TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

SAISIES IMMOBILIÈRES

JUGEMENT DU 27 MARS 2025

N° RG 24/00052 – N° Portalis DB3R-W-B7I-ZJ4D

AFFAIRE

S.A. LE CREDIT LOGEMENT

C/

[W] [U] [X] [Z]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Amélie DRZAZGA, Juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier.

CREANCIER POURSUIVANT :

S.A. LE CREDIT LOGEMENT

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 782

DEFENDEUR :

Monsieur [W] [U] [X] [Z]

né le [Date naissance 1] 1986 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Aurélia CORDANI de la SCP TOULLEC CORDANI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : NAN391

DÉBATS :

L’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025 en audience publique.

JUGEMENT

rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement délivré le 12 février 2024, et publié le 23 février 2024 au Service de la publicité foncière de [Localité 10] 3 volume 2024 S numéro 27, la société CREDIT LOGEMENT a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [W], [U], [X] [Z], situés dans un ensemble immobilier à [Adresse 9], cadastré section AD numéro [Cadastre 3], lieu-dit « [Adresse 4] » pour une superficie de 3a 2ca plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe.

Par acte du 15 avril 2024, la société CREDIT LOGEMENT, créancier poursuivant a fait assigner Monsieur [W], [U], [X] [Z], à comparaître devant le juge de l’exécution de [Localité 10] à l’audience d’orientation du 23 mai 2024

Le cahier des conditions de la vente a été déposé au Greffe du Juge de l’Exécution le 18 avril 2024.

Après trois renvois, pour permettre aux parties de se mettre en état, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2025, chacune des parties étant représentée par son conseil respectif.

La société CREDIT LOGEMENT, créancier poursuivant, représentée par son conseil, sollicite du juge de l’exécution notamment de :

— juger que le titre exécutoire n’a pas fait application de la clause de déchéance du terme,

— constater la validité du titre exécutoire à savoir le jugement du 10 décembre 2021,

— constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière,

— débouter Monsieur [Z] de sa demande principale de contrôler du caractère abusif de la clause de déchéance du terme, de réputer non écrite la clause de déchéance du terme et de déclarer le titre exécutoire dépourvu d’effets,

— fixer la créance de la société CREDIT LOGEMENT, à la somme de 160.117,05 euros en principal, intérêts et accessoires arrêtés au 29 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2024 jusqu’à parfait paiement,

— autoriser Monsieur [Z] à vendre son bien situé sis à situé à [Localité 7] au prix plancher de 150.000 euros et fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne pourra excéder quatre mois,

— rappeler que le débiteur devra accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et devra rendre compte au créancier poursuivant, sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin,

— dire que le prix de vente de l’immeuble ainsi que toutes sommes acquittées par l’acquéreur à quelque titre que ce soit seront consignés entre les mains de la Caisse des Dépôts et Consignations,

— taxer les frais de poursuite tels qu’ils seront indiqués et justifiés lors de l’audience d’orientation par le créancier poursuivant en application de l’arrêté du 28/02/2020 et notamment de l’article A 444-191 V du Code de Commerce, et dire qu’ils seront versés directement, avec les émoluments de vente dus à l’avocat poursuivant, par l’acquéreur en sus du prix de vente,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente,

En cas de non-réalisation de vente amiable,

— ordonner la vente forcée à la Barre du Tribunal Judiciaire de NANTERRE en un seul lot sur la mise à prix de 67.000 euros pour l’audience de vente qu’il vous plaira de fixer conformément aux dispositions de l’article R 322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, dans un immeuble sis à [Adresse 8], cadastré section AD n° [Cadastre 3] pour 3a 2ca, du lot n° 134 : un appartement et les 35/1.000èmes des parties communes générales et les 70/1.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B et du lot n° 110 : une cave et les 1/1.000ème des parties communes générales et les 2/1.000èmes des parties communes spéciales du bâtiment B,

— dire que la publicité de la vente sera faite dans les conditions prévues aux articles R 322-31 à R 322-36 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— désigner tel Commissaire de Justice qu’il vous plaira commettre pour procéder à la visite dans la quinzaine précédant la vente, soit la SARL LEROI-WALD-REYNAUD-AYACHE-TOMMASONE, Commissaire de Justice Associés à [Localité 10], pendant la durée d’une heure,

— faire actualiser si nécessaire par un technicien de son choix les diagnostics techniques prévus à l’article L 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation (plomb, amiante, termites, installation intérieure de gaz naturel, risques naturels et technologiques, performance énergétique, installation intérieure d’électricité) et se renseigner sur l’identité du Syndic,

— dire que l’Huissier commis pourra, si besoin est, se faire assister d’un serrurier, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du Commandant de la Brigade de Gendarmerie compétente, et à défaut de deux témoins majeurs conformément aux articles L 142-1 et L 142-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— faire vérifier l’état d’occupation des biens immobiliers saisis,

— dire que les frais et honoraires du Commissaire de Justice désigné et des techniciens choisis feront partie des frais ordinaires de poursuite qui seront taxés par le Juge et payés par privilège en sus du prix.

Monsieur [W], [U], [X] [Z], représenté par son Conseil, demande au juge de l’exécution de :

à titre principal,

— contrôler le caractère abusif de la clause de déchéance au sein des contrats de prêts immobiliers,

le cas échéant,

— réputer non écrite la clause de déchéance du terme au sein des contrats de prêts immobiliers,

— déclarer le titre exécutoire dépourvu d’effet,

— débouter Crédit Logement de sa demande de saisie immobilière,

À titre subsidiaire,

— ordonner la vente amiable des biens susvisés en seul lot,

— fixer à 150.000 euros, le montant du prix en-deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu,

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée, dans un délai de quatre mois à

compter du prononcé de la décision,

— dire que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens.

Pour un exposé complet du litige il convient de se reporter aux écritures des parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 mars 2025, par mise à disposition de la décision au greffe.

MOTIFS

L’article L.311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier.

Sur le caractère abusif de la clause de déchéance du terme

En application de l’article L212-1 du code de la consommation, sont abusives, dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat. Sans préjudice des règles d’interprétation prévues aux articles 1188, 1189, 1191 et 1192 du code civil, le caractère abusif d’une clause s’apprécie en se référant, au moment de la conclusion du contrat, à toutes les circonstances qui entourent sa conclusion, de même qu’à toutes les autres clauses du contrat. Il s’apprécie également au regard de celles contenues dans un autre contrat lorsque les deux contrats sont juridiquement liés dans leur conclusion ou leur exécution.

Par arrêt du 26 janvier 2017, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3 paragraphe 1 de la directive 93/13 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022, elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du caractère du déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

La Cour de justice des Communautés européennes devenue la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) a dit pour droit que le juge national était tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause ccontractuelle dès qu’il disposait des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet.

L’article 2305 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 énonce que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle. Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, la société CRÉDIT LOGEMENT, en sa qualité de caution solidaire de deux prêts (M17025880301 ; M17025880302) consentis par la banque à Monsieur [W] [U] [X] [Z], a réglé les sommes respectives de 68.571,59 euros et 66.720,71 euros sollicitant par la suite, sur le fondement des articles 1103 et 2305 du code civil dans sa version applicable au litige, le paiement des sommes précitées auprès du débiteur.

Or, il convient tout d’abord de relever que le titre exécutoire dont se prévaut la société CRÉDIT LOGEMENT pour procéder à la saisie immobilière ne résulte pas de l’exécution des contrats de prêts entre la banque et Monsieur [W] [U] [X] [Z], et notamment de la clause de déchéance du terme contenu dans celui-ci, mais se fonde exclusivement sur les dispositions de l’article 2305 ancien du code civil.

Par ailleurs, la société CRÉDIT LOGEMENT, en exerçant son recours personnel sur le fondement de l’article 2305 du code civil, ne peut se voir opposer par le débiteur les exceptions pouvant être opposées au créancier, telle une irrégularité de la déchéance du terme ou encore le caractère abusif d’une telle clause.

Par conséquent, Monsieur [W] [U] [X] [Z] sera débouté de sa demande visant à constater le caractère non écrit de la clause de déchéance du terme contenue dans le contrat.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l’objet d’une cession.

Le créancier poursuivant dispose d’un titre exécutoire constitué d’un jugement rendu le 10 décembre 2021 par la 6ème Chambre du pôle civil, du tribunal judiciaire de NANTERRE, signifié le 13 janvier 2022 et définitif en vertue d’un certificat de non appel en date du 28 février 2022.

La société CRÉDIT LOGEMENT, dispose donc d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible.

Au vu des pièces produites, notamment du décompte d’intérêts, il convient de mentionner que la créance de la SA CREDIT LOGEMENT s’élève à la somme de 160.117,05 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 29 janvier 2024, outre les intérêts postérieurs jusqu’à complet paiement.

Sur la demande d’orientation de la procédure en vente amiable

Conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l’audience à laquelle l’affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois. A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.

Et, en application de l’article R.322-15 alinéa 2 du même code, lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, à l’appui de sa demande d’être autorisé à vendre son bien à l’amiable, Monsieur [W] [Z] verse aux débats un mandat de vente conclu le 5 septembre 2024 avec l’agence Kiosk Immobilier, pour un prix net vendeur de 170.000 euros. Il sollicite la fixation d’un prix plancher à la somme de 150.000 euros.

Le débiteur saisi rapporte dès lors la preuve de son intention de vendre son bien et de premières diligences en ce sens, dans des conditions satisfaisantes.

Le créancier poursuivant ne s’oppose pas à la vente amiable du bien.

Il convient d’accueillir la demande d’autorisation de vendre à l’amiable, en fixant un prix minimum de vente à 150.000 euros, compte tenu de la situation du bien et du marché immobilier.

Sur les frais de poursuite et les dépens

La taxe, arrêtée et contestable dans le cadre de la procédure sommaire du décret du 16 février 1807, doit être fixée dans le jugement d’orientation en vente amiable en application de l’article R.322-21 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution, l’acquéreur devant régler les seuls frais taxés qui s’ajoutent au prix de vente conformément à l’article R.322-24 du même code. Toute dépense doit avoir une utilité pour la procédure de saisie immobilière.

En l’espèce, au vu des justificatifs produits, il convient de taxer les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.333,31 euros.

Il y a lieu de rappeler qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A. 444-191 V du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant par mise à disposition des parties au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [W] [U] [X] [Z] de sa demande visant à contrôler et constater le caractère non écrit de la clause de déchéance du terme des contrats de prêts immobiliers ;

MENTIONNE que le montant retenu pour la créance de la société CRÉDIT LOGEMENT, s’élève à la somme de 160.117,05 euros, en principal, intérêts et accessoires, arrêtée au 29 janvier 2024, outre les intérêts postérieurs et jusqu’à complet paiement ;

AUTORISE Monsieur [W] [U] [X] [Z] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi dans les conditions prévues aux articles R.322-20 à R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à la somme de 150.000 euros net vendeur ;

TAXE les frais déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 2.333,31 euros ;

DIT que les frais taxés seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

DIT que conformément aux dispositions de l’article L.322-4 du code des procédures civiles d’exécution le prix de vente doit être versé auprès de la Caisse des dépôts et consignation ;

DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du :

Jeudi 19 juin 2025 à 15 heures 00,

Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal judiciaire de Nanterre

RAPPELLE qu’à cette audience le juge de l’exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement ; que s’il est justifié, par la production de la copie de l’acte de vente et des justificatifs nécessaires :

— de la consignation du prix de vente ;

— du paiement par l’acquéreur en sus du prix de vente des frais de poursuites taxés ;

RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si Monsieur [W] [U] [X] [Z] justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction, la conclusion et la publication de l’acte authentique de vente ;

RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable le juge ordonne la vente forcée du bien dans les conditions prévues à l’article R.322-25 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que conformément aux dispositions de l’article R.322-20 du code des procédures civiles d’exécution, la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d’exécution, à l’exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leur créance et que conformément aux dispositions de l’article R.321-22 du code des procédures civiles d’exécution la présente décision doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié ;

RAPPELLE qu’en cas de vente amiable sur autorisation judiciaire, l’avocat poursuivant perçoit l’émolument prévu en application de l’article A.444-191 V du code de commerce ;

ORDONNE l’emploi des dépens en frais taxés de vente.

Ainsi jugé et rendu le 27 mars 2025, à [Localité 10]

LE GREFFIER LA JUGE DE L’EXECUTION

copie à :

Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS ce toque

Maître [Y] [V] de la SCP TOULLEC [V] ccc toque