N° RG 25/00040 – N° Portalis DB2E-W-B7I-[Z]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

11ème civ. S1

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB2E-W-B7I-[Z]

Minute n°

Copie exec. à :

— M^e Lionel DREYFUSS

— M. [Y]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 13 JUIN 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

LA FONDATION DE FRANCE

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Lionel DREYFUSS, substitué par M^e Charles-Edouard AUBERT, avocats au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 327

PARTIE REQUISE :

Monsieur [K] [Y]

né le 26 Janvier 1971 à [Localité 9] (MAROC)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé

Maryline KIRCH, Greffier

En présence de [P] [J], auditrice de justice

DÉBATS :

A l’audience publique du 25 Mars 2025 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Juin 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Gussun KARATAS, Juge des Contentieux de la Protection statuant en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

N° RG 25/00040 – N° Portalis DB2E-W-B7I-[Z]

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 3 juillet 2019 avec prise d’effet au 1er août 2019, Monsieur [I] [H] a loué à Monsieur [K] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] (bâtiment 2, étage 1, porte n°110), moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 500 euros outre 67 euros de provision pour charges, payable d’avance le 10 de chaque mois.

Par testament authentique reçu en date du 27 janvier 2020 par notaire, Monsieur [I] [H] a institué La Fondation de France pour légataire universel.

Monsieur [I] [H] est décédé le 22 mars 2020 à [Localité 10].

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2024, La Fondation de France venant aux droits de Monsieur [I] [H] a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 19 845 euros au titre des loyers et charges échus au mois 23 juillet 2024, loyer du mois de juillet 2024 inclus inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 novembre 2024, la Fondation de France a fait assigner Monsieur [K] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg statuant en référé et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts et griefs du locataire,ordonner l’expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, sans délai, sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,condamner le locataire à payer à titre de provision la somme de 18 845 euros au titre des loyers et charges impayés,condamner le locataire à payer la somme de 3 969 euros à titre de provision sur indemnité d’occupation du 19 août 2024 jusqu’à la date de la première audience,condamner le locataire à payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Bas-Rhin le 2 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 25 mars 2025.

A cette audience, la Fondation de France, représentée par son conseil sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, elle précise n’avoir pas connaissance du départ du locataire des lieux, qu’aucune reprise du logement n’est intervenue.

Cité par acte délivré à étude, Monsieur [K] [Y] ne comparaît pas, ni personne pour lui.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 12 mars 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives aux termes desquels le locataire ne s’est pas rendu aux divers rendez-vous fixés par le service.

L’affaire est mise en délibéré au 13 juin 2025.

A la demande de la juridiction de céans, le conseil de la bailleresse a transmis en cours de délibéré, le 8 juin 2025, le justificatif de saisine de la CCAPEX.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

La bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 21 août 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 2 décembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 25 mars 2025.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 août 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Monsieur [K] [Y] sera ordonnée, en conséquence et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

La bailleresse sollicite la somme provisionnelle de 3 969 euros à titre d’indemnité d’occupation soit sept échéances mensuelles de 567 euros chacune (loyer et provision pour charges) du 19 août 2024 jusqu’à la date de la première audience. Elle soutient que la résiliation est intervenue le 19 août 2024.

Or, la résiliation du contrat de bail n’est effective que deux mois après un commandement de payer visant la clause résolutoire resté infructueux. En l’espèce, la résiliation est intervenue le 20 octobre 2024 à l’issue d’un délai de deux mois après le commandement de payer du 19 août 2024. L’indemnité d’occupation due ne peut l’être qu’à compter du 20 octobre 2024.

Dès lors, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [Y] à titre provisionnelle au paiement d’une indemnité d’occupation de 2 268 euros pour la période du 1er novembre 2024 au 28 février 2025 (4 échéances de 567 euros).

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la Fondation de France verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 23 juillet 2024, la dette locative de Monsieur [K] [Y] s’élève à la somme de 19 845 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois juillet 2024 inclus. La demanderesse sollicite la condamnation du locataire à lui verser 18 845 euros au titre des impayés en estimant qu’à compter du mois d’août 2024, le locataire est redevable d’indemnités d’occupation. Compte tenu des développements précédents sur l’indemnité d’occupation, il y a lieu de condamner Monsieur [K] [Y] à la somme de 18 845 euros comme sollicité pour les loyers et charges impayés terme du mois de juillet 2024 incluse ainsi qu’aux échéances du mois d’août 2024 à octobre 2024 qui sont dus à titre de loyers et non d’indemnité d’occupation soit la somme totale de 20 546 euros.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme à titre provisionnel.

III. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [Y] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la Fondation de France et en l’absence d’éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [K] [Y] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 juillet 2019 avec prise d’effet au 1er août 2019 entre la Fondation de France, d’une part, et Monsieur [K] [Y], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] (bâtiment 2, étage 1, porte n°110) sont réunies à la date du 20 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [K] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce sous astreinte de 20 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [K] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, la Fondation de France pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Y] à verser à la Fondation de France à titre de provision la somme de 20 546 euros au titre des impayés de loyers et de charges jusqu’au mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Y] à verser à la Fondation de France à titre de provision une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 2 268 euros pour la période du 1er novembre 2024 au 28 février 2025 ;

DÉBOUTONS la Fondation de France du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Y] à verser à la Fondation de France une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

ORDONNONS transmission de la présente décision à Monsieur le préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Gussun KARATAS