TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

NT

REFERENCES : N° RG 23/03522 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSAY

Minute : 24/01023

S.A. D’HLM “BATIGERE HABITAT” antenne IDF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [I] [F]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

CABINET PAUTONNIER & Associés

Copie délivrée à :

Monsieur [I] [F]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du DIX HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 9 avril 2024 Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier,

Après débats à l’audience publique du 04 Avril 2024 tenue sous la présidence de Madame Mélissa BLANCHE, en qualité de juge des contentieux de la protection, placée suivant ordonnance rendue par Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de Paris en date du 27 novembre 2023

Assistée de Monsieur Nicolas THUILLIER, greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

SA D’HLM “BATIGERE HABITAT”, ayant son siège social au [Adresse 4] et son antenne IDF au [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de son Directeur Général, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par SELARL PAUTONNIER & Associés

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [I] [F], demeurant [Adresse 6]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

Page sur 6

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 août 2017, prenant effet le 31 juillet 2017, la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE EN ILE DE FRANCE a donné bail à Monsieur [I] [F] un logement situé au [Adresse 6] sur la commune de [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320,5 euros et d’une provision pour charges de 113,79 euros.

Par acte de commissaire de justice du 07 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5672,36 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [I] [F] par lettre recommandée reçue le 8 juin 2023.

Par assignation du 31 octobre 2023, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay Sous-Bois pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [F] et à disposer des meubles se trouvant dans les lieux le jour de l’expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

5563,41 euros au titre des loyers et charges suivant décompte arrêté au 20 octobre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour la somme de 5672,36 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à complète libération des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023. Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

A l’audience du 04 avril 2024, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE représentée par son conseil a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4215,18 euros, échéance du mois de février 2024 incluse, suivant décompte arrêté au 27 mars 2024 et a maintenu le surplus de ses demandes. Elle s’en est rapportée quant à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [I] [F], comparant en personne, demande des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais. Il précise qu’il travaille et que son salaire oscille entre 1500 et 1600 euros. Il s’engage à régler entre 200 euros et 240 euros mensuellement en sus du loyer courant somme au plus tard le 15 du mois.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société BATIGERE EN ILE DE FRANCE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 3 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi de la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 24 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer mentionnant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 07 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5672,36 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans les deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 08 août 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du n° 2023-668 du 27 juill. 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte actualisé versé à l’audience que le locataire a repris le paiement intégral des échéances depuis août 2023 et qu’il ajoute entre 140 et 340 euros en plus du loyer courant depuis plusieurs mois afin d’apurer sa dette. Il ressort par ailleurs du diagnostic social et financier que Monsieur [I] [F] perçoit 1500 euros par mois, n’a pas de personnes à charge et serait en mesure de régler la dette locative dans le délai légal de 36 mois.

Dès lors, au regard de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et des efforts manifestés par le locataire pour apurer sa dette, il convient d’accorder à Monsieur [I] [F] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolution sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’épurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef dans les conditions prévues à l’article L. 411-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE verse aux débats faisant apparaitre un solde débiteur de 4215,18 euros à la date du 27 mars 2024, échéance de février 2024 incluse.

Néanmoins, il convient de déduire la somme totale de 503,17 euros (soit 166,63 euros + 157,92 euros + 178,62 euros) correspondant à des frais de procédure qui ne peuvent être assimilés à la dette locative.

En outre, depuis l’apparition de la dette le décompte locataire comporte des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale d’un montant de 7, 62 euros X 60 = 457,20 euros qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve fournie par le bailleur de ce que le locataire a effectivement reçu la demande de renseignements et d’avis d’imposition selon les modalités requises par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation.

De surcroit, il apparait des frais d’assurance d’un montant de 2 euros X 38 = 76 euros qui ne sauraient être retenues, à défaut de preuve concernant la mise en demeure informant le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire selon les dispositions de l’article 7g de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, Monsieur [I] [F] sera condamné à payer à la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 3 178, 81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 27 mars 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [I] [F] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 08 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE ou à son mandataire.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de la société BATIGERE EN ILE DE FRANCE concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 07 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence que le contrat conclu le 02 août 2017 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE EN ILE DE FRANCE, d’une part, et Monsieur [I] [F], d’autre part concernant les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 08 août 2023,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 3 178, 81 euros (trois mille cent soixante-dix-huit euros et quatre-vingt et un centime) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 27 mars 2024, échéance de février 2024 incluse,

AUTORISE Monsieur [I] [F] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant et des charges, une somme minimale de 90 euros (quatre-vingt-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette principale, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le quinzième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [I] [F],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 08 août 2023,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [I] [F] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin de l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L311-1 et L311-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [I] [F] sera condamné à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE EN ILE DE FRANCE une indemnité mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Monsieur [I] [F] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré BATIGERE EN ILE DE FRANCE la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [I] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 07 juin 2023 et celui de l’assignation du 31 octobre 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

LE GREFFIER LA JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 23/03522 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YSAY

DÉCISION EN DATE DU : 18 Juin 2024

AFFAIRE :

S.A.D’HLM “BATIGERE HABITAT” Antenne IDF

Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0159

C/

Monsieur [I] [F]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires