N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉFÉRÉS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE

du

18 Mars 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/20501 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JOFI

DEMANDERESSE :

La COMMUNE DE [Localité 7][Adresse 1] [Adresse 4], prise en personne de son maire en exercice

représentée par Maître Hubert VEAUVY de la SARL HUBERT VEAUVY AVOCAT, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant, substitué par Maître Mathilde GAULT-OZIMEK, avocate au même barreau

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [D] exerçant sous l’enseigne [L] (RCS de [Localité 9] n° 813 300 159), demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Maâdi SI MOHAMMED de la SCP EVIDENCE SELATNA-DE MATOS-SI MOHAMED, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

DÉBATS :

Par devant Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me PELOUARD, Greffier.

A l’audience publique du 04 Février 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 18 Mars 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 18 Mars 2025, assistée de Madame C. HERALD, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

La commune de [Localité 8] a consenti, le 23 décembre 2019, un bail dérogatoire de courte durée à M. [K] [D], commerçant exploitant sous l’enseigne [L].

Une convention d’occupation précaire a été régularisée le 27 décembre 2022 pour la période du 1er janvier 2023 au 30 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la commune de Saint-Pierre-des-Corps a assigné devant la présidente du tribunal judiciaire de Tours, statuant en référé, M. [K] [D] ([L]) et demande de :

CONSTATER la résiliation de plein droit le 30 juin 2024 de la convention d’occupation précaire ayant été consentie par la Commune de [Localité 7] à MONSIEUR [K] [B] [C] le 27 décembre 2022 ou, a titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire de ladite convention ;JUGER que MONSIEUR [K] [B] [C] est occupant sans droit ni titre du local composant le lot n°21 d’un ensemble commercial sis [Adresse 6] depuis le 30 juin 2024 ;ORDONNER l’expulsion de MONSIEUR [K] [T] en permettant le cas échéant au commissaire de justice en charge de cette mesure d’exécution de se faire assister d’un serrurier et de la force publique ;CONDAMNER MONSIEUR [K] [T] à verser à la Commune de [Localité 7] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC, ainsi que les entiers dépens ;

Elle rappelle les termes de la clause relative à la durée du bail et à l’expiration du délai ainsi que les termes de la clause résolutoire, estimant que le preneur devait quitter les lieux au plus tard le 30 juin 2024.

Elle relate avoir rappelé cette obligation par courriers des 27 février et 30 mai 2024 mais que le preneur s’est maintenu dans les lieux et n’a donc pas respecté l’une des clauses de la convention d’occupation précaire, entraînant ainsi la réalisation de la clause résolutoire.

Elle précise avoir fait constater par commissaire de justice que le preneur n’avait toujours pas quitté les lieux le 2 septembre 2024 et estime que celui-ci est dès lors occupant sans droit ni titre.

La demanderesse s’estime bien fondée à voir ordonner l’expulsion du preneur.

*

M. [K] [D], aux termes de ses conclusions déposées à l’audience du 4 février 2025, sollicite de :

Constater l’existence de contestations sérieuses,Dire n’y a avoir lieu à référé sur les demandes de la Commune de [Localité 7] ; Débouter la Commune de [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;Condamner la Commune de [Localité 7] à payer à Monsieur [K] [D] la somme de 2.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner la Commune de [Localité 7] aux entiers dépens ;

Il indique que Mme [U] [S] lui a donné à bail commercial, le 16 janvier 2016 un local situé [Adresse 2] à [Localité 8] afin qu’il exploite une épicerie sous la dénomination « [L] », moyennant un loyer mensuel de 450 euros, impôts et charges comprises et que ce bail ne précisait aucune durée.

Il met en avant que la demanderesse prétend que suivant bail à construction du 29 décembre 1979, elle aurait régularisé avec la Société d’Equipement de Touraine (SET) un bail à construire pour une durée de 40 années commençant à courir le 1er janvier 1980 pour se terminer le 31 décembre 2019 et qu’à une date inconnue, la SET aurait cédé à Mme [S] les droits qui lui ont été consentis au titre du bail à construction.

Il expose que ce bail commercial du 16 janvier 2016 ne mentionne nullement ce bail à construction, mais qu’aux termes de ce bail, la commune s’était engagée vis-à-vis des commerçants à leur régler une indemnité d’éviction ou à leur consentir « un bail aux conditions habituelles avec un loyer correspondant à leur valeur locative ».

Il indique qu’en lieu et place d’un bail commercial, un bail dérogatoire a été accordé, au motif d’un projet de réaménagement de la [Adresse 5] susceptible d’impliquer la démolition de l’ensemble commercial et des différents locaux qui le composent.

Il met en avant que le bail à construction du 29 décembre 1979 n’est pas versé aux débats et que c’est en vertu de ce bail que le bail commercial du 16 janvier 2016 est censé avoir pris fin au 31 décembre 2019.

Il estime qu’en l’absence de production de ce bail, il y a lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuse quant à la résiliation du bail commercial du 16 janvier 2016 et quant à la régularité des contrats subséquents.

Il met par ailleurs en avant que la durée totale des baux dérogatoires ne peut excéder 3 ans en application des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce. Il indique qu’à la date de régularisation du bail dérogatoire, il occupait déjà depuis plus de trois années les lieux et que seul un bail de droit commun aurait pu être conclu.

Il ajoute, concernant la convention d’occupation précaire, qu’aucune circonstance particulières au sens de l’article L. 145-5-1 du code de commerce n’est avancée et ajoute enfin que les différentes conventions prévoyaient des indemnités d’éviction.

Il estime justifier de l’existence d’un droit au maintien dans les lieux et donc d’une contestation sérieuse.

*

À l’audience du 4 février 2025, les parties étaient représentées par leurs conseils, qui ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire de la convention d’occupation précaire du 17 décembre 2022

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de son alinéa 2, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, la demanderesse se prévaut d’une convention conclue avec la défenderesse le 27 décembre 2022 et estime qu’il y a lieu de constater l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire de cet acte, mettant en avant que le maintien dans les lieux de la défenderesse après le 30 juin 2024 a entraîne la réalisation de la clause résolutoire contenue dans l’acte.

La défenderesse expose pour sa part qu’un bail commercial avait été conclu le 16 janvier 2016 avec Mme [U] [S], et remet en cause la régularité des contrats signés après cette date, notamment au regard des prévisions de l’article 145-5 du code de commerce.

Il convient de constater que le bail dérogatoire et la convention d’occupation précaire dont se prévaut la demanderesse mentionnent l’existence d’un bail à construction du 29 décembre 1979 et que ce bail n’est ni versé aux débats, ni mentionné dans le bail commercial du 16 janvier 2016 versé aux débats par la défenderesse.

Il ressort du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire que le preneur à bail à construction aurait cédé à Mme [U] [S] les droits consentis au titre du bail et ces actes font mention de l’existence du bail commercial du 16 janvier 2016, cependant il n’est pas justifié de la résiliation dudit bail.

De plus, il n’est pas contesté que la défenderesse occupait les lieux dès 2016 et la demanderesse ne justifie pas, en ce qui concerne la convention d’occupation précaire, de l’existence de circonstances particulières au sens de l’article L. 145-5-1 du code de commerce.

Dès lors, il y a lieu de constater l’existence d’une contestation sérieuse faisant obstacle au constat de l’acquisition de la clause résolutoire de ladite convention.

Par ailleurs, le juge des référés ne saurait, sans excéder ses pouvoirs, prononcer la résiliation judiciaire de ladite convention.

Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de prononcer la résiliation judiciaire de la convention et de rejeter les demandes tendant à l’expulsion de la défenderesse.

Sur les dispositions finales

En application des dispositions de l’article 491, alinéa 2, et 696 du code de procédure civile, la commune de [Localité 8], qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Au regard des circonstances de l’espèce, il y a lieu de condamner la commune de [Localité 8] à payer à Monsieur [K] [D] une somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés,

Statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’existence d’une contestation sérieuse ;

REJETTE la demande tendant à CONSTATER la résiliation de plein droit le 30 juin 2024 de la convention d’occupation précaire ayant été consentie par la Commune de [Localité 7] à MONSIEUR [K] [B] [C] le 27 décembre 2022 ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande tendant à prononcer la résiliation judiciaire de ladite convention ;

REJETTE toutes autres demandes ;

CONDAMNE la commune de [Localité 8] à verser à M. [K] [D] ([L]) une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la commune de [Localité 8] aux dépens.

Le Greffier

C. HERALD

Le Président

V. ROUSSEAU