TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2024

Chambre 7/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/05574 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XXRA

N° de MINUTE : 24/00675

S.A. COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE

Immatriculée au RCS de [Localité 13] sous le n°330 316 316

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Clément DEAN,

avocat au barreau de PARIS,

vestiaire : R 029

DEMANDEUR

C/

Monsieur [H] [E] [M]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représenté par M^e Celina GRISI,

avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS,

vestiaire : 31

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Camille FLAMANT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Septembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Christelle HILPERT, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Camille FLAMANT, greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [M] est copropriétaire non-occupant d’un appartement sis [Adresse 3], représentant 389 tantièmes de copropriété de l’Immeuble Résidence « [Adresse 11] » sise [Adresse 1] [Adresse 4] et [Adresse 6] à [Localité 12].

Afin de financer des travaux, il a souscrit à l’emprunt collectif référencé COPRO 100 AM DIRECT n° 709833A, d’un montant de 108 867 euros, contracté le 14 mai 2018 par l’intermédiaire du syndicat des copropriétaires auprès du CREDIT FONCIER, pour une durée de 240 mois, au taux fixe de 0,700 % l’an, sa quote-part d’emprunt s’élevant à la somme totale de 12 471 euros, remboursable par échéances mensuelles, assurances comprises, de 63.81 euros.

Le contrat prévoit que le prêt est garanti par le cautionnement du COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE, subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires lors de la mise en œuvre des voies de recouvrement des sommes cautionnées (p. 14 du contrat de prêt).

Il prévoit que le paiement des échéances s’effectue par prélèvements effectués par le CREDIT FONCIER sur le compte bancaire de chacun des copropriétaires (p. 15 du contrat de prêt).

Se prévalant d’échéances impayées à hauteur de 3.260,53 €, le CREDIT FONCIER, par LRAR du 07/04/2022, a mis en demeure M. [X] [E] de régulariser ledit arriéré dans un délai de 30 jours, à défaut de quoi il serait contraint de prononcer la déchéance du terme.

M. [X] [E] n’a pas donné suite à ce courrier de sorte que par LRAR du 12/07/2022, le CREDIT FONCIER a prononcé la déchéance du terme du prêt n° 709833A.

Conformément aux termes du contrat de prêt, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE a réglé au CREDIT FONCIER, au titre de la quote-part du prêt due par Monsieur [X] [E], la somme totale de 13.559,75 €.

Une quittance subrogative a été émise le 29/03/2023 par le syndic, le cabinet TRANSIM 93, au profit du COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE, pour la somme de 13.559,75 €.

Par sommation de payer signifiée à étude par voie de commissaire de justice le 24 avril 2023, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE a mis en demeure Monsieur [X] [E] de régler cette somme.

Par acte de commissaire de justice du 31 mai 2023, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE a assigné Monsieur [X] [E] en paiement devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 11 mars 2024, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE demande au tribunal, au visa de l’article 1103 du

code civil, de :

— Déclarer irrecevable ou, à défaut, mal fondé M. [X] [E] en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en débouter le cas échéant intégralement,

— A contrario déclarer recevable et bien fondé le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et en conséquence :

° Condamner M. [X] [E] à payer au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE le montant de sa créance au 25/07/2022, qui s’élève à la somme de 13.559,75 € se décomposant comme suit :

— échéances impayées au 12/07/2022 : 3.481,12 €

— échéance du 25/07/2022 : 63,81 €

— capital restant dû au 25/07/2022 : 10.014,82 €

— intérêts au taux de 3,70 % (taux contractuel majoré) du 26/07/2022 jusqu’au parfait paiement

° Ordonner la capitalisation des intérêts et pour la première fois à compter des présentes,

° Ordonner l’exécution provisoire, laquelle est en tout état de cause de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile,

° Condamner M. [X] [E] aux dépens et au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2023, M. [M] [H] [E] ne conteste pas les sommes demandées au titre des échéances impayées du crédit immobilier mais fait valoir sa bonne foi et sa situation financière pour demander au tribunal, au visa des articles 1103 et 1345-5 du code civil de :

— A titre principal :

° Débouter LE COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE de l’intégralité de ses demandes,

° L’autoriser à poursuivre l’exécution pleine et entière du contrat de crédit COPRO 100 AM DIRECT n°709833A conformément aux stipulations contractuelles telles que retracées dans le tableau d’amortissement dudit crédit.

— A titre subsidiaire :

°Autoriser Monsieur [M] à régler les sommes dues à hauteur de 100 euros par mois, le solde restant dû au 24 ème mois,

— En tout état de cause,

° Débouter la SA COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE de sa demande fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile,

° Débouter la SA COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE de sa demande de condamnation aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2024.

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 septembre 2024 et mise en délibéré à ce jour.

MOTIVATION

1.SUR LA DEMANDE DE M. [M] VISANT A POURSUIVRE L’EXÉCUTION DU CONTRAT DE CRÉDIT COPRO 100 AM DIRECT N°709833A AVEC LE CREDIT FONCIER

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il résulte de la résolution n° 9 du procès-verbal de l’assemblée générale du 07/12/2016 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence "[Adresse 11]", que le syndic a été autorisé à adhérer à un emprunt collectif auprès du CREDIT FONCIER pour financer le coût des travaux de ravalement dû par les copropriétaires adhérents au titre de leur quote-part, et pour souscrire un contrat de cautionnement auprès du COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE prévoyant une subrogation afin que le syndicat n’ait pas à supporter les conséquences financières de la défaillance d’un copropriétaire dans le remboursement de sa quote-part du prêt.

M. [M] [H] [E], détenant 389 tantièmes de copropriété, a adhéré à l’emprunt COPRO 100 AM DIRECT n° 709833A, d’un montant total de 108.867,00 €, souscrit le 14 mai 2018 par le syndicat des copropriétaires auprès du CREDIT FONCIER, sa quote-part d’emprunt s’élevant à la somme totale de 12.471,00 €, comme indiqué en page 15 du contrat.

Au terme du contrat collectif de prêt susvisé, il est prévu page 19 que la déchéance du terme est prononcée 15 jours après mise en demeure de régler les sommes dues en capital, intérêts et accessoires.

Se prévalant d’échéances impayées, le CREDIT FONCIER, par LRAR du 07/04/2022 envoyée à l’adresse déclarée de Monsieur [M] lors de la conclusion du contrat de prêt, a mis en demeure M. [M] [H] [E] de régulariser la somme de 3.260,53 € dans un délai de 30 jours, correspondant aux échéances impayées de sa quote-part, à défaut de quoi il serait contraint de prononcer la déchéance du terme.

M. [M] [H] [E] n’ayant pas donné suite à ce courrier, le CREDIT FONCIER, par LRAR du 12/07/2022, a prononcé la déchéance du terme de la quote-part de M. [M] dans le prêt collectif n° 709833A.

Force est de constater que l’adresse à laquelle ont été envoyées la mise en demeure et la déchéance du terme correspondent à l’adresse donnée par M. [M] lors de la conclusion du prêt, à savoir [Adresse 7] à [Localité 14].

Il sera relevé par ailleurs, contrairement à ce qui est indiqué par M. [M], que ce dernier ne démontre pas que les sommes dues au titre du contrat de prêt auraient été incluses initialement dans les charges de copropriété puis retirées, et que c’est pour cette raison qu’il ne se serait pas rendu compte de leur non-paiement.

Le prononcé de la déchéance du terme de la quote-part de M. [M] dans le prêt collectif n° 709833A est par conséquent intervenue dans les conditions prévues au contrat et la demande visant à poursuivre l’exécution du contrat de prêt sera par conséquent rejetée.

2.SUR LA DEMANDE DU COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE EN PAIEMENT DE LA SOMME DE 13 559,75 EUROS ET DES INTERÊTS

Au terme du contrat collectif de prêt susvisé, il est prévu page 14 que :

« Dès que la défaillance du copropriétaire est avérée, il est convenu que l’emprunteur donne mandat au CREDIT FONCIER DE FRANCE de saisir le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE par tout moyen à sa convenance et notamment par l’envoi d’une notification de défaillance. Le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE procédera au règlement desdites sommes au profit de l’emprunteur dès réception de cette notification.

Afin de régler les sommes dues au CREDIT FONCIER DE FRANCE dans les meilleurs délais l’emprunteur donne mandat irrévocable au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE de procéder au paiement de toutes sommes au titre de la présente garantie au profit du CREDIT FONCIER DE FRANCE pendant toute la durée du prêt et jusqu’à complet paiement de celui-ci.

Le non-paiement de trois échéances consécutives ou non entraînera la déchéance du terme de l’obligation du copropriétaire défaillant à l’égard de l’emprunteur. En conséquence les sommes restant dues sur la quote-part du prêt mise à la charge du copropriétaire défaillant deviendront immédiatement exigibles et devront être acquittées au profit de l’emprunteur.

En contrepartie de l’exécution de son obligation de caution, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE ou tout autre substitué, sont subrogés dans les droits et privilèges légaux de l’emprunteur. À cet effet l’emprunteur s’engage à délivrer toute quittance subrogative qui serait nécessaire à la subrogation du COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE dans les droits du syndicat des copropriétaires conformément à l’article 1251 alinéa 3 du code civil. »

En l’espèce, conformément aux termes du contrat de prêt et suite au prononcé de la déchéance du terme concernant la quote-part de M. [M] dans l’emprunt collectif, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE a réglé au CREDIT FONCIER, au titre de la quote-part du prêt due par Monsieur [M] [H] [E], la somme totale de 13.559,75 €.

Le 29/03/2023, le syndic, le cabinet TRANSIM 93, a adressé une quittance subrogative au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE pour la somme de 13.559,75 €, correspondant aux sommes suivantes :

— échéances impayées au 12/07/2022 : 3.481,12 €

— échéance du 25/07/2022 : 63,81 €

— capital restant dû au 25/07/2022 : 10.014,82 €

Le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE, subrogé dans les droits du syndicat des copropriétaires pour recouvrer la somme de 13.559,75 €, a fait sommation à M. [M] de payer ladite somme par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023, sans que cette sommation ne soit suivie d’effet.

M. [M] sera par conséquent condamné à payer la somme de 13.559,75 € au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE, correspondant à la somme versée par ce dernier au titre de son obligation de caution, avec intérêts au taux contractuel majoré de 3,7 % à compter du 26/07/2022 et ce jusqu’au parfait paiement, conformément aux dispositions relatives aux pénalités de retard contenues page 20 du contrat.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, l’article L.313-52 du code de la consommation dispose qu’aucune indemnité ni aucun coût autres que ceux qui sont mentionnés à l’article L. 313-51 ne peuvent être mis à la charge de l’emprunteur dans les cas de défaillance prévus par les dispositions de cet article.

Cette interdiction concerne tant l’action du prêteur contre l’emprunteur que le recours subrogatoire exercé contre celui-ci par la caution, fait obstacle à l’application de la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du code civil.

En conséquence, le COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE sera débouté de sa demande de capitalisation des intérêts.

3.SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS DE PAIEMENT

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

M. [M] a déjà de fait bénéficié de délais importants dès lors qu’il apparaît qu’il n’a réglé aucune somme au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE depuis le 24 avril 2023. Il a des revenus lui permettant de régler sa dette dont des revenus locatifs (revenu net fiscal de 60.223 euros pour son foyer fiscal au titre des revenus 2022). Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.

4. SUR LES FRAIS DU PROCES ET L’EXECUTION PROVISOIRE

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, M. [M] sera condamné aux dépens.

Supportant les dépens, M. [M] sera condamné à payer au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile disposent que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que le juge en décide autrement s’il estime que cette exécution provisoire de droit est incompatible avec la nature de l’affaire. En l’occurrence, il n’y a pas lieu de déroger au principe, sans qu’il soit nécessaire de la rappeler dans le dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire,

Condamne M. [X] [E] à payer au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE la somme de 13.559,75 € se décomposant comme suit :

— échéances impayées au 12/07/2022 : 3.481,12 €

— échéance du 25/07/2022 : 63,81 €

— capital restant dû au 25/07/2022 : 10.014,82 €

— intérêts au taux de 3,70 % (taux contractuel majoré) du 26/07/2022 jusqu’au parfait paiement

Condamne M. [X] [E] aux dépens,

Condamne M. [X] [E] à payer au COMPTOIR FINANCIER DE GARANTIE la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette le surplus des demandes,

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier.

Le Greffier Le Président

Camille FLAMANT Christelle HILPERT