TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 23/04151 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YT4J

Minute : 24/00812

S.A. EMMAUS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [F] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

CABINET SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :

Mme [W] [F]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SEPT MAI DEUX MILLE VINGT-QUATRE

par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier,

Après débats à l’audience publique du 7 mars 2024

tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. EMMAUS, demeurant [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés, ès qualité audit siège

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [F] Xxx, demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de Mme [I] [E] (Fille)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 22 mars 2020, la SA d’HLM EMMAUS a donné à bail à Madame [W] [F] xxx (identité vérifiée à l’audience) et Monsieur [O] [P] [E], décédé le 22 mars 2020, un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 395, 91 € et 247, 65 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM EMMAUS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 décembre 2023, la SA d’HLM EMMAUS a ensuite fait assigner Madame [W] [F] xxx devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d’AULNAY-SOUS-BOIS pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 7 mars 2023, la SA d’HLM EMMAUS – représentée par son conseil -, reprend les termes de son assignation et demande au tribunal à titre principal de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

A titre subsidiaire, la SA d’HLM EMMAUS demande au tribunal de :

prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

En tout état de cause, la SA d’HLM EMMAUS demande au tribunal de :

condamner Madame [W] [F] xxx au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 2. 201, 06 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer et à compter de l’assignation pour le surplus, sous réserve de la majoration infra ;condamner Madame [W] [F] xxx au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au montant du loyer majoré de 25%, charges comprises, qui aurait été dus au titre du contrat de bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;ordonner l’expulsion de Madame [W] [F] xxx ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique ; condamner Madame [W] [F] xxx au paiement d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ; de condamner Madame [W] [F] xxx aux dépens le tout.

La SA d’HLM EMMAUS n’est pas opposée à l’octroi de délai de paiement et de la suspension de la clause résolutoire.

La SA d’HLM EMMAUS précise que le dernier règlement a été effectué le 8 février 2024 pour un montant de 500 euros.

Madame [W] [F] xxx ne conteste pas le montant de la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement. Elle propose de verser 71 € par mois en règlement de l’arriéré, en plus du loyer courant.

Elle souhaite également se maintenir dans les lieux et demande la suspension de la clause résolutoire.

Madame [W] [F] xxx indique percevoir le RSA et être dans l’attente du versement de sa pension de retraite à hauteur de 900 euros par mois.

Elle ajoute avoir réglé la somme de 500 € le 5 mars 2024.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2023.

Par note en délibéré autorisée reçue le 11 mars 2024, la SA d’HLM EMMAUS a indiqué que le versement du 5 mars 2024 avait bien été réalisé par la défenderesse, de sorte que le montant de la dette locative s’élève désormais à 1. 701, 06 €. Elle a ajouté maintenir ses demandes.

MOTIFS DE LA DECISION

En l’espèce, Madame [W] [F] xxx, comparaît de sorte que la décision est contradictoire.

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 21 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la SA d’HLM EMMAUS le 11 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 22 mars 2020 contient une clause résolutoire (article 7.5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 juillet 2023, pour la somme en principal de 2. 817, 32 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2023.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Selon l’article 1728 du code civil repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, il convient de rappeler que selon les dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

La SA d’HLM EMMAUS produit un décompte en date du 11 mars 2024 démontrant que Madame [W] [F] xxx reste lui devoir, la somme de 1. 701, 06 € comprenant les loyers, charges impayés et indemnités d’occupation février 2024 inclus.

Madame [W] [F] xxx n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Toutefois, il convient de retrancher à ce montant des frais de procédure ainsi que des frais d’assurance. En effet, aux termes de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Mais selon cet article, « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire » et «  Le montant total de la prime d’assurance annuelle, éventuellement majoré dans la limite d’un montant fixé par décret en Conseil d’Etat, est récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer. Il est inscrit sur l’avis d’échéance et porté sur la quittance remise au locataire. Une copie du contrat d’assurance est transmise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat ».

En l’espèce, la société bailleresse ne justifie pas avoir informé la locataire de sa volonté de souscrire une assurance pour son compte ni lui avoir transmis une copie du contrat d’assurance lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet

1989.

Le montant de l’arriéré locatif s’élève donc à : 1. 701, 06 – (2 + 129, 23 + 145, 30 + 4, 22 X 5) = 1. 403, 43 euros.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 1. 403, 43 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2. 817, 32 € à compter du commandement de payer (28 juillet 2023), conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 mars 2020 contient à l’article 3.1 une clause qui prévoit une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances. Cette clause s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite. Dès lors, il convient de rejeter la demande formulée en application de cette clause contractuelle.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et d’application immédiate, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [W] [F] xxx propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de l’absence d’opposition du bailleur, Madame [W] [F] xxx sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devienne sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera :

— que la clause de résiliation reprenne son plein effet ;

— que la totalité de la dette locative impayée devienne immédiatement exigible, la résiliation du bail étant acquise au 29 septembre 2023 ;

— que Madame [W] [F] xxx devienne occupant sans droit ni titre du fait de résiliation du bail ;

— que faute pour Madame [W] [F] xxx d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et que la SA d’HLM EMMAUS soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [F] xxx ;

— qu’en cas de maintien dans les lieux, la SA d’HLM EMMAUS soit en droit d’exiger de la défenderesse le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail et ce jusqu’à la libération des lieux.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [W] [F] xxx, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM EMMAUS, Madame [W] [F] xxx sera condamnée à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de la SA d’HLM EMMAUS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 mars 2020 entre la SA d’HLM EMMAUS et Madame [W] [F] xxx concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 29 septembre 2023;

CONDAMNE Madame [W] [F] xxx à verser à la SA d’HLM EMMAUS la somme de 1. 403, 43 € (décompte arrêté au 11 mars 2024, incluant une dernière échéance de février 2024), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2023 ;

AUTORISE Madame [W] [F] xxx à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 71 € chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [W] [F] xxx d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM EMMAUS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et que la SA d’HLM EMMAUS soit autorisée, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [W] [F] xxx ;

* que Madame [W] [F] xxx soit condamnée à verser à la SA d’HLM EMMAUS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, de la date de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DEBOUTE la SA d’HLM EMMAUS de sa demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Madame [W] [F] xxx à verser à la SA d’HLM EMMAUS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [W] [F] xxx aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 7 mai 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et la greffière ;

La greffière, La juge des contentieux de la protection,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/04151 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YT4J

DÉCISION EN DATE DU : 07 Mai 2024

AFFAIRE :

S.A. EMMAUS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Madame [F] [W]

Représentant : Mme [I] [E] (Fille)

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires