TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 24/00426 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y32T

Minute : 24/00193

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [X] [U] [G] [J] [R]

OK

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Sylvie JOUAN

Copie délivrée à :

Monsieur [X] [U] [G] [J] [R]

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 26 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame Nadine SPIRY, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

ADOMA, société anonyme d’économie mixte à conseil d’administration dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [U] [G] [J] [R], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat de résidence sociale du 9 novembre 2017, la SA ADOMA a donné à bail à Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] un logement situé au [Adresse 5], pour une redevance mensuelle initiale de 403, 23 € dont 32, 31 € de prestations obligatoires.

Des redevances étant demeurés impayées, la SA ADOMA a adressé une mise en demeure signifiée par voie de commissaire de justice.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, la SA ADOMA a ensuite fait assigner Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 26 mars 2024, la SA ADOMA – représentée par son conseil – reprend les terme de son assignation pour demander :

— de constater que le locataire est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— et de condamner ce dernier au paiement

* de la somme actualisée à la baisse de 1. 376, 68 € avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle, charges comprises, jusqu’à la libération effective des lieux,

— outre une somme de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La SA ADOMA explique qu’au vu de la reprise des paiements par le locataire, elle demande en son lieu et place des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire.

La SA ADOMA précise que les derniers règlements ont été effectués les 5 et 18 mars 2024 pour des montants de 500 et 150 €.

Bien que convoqué par acte d’huissier signifié le 13 février 2024, Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] n’est pas présent.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 avril 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [U] [G] [J] [R], assigné à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté à l’audience.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

L’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose  :

« II. Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L . 633-2 sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire .

[…]

III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondantes à la seule période d’occupation effective des lieux […] ».

Le contrat de résidence comprend une clause de résiliation à l’article 11 mais également une clause relative aux impayés à l’article 10, qui reprend les termes de l’article R. 633-3 du Code de la construction et de l’habitation.

Par une mise en demeure en date du 28 novembre 2023, visant la clause de résiliation et signifiée par voie de commissaire de justice le 30 novembre 2023 à étude, la SA ADOMA a mis en demeure Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] de payer sous un mois la somme en principal de 1. 300, 78 € au titre des redevances impayées.

Il résulte du décompte produit par la SA ADOMA qu’au 31 décembre 2023, le résident était redevable d’une somme égale à plus de 3 termes mensuels consécutifs et que la dette n’a pas été apurée dans le délai.

En conséquence, il convient de constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 31 décembre 2023.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour le propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] reste devoir, au titre de l’arriéré locatif actualisé à la baisse et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1. 376, 68 € à la date du 20 mars 2024.

Monsieur [X] [U] [G] [J] [R], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 31 décembre 2023, Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] reste redevable du paiement des redevances jusqu’à cette date puis, le contrat de résidence sociale étant résilié, les sommes dues le seront au titre d’une indemnité d’occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant de la redevance.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1. 376, 68 €, comprenant les redevances et indemnité d’occupation impayées (décompte arrêté au 20 mars 2024) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1. 300, 78 € à compter de la mise en demeure (30 novembre 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant de la redevance, telle qu’elle aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LA DEMANDE DE DELAI DE PAIEMENT

L’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 excluant l’application des dispositions de cette loi aux logements-foyers, le mécanisme de suspension des effets de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi n°89-462 du 06 juillet 1989 n’est donc pas applicable au cas d’espèce.

Seuls peuvent donc être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343–5 du code civil.

Vu la demande et l’accord de la SA ADOMA pour l’octroi de délai de paiements, dans l’intérêt du résident, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [X] [U] [J] [R] pour le règlement de son arriéré de redevances dans les termes qui seront rappelés dispositif ci-après.

La SA ADOMA demandant la suspension des effets de la clause résolutoire, il convient de l’accorder, dans l’intérêt de Monsieur [X] [U] [J] [R].

Ainsi, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais de paiement ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des redevances courantes d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du contrat de résidence sociale étant acquise au 31 décembre 2023 ;

— que Monsieur [X] [U] [J] [R] devienne occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de résidence sociale ;

— que faute pour Monsieur [X] [U] [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA ADOMA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [U] [J] [R] ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA ADOMA soit en droit d’exiger du défendeur le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant de la redevance telle qu’elle aurait été due en cas de non-résiliation du contrat de résidence sociale et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [X] [U] [G] [J] [R], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA ADOMA, Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] sera condamné à lui verser une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 9 novembre 2017 entre la SA ADOMA et Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 31 décembre 2023;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] à verser à la SA ADOMA à titre provisionnel la somme de 1. 376, 68 € (décompte arrêté au 20 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des redevances et indemnités d’occupations impayées, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 novembre 2023 sur la somme de 1. 300, 78 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 58 € chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre de la redevance courante ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ADOMA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA ADOMA soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] ;

* que Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] soit condamné à verser à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant de la redevance qui aurait été du en l’absence de résiliation du contrat, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] à verser à la SA ADOMA une somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [U] [G] [J] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de la signification de la mise en demeure et de l’assignation en référé ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 26 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés et par le greffier.

Le greffier, La juge des référés,