TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/03206 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YQLB

Minute : 24/01115

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE aux droits de L’OPAC

Représentant : M^e Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

C/

Monsieur [N] [Z]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Monsieur [R] [H]

Madame [D] [I]

Représentant : M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Emmanuel SOURDON

Copie délivrée à :

M^e Nathalie AMADO

Le

JUGEMENT DU 14 Novembre 2024

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Novembre 2024;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE aux droits de L’OPAC

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Emmanuel SOURDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0290

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [Z]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

Monsieur [R] [H]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

Madame [D] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Nathalie AMADO, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 222

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 20 décembre 2006, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE a donné à bail à Madame [V] [L] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8].

Suivant acte de décès en date du 10 août 2021, il a été constaté le décès le 26 juillet 2021 de Madame [V] [L].

Par courrier en date du 30 mars 2023, Monsieur [N] [Z] a informé le bailleur de son souhait de bénéficier du transfert de bail avec son frère [R] [H] et sa sœur [D] [I].

Par courrier en date du 12 juin 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE a rejeté la demande de transfert de bail, indiquant que les ressources actuelles de l’occupant ne lui permettaient pas de prétendre aux conditions d’attribution du logement.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 juin 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE a fait signifier à Monsieur [N] [Z], Monsieur [R] [H] et Madame [D] [I] une sommation de quitter les lieux.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 23 novembre 2023, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE a fait assigner Monsieur [N] [Z], Monsieur [R] [H] et Madame [D] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis (93 200) aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion des occupants,Condamner solidairement les occupants à lui verser la somme de 19.095,43 euros au titre de la dette locative, outre une indemnité mensuelle d’occupation, Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 450 euros outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 20 février 2024, la décision a été mise en délibéré au 16 mai 2024 puis le tribunal a ordonné la réouverture des débats par simple mention au dossier. L’affaire a été rappelée à l’audience du 3 octobre 2024.

A cette date, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE, représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures et sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Débouter les défendeurs de leurs demandes, Subsidiairement, en cas d’acceptation du transfert de bail, prononcer sa résiliation pour défaut de paiement des loyers,En toute hypothèse, ordonner l’expulsion des défendeurs en la forme ordinaire, Condamner les défendeurs à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 885,30 euros, à compter du 26 juillet 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux,Condamner les défendeurs à lui verser la somme de 24.267,72 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation,Condamner les défendeurs à lui verser la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de l’absence de transfert de bail, le demandeur fait valoir que Monsieur [N] [Z] ne justifie pas des conditions posées par les articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à savoir sa cohabitation avec le locataire défunt depuis plus d’un an au jour du décès et le respect des conditions d’attribution du logement considéré. Il précise que le locataire percevait des allocations logement à hauteur de 178 euros par mois, et ne pouvait pas faire face à un loyer d’un montant de 885,30 euros. Il ajoute que cela explique la constitution d’une dette locative conséquente.

Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [I], représentés par leur conseil, soutiennent oralement leurs écritures. Ils sollicitent de voir :

Dire et juger que le bail a été transféré à Monsieur [N] [Z],Débouter l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE de ses demandes d’expulsion à l’encontre de Monsieur [Z],Débouter l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE de sa demande visant à voir condamner Madame [D] [I] à un arriéré locatif, Dire et juger que la dette locative arrêtée au mois de mars 2024 inclus s’élève à hauteur de 22.240,48 euros,Accorder des délais de paiement à Monsieur [Z] et dire qu’il pourra s’acquitter de la dette locative par versements mensuels de 100 euros,A titre subsidiaire, débouter l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE de sa demande de condamnation solidairement de Madame [D] [I] au titre des indemnités d’occupation dues entre le 26 juillet 2021 et le 1er juillet 2023.Au soutien de leur demande de transfert de bail, Monsieur [N] [Z] et Madame [D] [I] font valoir qu’ils ont obtenu un accord verbal pour se maintenir dans les lieux. Ils produisent un justificatif de rendez-vous avec le bailleur en date du 27 février 2024, ainsi que les justificatifs de deux règlements en mars et avril 2024, d’un montant de 400 euros chacun.

Au soutien du respect des conditions de transfert de bail, ils produisent leur acte de naissance et indiquent être les enfants de la locataire en titre, et avoir été âgés de 20 ans pour Monsieur [Z], 16 ans pour Madame [I] et 13 ans pour Monsieur [H] à la date de son décès. Ils indiquent ainsi avoir cohabité avec la locataire depuis plus d’un an à la date de son décès.

Au soutien de leur capacité à faire face au loyer, ils font valoir que Monsieur [N] [Z] est étudiant et perçoit des bourses d’un montant de 4.656 euros pour l’année 2021/2022, 5.965 euros pour l’année 2022/2023 et 5.506 euros pour l’année 2023/2024. Ils produisent son avis d’imposition 2023 et sa déclaration de revenus pour la même année.

Au soutien de la diminution du montant de la dette locative, ils font valoir que le décompte produit par le bailleur contient des frais à hauteur de 656,64 euros.

Au soutien de l’absence de condamnation de Madame [I] à verser une indemnité d’occupation entre le 27 juillet 2021 et le 1er juillet 2023, ils font valoir que cette dernière a été prise en charge par son père et n’a pas occupé le logement sur ladite période.

Monsieur [R] [H], régulièrement cité à personne, n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de transfert de bail

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

L’article 40 de la même loi dispose :

« I. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire. »

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En l’espèce, Monsieur [N] [Z] sollicite le constat du transfert de bail. Il lui revient donc de rapporter la preuve de la réunion des conditions dudit transfert.

La première condition au transfert de bail, la cohabitation depuis au moins un an à la date du décès, n’est pas contestée.

La deuxième condition consiste en l’adaptation du logement à la taille du ménage et dans le respect des conditions d’attribution du logement. La charge de la preuve de ces éléments incombe à Monsieur [N] [Z] qui entend se prévaloir du transfert de bail.

Or, en l’espèce, le logement loué consiste en un logement de type F4 d’une surface de 114m².

Monsieur [N] [Z] ne justifie pas d’un ménage adapté à une telle superficie, occupant le logement avec son frère mineur et sa sœur. Il ne rapporte pas la preuve que la superficie et le nombre de pièces sont en adéquation avec les besoins du ménage constitué par sa famille, alors que cette preuve lui incombe au regard des règles de charge de la preuve édictées à l’article 1353 déjà cité.

De plus, le défendeur ne rapporte pas la preuve des conditions de ressources exigées par le bailleur pour obtenir l’attribution de ce logement. Il produit toutefois des justificatifs de revenus qui indiquent qu’il perçoit des revenus inférieurs au montant du loyer mensuel, ce qui ne permet pas de prouver qu’il respecte les conditions d’attribution du logement.

Dès lors, en l’absence de preuve de réunion des conditions de transfert de bail, la demande de voir constater ce transfert sera rejetée.

Il sera constaté que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre du logement litigieux.

Leur expulsion sera ordonnée en la forme ordinaire.

Sur la demande en paiement

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’indemnité d’occupation vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire qui ne peut louer le bien en raison de son occupation illicite. Elle est par conséquent égale au montant perdu par le propriétaire qui ne peut se faire bailleur.

En l’espèce, il ressort du décompte produit par le bailleur et non contesté sur ce point que les sommes appelées au titre du contrat de location initial s’élèvent à 885,30 euros, loyer et charges comprises.

Il convient par conséquent de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à ce montant.

Sur la condamnation à verser l’indemnité d’occupation

En l’absence de transfert de bail, le contrat de location a été résilié de fait par le décès de la locataire en titre le 26 juillet 2021. La demande de prononcé de résiliation formée par le bailleur sera rejetée comme étant sans objet.

Le bailleur produit en outre un courrier émanant de Monsieur [N] [Z] indiquant : « Suite au décès (…) je vis dans le logement (…) avec mon frère [H] [R] et ma sœur [I] [D] ».

Conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, le bailleur rapporte ainsi la preuve de l’occupation du logement par les trois défendeurs depuis le décès.

En réponse à ce moyen de preuve, Madame [D] [I] se contente d’allégations, indiquant qu’elle n’aurait pas occupé le logement sur une certaine période. Elle ne produit toutefois aucun élément de preuve de nature à soutenir ces allégations, alors que cette preuve lui incombe conformément aux dispositions de l’article 1353 pré-cité.

Les défendeurs, solidairement responsables du dommage causé au bailleur, seront condamnés in solidum à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 885,30 euros à compter du 26 juillet 2021 et jusqu’à parfaite libération des lieux.

Il ressort du décompte produit que cette indemnité d’occupation à compter du décès de la locataire en titre peut être liquidée, frais déduits, à 23.611,08 euros. Les défendeurs seront condamnés in solidum à lui verser cette somme au titre de la dette locative, terme de mai 2024 inclus, outre les indemnités postérieures jusqu’à parfaite libération des lieux. La condamnation portera intérêt à compter de la présente décision, l’assignation ne visant pas l’intégralité de la dette et notamment son actualisation à l’audience.

La demande de délais de paiement sera rejetée, compte-tenu du montant de la dette, des besoins du bailleur et de la situation financière de l’occupant qui ne permet pas de considérer qu’il est en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989.

Sur les autres demandes

Les défendeurs, qui perdent le procès, seront tenus in solidum aux dépens.

L’équité commande de ne prononcer aucune condamnation au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation du bail,

REJETTE la demande de transfert de bail,

ORDONNE à Monsieur [N] [Z], Monsieur [R] [H] et Madame [D] [I] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut de libération volontaire dans ce délai, l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique,

RAPPELLE qu’aucune mesure d’expulsion ne peut être diligentée durant la trêve hivernale,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Z], Monsieur [R] [H] et Madame [D] [I] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE la somme de 23.611,08 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le mois de juillet 2021 et le mois de mai 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Z], Monsieur [R] [H] et Madame [D] [I] à verser à l’OPH COMMUNAUTAIRE DE [Localité 9] COMMUNE une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 885,30 euros à compter du mois de juin 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [Z], Monsieur [R] [H] et Madame [D] [I] aux dépens,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection