Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 5 décembre 2024, n° 24/04641

TJ Bobigny 5 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les charges de copropriété sont exigibles dès leur appel et que l'approbation des comptes par l'assemblée générale rend la créance certaine, liquide et exigible.
Accepté
Frais de recouvrement justifiés
La cour a estimé que les frais de recouvrement sont imputables au copropriétaire concerné et que certains frais étaient justifiés.
Accepté
Frais irrépétibles engagés
La cour a jugé qu'il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais engagés pour la défense de ses intérêts.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 5 déc. 2024, n° 24/04641
Numéro(s) :	24/04641
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Roxane BOURGDominique PONTE
Parties :	représenté par son syndic la société AMI ILE DE FRANCE

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/04641 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZLBD

Minute : 24/340

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3]

Représentant : M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0502

Monsieur [F] [D] [E]

Représentant : M^e Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1214

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 05 Décembre 2024 par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 3],

représenté par son syndic la société AMI ILE DE FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Roxane BOURG, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [D] [E],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

assisté par M^e Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1214

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [F] [D] [E] est propriétaire du lot n°04 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure, Monsieur [F] [D] [E] de régler la somme de 682,95 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société AMI ILE DE FRANCE, a fait assigner devant tribunal de proximité du Raincy Monsieur [F] [D] [E] aux fins d’obtenir sa condamnation à payer les sommes suivantes :

«  6.705,40 euros représentant les charges de copropriété impayées et échues au 3eme appel provisionnel 2023/2024 inclus, avec intérêt au taux légal (conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967), à compter du :

o 26 août 2022 suivant mise en demeure, pour la somme de 682,95 euros ;

o 28 novembre 2022 suivant mise en demeure pour la somme de 591,58 euros ;

o 02 mars 2023 suivant mise en demeure, pour la somme de 1.110,11 euros ;

o 20 juin 2023 suivant mise en demeure pour la somme de 2.508,21 euros ;

o 22 septembre 2023 suivant la sommation de payer pour la somme de 4.040,81 euros ;

«  893,77 euros au titre de frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

«  2.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

«  1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

«  Condamner Monsieur [F] [D] [E] en tous les dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

«  Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant toutes les voies de recours et sans constitution de garantie ;

A l’audience du 13 juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2024.

A la date du 29 août 2024, le président a ordonné la réouverture de débats pour permettre un débat contradictoire entre les parties sur leurs prétentions respectives, Monsieur [F] [D] [E] ayant justifié son absence lors de la première audience.

Les parties ont été convoquées à comparaître à l’audience du 3 octobre 2024.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires actualise sa créance à la somme de 8265,27 euros au titre des charges de copropriété, frais inclus, selon un décompte arrêté au 24 septembre 2024, se désiste de sa demande de dommages et intérêts, maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il manifeste son accord pour un échéancier sur 12 mois.

Il expose que Monsieur [F] [D] [E], en sa qualité, de propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble ne règle pas régulièrement les charges de copropriété en débit de prescriptions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il indique que sa créance est liquide et exigible dès lors que les comptes afférents aux charges impayées ont été approuvés par l’assemblée générale des copropriétaires et que l’ensemble de ces procès-verbaux sont versés dans le débat. Il soutient également que la défaillance de Monsieur [F] [D] [E] l’a contraint d’engager la présente procédure judiciaire pour obtenir le règlement des charges dues et par conséquent, il doit être condamné à supporter la somme de 893,77 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [F] [D] [E], représenté, confirme son accord pour un règlement de la dette en 12 mensualités.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 4 mars 2022, du 13 janvier 2023, du 10 mai 2023, du 21 novembre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/10/2023 au 30/09/2024 et du 01/10/2024 au 30/09/2025,et l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 22 mai 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au défendeur.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [F] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 7065.62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 24 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer pour la somme de 3288.98 euros, de l’assignation sur la somme de 3416.42 euros et de la présente décision pour le surplus, compte tenu des paiements intervenus.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 893,77 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Les frais afférents aux lettres de mise en demeure du 18 novembre 2020, du 10 décembre 2020, du 9 février 2022 et les lettres de rappel du 03 février 2021, 02 novembre 2021, du 1er août 2022 ne sont pas justifiées.

Les lettres de rappel du 29 avril 2022, du 5 août 2022 envoyées antérieurement à la mise en demeure du 26 août 2022 ne relèvent pas de frais nécessairement de recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il est justifié de l’envoi de mises en demeure le 26 août 2022 et le 28 novembre 2022 facturées respectivement à 40,00 euros conformément au contrat de syndic, soit un total de 80,00 euros. Il est également justifié de l’envoi de lettres de rappel le 4 novembre 2022 facturée à 1,43 euros et le 1er février 2023 facturée à 1,80 euros, soit un total de 3,23 euros. De même, il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 2 mars 2023, facturée à 40 euros conformément au contrat du syndic.

Cependant, les frais afférents à la lettre de mise en demeure du 20 juin 2023 ainsi qu’à la lettre de rappel, du 22 mai 2023 ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement.

Le relevé de compte fait apparaître un solde de 168,43 euros au titre de frais de la signification d’une sommation, dont l’acte est en réalité tarifé 72.43 euros.

Il convient également de déduire la somme de 300,00 euros au titre des frais de « transmission de dossier Huissier » ainsi que de la somme de 300,00 euros au titre de frais de « transmission dossier avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [F] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 195.66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de délais de paiement :

En application de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur [F] [D] [E] propose de régler sa dette en 12 mensualités.

Le syndicat des copropriétaires ne s’oppose pas à cette proposition de règlement en 12 mensualités.

Au regard de la situation respective des parties, au montant de la dette et au contexte particulier du litige, il convient dès lors d’accorder à Monsieur [F] [D] [E] des délais afin de s’acquitter de sa dette en plusieurs mensualités selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [F] [D] [E] qui succombe sera condamné aux dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], les frais irrépétibles, non compris dans les dépens, qu’il a engagés dans le cadre de la présente instance pour défendre ses intérêts. Dès lors, il convient de condamner Monsieur [F] [D] [E] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [F] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 7065.62 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêtées au 24 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer pour la somme de 3288.98 euros, de l’assignation sur la somme de 3416.42 euros et de la présente décision pour le surplus, compte tenu des paiements intervenus.

CONDAMNE Monsieur [F] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 195.66 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE Monsieur [F] [D] [E] à s’acquitter de sa dette 7226,85 euros en 12 fois, en procédant à 11 versements de 640 euros, et un dernier versement correspondant au solde de la dette sauf meilleur accord entre les parties,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la dette redeviendra exigible,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

COMDAMNE Monsieur [F] [D] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [F] [D] [E] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT