au VENDEUR.
Enfin, le paragraphe SEQUESTRE prévoit que l’ACQUEREUR déposera au moyen d’un virement bancaire et au plus tard le 30 novembre […]18 et ce, à titre de dépôt de garantie entre les mains de M^e MARGUIN, Notaire à Bondy, qui est constitué séquestre (…) une somme de 6250 euros (…).
En cas de non réalisation des présentes par la faute de l’ACQUEREUR et conformément aux dispositions de l’article 1960 du code civil, le séquestre ne pourra remettre les fonds au VENDEUR que du consentement de toutes les parties ou en exécution d’une décision judiciaire devenue définitive.
Il résulte des stipulations contractuelles que Monsieur AC était tenu d’effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention d’un prêt avant le 30 novembre […]18.
En l’espèce, le courrier de refus opposé par la Banque Postale le 29 janvier […]19 concerne une demande de prêt sollicitée le 14 décembre […]18, pour un montant de 96 298 euros.
Force est de constater en premier lieu que Monsieur AC ne démontre pas avoir déposé une demande de prêt avant le 30 novembre […]18, le courrier de la Banque Postale faisant référence à une demande du 14 décembre […]18. Le courrier de la Banque Postale lui proposant un rendez-vous par courrier du 21 août […]18, soit avant la signature du compromis de vente et sans que son objet en soit précisé, ne permet pas d’établir qu’une demande de prêt a été effectuée avant le 14 décembre […]18.
Dès lors, à défaut d’éléments contraires, il y a lieu de constater que Monsieur AC ne s’est pas conformé au premier des termes du compromis de vente.
En outre, s’il ne peut être reproché à Monsieur AC l’imprécision du courrier de refus de la
Banque Postale, il convient de relever que dans la mesure où le montant du prêt sollicité qui y est indiqué est supérieur au montant maximum prévu par le compromis de vente, il appartient à Monsieur AC de démontrer qu’il a sollicité une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles.
A défaut de produire la copie de sa demande de prêt ou tout autre élément relatif à celle-ci,
Judiciaire Monsieur AC succombe à démontrer qu’il a déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, de sorte que le refus de la banque lui est imputable. de
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Compte tenu de la présomption d’imputabilité du refus de la banque au comportement de
l’acquéreur, il appartient à ce dernier de rapporter la preuve de l’absence de lien de causalité entre la demande non conforme et le refus de prêt.
En l’espèce, Monsieur AC se contente d’indiquer que compte tenu son salaire, il n’aurait jamais pu obtenir de prêt. En l’absence de la production de son avis d’imposition permettant de déterminer l’intégralité de ses revenus, alors que le solde figurant sur son compte bancaire après versement du séquestre le 29 novembre […]18 était supérieur à 7000 euros. et en l’absence de tout élément objectif démontrant que les échéances de remboursement d’un prêt de 85 000 euros auraient excédé le taux d’endettement habituel, Monsieur AC succombe à renverser la présomption
d’imputabilité du refus de la banque qui pèse sur lui.
En conséquence et dans la mesure où les parties confirment que le séquestre a été restitué à Monsieur AC, ce dernier sera condamné à verser aux requérants la somme de 4250 euros.
En revanche, aucun préjudice n’étant démontré, la demande de dommages et intérêts sera rejetée en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.
Succombant en ses prétentions. le défendeur sera condamné au paiement de la somme de 1000€ au titre des frais irrépétibles en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et débouté de sa demande à ce titre. Il sera également condamné aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du même code.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Condamne Monsieur AD AC à verser à Madame Y X et Monsieur AA
Z les sommes de :
4250€ au titre du dépôt de garantie,
1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Rappelle que la décision est exécutoire de plein droit par provision,
Condamne Monsieur AC au paiement des dépens.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 11 février […]21.
Le Greffier REPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Le Juge
En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution, aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les
Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main. A tous Comandants et Officiers de la Force Publique de prêter LE DIRECTEUR DES SERVICES DE GREFFE Judiciaire main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. de
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