TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

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REFERENCES : N° RG 24/01269 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y2I3

Minute : 24/00727

S.D.C. [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS SOCIETE D’ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE

Représentant : Maître Bruno ADANI de la SELARL ADANI, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 183

C/

Madame [K] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL ADANI

Copie délivrée à :

Mme [X] [K]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge du tribunal de proximité

Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 FEVRIER 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge du tribunal de proximité

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 8], représenté par son syndic la SAS SOCIETE D’ETUDES & GESTION IMMOBILIERE DU NORD EST SEGINE, demeurant [Adresse 4], elle-même agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représenté par la SELARL ADANI, avocat au barreau du Val d’Oise,

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [K] [X], demeurant [Adresse 5]

Comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon exploit de commissaire de justice du 31/01/2024, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], sise, [Adresse 5], représenté par son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), a fait citer Mme [K] [X] à comparaître devant la juridiction de céans, aux fins de le voir condamné à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  6 444,12 €, majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 24/11/2022 et jusqu’à parfait paiement,

—  1 500 € de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

et la voir condamnée au paiement des dépens de l’instance comprenant notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

A l’audience du 29/02/2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, détaille sa demande de paiement en indiquant qu’aucun versement n’a été constaté depuis l’assignation. Il demande en conséquence le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

En réponse

Mme [K] [X] reconnaît être redevable des appels de charges et travaux sollicités mais elle conteste l’ensemble des frais. Elle explique que les charges ont été envoyées à son ancienne adresse, à [Localité 7], de sorte qu’elle ne les a jamais reçues, pas plus qu’elle n’a reçu les lettres de rappel, de mise en demeure ni la sommation de payer, alors qu’elle a bien précisé au syndic son adresse actuelle au sein de l’appartement litigieux. Elle souligne que le syndicat des propriétaires a finalement fait délivrer l’assignation à sa véritable adresse, confirmant ainsi qu’il n’ignorait pas sa domiciliation réelle.

S’agissant des appels de charges et de travaux impayés, elle sollicite un échéancier en proposant de solder l’arriéré en deux mensualités, la première au mois de mars 2024 d’un montant de 2 445 € et la seconde au mois de mai 2024 d’un montant de 2 446 €.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION,

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale laissant apparaître que Mme [K] [X] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, formant le lot n° 10514,

— le relevé de compte du copropriétaire pour la période comprise entre le 01/04/2021 et le 01/01/2024, pour les appels de charges et de travaux ainsi qu’un décompte distinct relatif aux frais qu’il estime nécessaires au recouvrement de sa créance,

— les appels de fonds correspondants,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 17/04/2018, du 23/04/2019, du 18/02/2020, du 30/06/2021, du 19/10/2021, du 30/03/2022, du 17/05/2022, du 12/07/2023 et du 12/09/2023 ayant approuvé les comptes, ainsi que les certificats de non recours,

— le contrat de syndic mentionnant les tarifs appliqués aux actes réalisés.

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation du défendeur à lui payer, au titre des charges impayées, la somme de 4 891,57 €, laquelle est parfaitement justifiée au regard des appels de charges produits ainsi que par la communication en cours de délibéré du grand livre, pièce complémentaire qui justifie de l’appel de charges et de travaux du 2ème trimestre 2021. Il convient toutefois d’en déduire la somme de 2 500 €, l’avocat du syndicat des copropriétaires ayant confirmé le 14/03/2024 le bon encaissement de cette somme.

Mme [K] [X] qui ne démontre aucun paiement libératoire, sera condamnée au paiement de la somme de 2 391,57 €, déduction faite du dernier paiement de 2 500 €, au titre des charges et travaux sur la période comprise entre le 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les frais réclamés au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, ainsi que l’a d’ailleurs jugé la Cour de cassation (3ème Civ., 7 octobre 2009, 08-19001, 08-19631).

Le syndicat des copropriétaires réclame la condamnation du défendeur au paiement de la somme de 1 206,30 € au titre des frais de l’article 10-1, selon décompte arrêté au 22/12/2023.

Mme [K] [X] conteste ces frais ainsi que les frais de la procédure. Cependant, elle n’apporte aucune preuve, au soutien de ses allégations selon lesquelles elle aurait averti le syndic de sa nouvelle adresse, en particulier, elle ne communique aucun courrier adressé en ce sens au syndic.

Il est vrai que les appels de fonds, courriers de rappel, mises en demeure, sommation et autres démarches entreprises, ont tous été adressés à l’ancien domicile de la défenderesse et ont été retournés avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », de sorte que Mme [K] [X] n’en a jamais été informée. Cependant, il ressort du décompte qu’aucune charge n’a été payée depuis le 2ème trimestre 2021, soit près de trois années. Or, en acquérant un bien immobilier en copropriété, elle ne pouvait ignorer qu’elle serait tenue du paiement des charges trimestrielles. A supposer que le syndic a bien été informé de l’installation de la copropriétaire dans la résidence et a ainsi commis une négligence en ne vérifiant pas de l’adressage des appels de charges au bon endroit et qu’il a pourtant su faire délivrer l’assignation à la bonne adresse, il ne peut être ignoré que Mme [K] a quant à elle également fait preuve de légèreté en ne s’inquiétant pas auprès du syndic de l’absence de réception des appels de charges.

Le contrat de syndic communiqué prend effet à compter du 12/09/2023 pour se terminer le 30/09/2024 et précise la tarification des actes sur cette période. En revanche, s’agissant des courriers de rappel ou de mise en demeure qui ont pu être délivrés antérieurement, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de sa demande en paiement.

Les frais de constitution, de transmission du dossier à l’avocat et de suivi du contentieux sont des actes élémentaires de gestion de la copropriété qui ne constituent pas des frais nécessaires au sens des dispositions susvisées.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande formée par application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil prévoit que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires ne peut valablement justifier sa demande de dommages et intérêts par la résistance abusive de la copropriétaire alors qu’il est établi que l’ensemble des appels de charges, et des courriers de rappel, de mise en demeure ainsi que la sommation ont été adressés à l’ancien domicile de la copropriétaire.

Il convient de le débouter de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose qu’au regard de la situation du débiteur et des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Mme [K] [X] sollicite un échéancier pour solder la dette. Elle s’engage à effectuer un premier versement le 06/03/2024 correspondant à la moitié de la dette et de la solder par un dernier versement le 06/05/2024. En cours de délibéré, l’avocat du syndicat des copropriétaires a confirmé le bon encaissement d’un virement effectué le 04/03/2024 d’un montant de 2 500 €, ce qui représente plus de la moitié de la dette.

La défenderesse a ainsi démontré qu’elle est en mesure de respecter son engagement. Il convient de lui accorder le délai sollicité par un dernier paiement qui devra intervenir le 04/05/2024 pour le résiduel de l’arriéré de charges.

En application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Il importe toutefois de rappeler à la défenderesse qu’à défaut de règlement des charges courantes ou d’une mensualité à son échéance, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible après une mise en demeure adressée à la débitrice par lettre recommandée avec accusé de réception et demeurée infructueuse pendant quinze jours.

Sur les demandes accessoires

Le coût de lettre comminatoire de l’avocat du syndicat des copropriétaires doit être examiné sous l’angle de l’article 700 du code de procédure civile et non des dépens.

Mme [K] [X] succombe à l’instance, mais celle-ci n’ayant pas été mise en capacité de régulariser sa situation avant l’instance. Au regard des éléments relevés sur le comportement de chacune des parties dans cette affaire, les dépens, qui ne seront constitués que de l’assignation, seront partagés par moitié entre elles.

L’équité et le sens de la présente décision commande de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile ;

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Condamne Mme [K] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété de la [Adresse 8], sise, [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la société d’Etudes et de Gestion Immobilière du Nord Est (SEGINE), la somme de 2 391,57 euros (deux mille trois cent quatre-vingt onze euros et cinquante-sept centimes), sur la période comprise entre le 2ème trimestre 2021 et le 1er trimestre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Mme [K] [X] à s’acquitter de la dette en une dernière mensualité de 2 391,57 euros (deux mille trois cent quatre-vingt-onze euros et cinquante-sept centimes), payable le 04/05/2024, sauf meilleur accord entre les parties ;

Rappelle que ce versement viendra en plus des charges courantes ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une mensualité ou des charges courantes, l’intégralité des sommes restant due deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

Rappelle qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la demande de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

Dit que les dépens qui ne comprendront que le coût de l’assignation du 01/02/2024, seront partagés par moitié entre les parties ;

Rappelle que l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit.

Ainsi jugé le 25/04/2024.

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE