TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 09 DECEMBRE 2024

Chambre 6/Section 5

AFFAIRE: N° RG 23/10413 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YH5H

N° de MINUTE : 24/00781

La S.C.I. PANGOLIER

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Ahmed SOLIMAN, avocat (postulant) au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 241, M^e Antoine BRUFFAERTS, avocat au barreau de LILLE

DEMANDEUR

C/

Monsieur [X] [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Madame [E] [P] épouse [M]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Ayant pour Avocat:

M^e Kelly MELLUL, la SELARL CABINET TREF, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 281

Maître [Y] [W]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 14 Octobre 2024, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur David BRACQ-ARBUS, assisté de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte authentique reçu le 13 octobre 2022 par Me [W], notaire, M. [M] et Mme [P] ont consenti à la SCI Pangolier une promesse unilatérale de vente, stipulée sous condition suspensive d’obtention d’un crédit par la bénéficiaire, portant sur un bien immobilier sis [Adresse 3] moyennant un prix de 235 000 euros, la vente devant être réitérée avant le 13 janvier 2023.

Une indemnité d’immobilisation de 23 500 euros a été stipulée et la SCI Pangolier a versé la somme de 11 750 entre les mains du notaire instrumentaire.

La SCI Pangolier n’a pas obtenu de crédit immobilier et la vente n’a pas été réitérée.

C’est dans ces conditions que la SCI Pangolier a, par actes d’huissier du 24 octobre 2023, fait assigner M. [M], Mme [P] épouse [M] et Me [W] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de solliciter l’indemnisation de son préjudice.

Avisé à étude, Me [W] n’a pas constitué avocat.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 (en cas de défendeur unique) et 474 (en cas d’une pluralité de défendeurs dont un au moins ne comparaît pas) du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 24 avril 2024 par ordonnance du même jour, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 14 octobre 2024.

Le jugement a été mis en délibéré au 9 décembre 2024, date de la présente décision.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 mars 2024, la SCI Pangolier demande au tribunal judiciaire de Bobigny de :

— juger que la somme de 11 750 euros versée par la SCI Pangolier entre les mains de Maître [W], notaire, doit lui être restituée ;

— en conséquence ordonner à Me [W] de restituer la somme de 11 750 euros à la SCI Pangolier dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum Mme et M. [M] à payer à la SCI Pangolier les intérêts au taux légal courus et à courir sur la somme de 11 750 euros à compter de première mise en demeure du 25 mars 2023 ;

— débouter Mme et M. [M] de l’intégralité de leurs prétentions :

— les condamner in solidum à payer à la SCI Pangolier la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers frais et dépens ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

*

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2024, M. [M] et Mme [P] épouse [M] demandent au tribunal judiciaire de Bobigny de:

A titre principal et reconventionnel :

— déclarer Mme et M. [M] recevables et bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— constater que la société SCI Pangolier a manqué à ses obligations contractuelles ;

— condamner la société SCI Pangolier au paiement de la somme de 23 500 euros à titre d’indemnité d’immobilisation conformément aux stipulations contractuelles contenues dans le compromis de vente ;

— autoriser la libération de la somme de 11 750 euros séquestrée à la Caisse des dépôts et consignations au profit de Mme et M. [M], qui viendra en déduction de la condamnation de la société SCI Pangolier au paiement de l’indemnité ;

— condamner la société SCI Pangolier au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— condamner la société SCI Pangolier aux entiers dépens ;

A titre subsidiaire :

— débouter la société SCI Pangolier de sa demande au titre des intérêts.

*

Pour un plus ample exposé des moyens développés les parties, il est renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le sort de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code prévoit que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au bénéficiaire de la promesse de vente de démontrer qu’il a bien sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse, auquel cas, il revient au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l’accomplissement de la condition suspensive.

Il résulte par ailleurs des dispositions d’ordre public de l’article L. 313-41 du code de la consommation que les parties ne peuvent imposer à l’acquéreur un délai intermédiaire pour déposer sa demande de prêt (voir en ce sens Cass, Civ 3, 12 février 2014, 12-27.182), ni lui imposer de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (voir en ce sens Cass, Civ 1, 9 mai 1996, 94-12.133).

L’acquéreur peut échapper à l’application des dispositions de l’article 1178 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’il démontre que, s’il avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait aussi été rejetée » (Cass. 3e civ., 12 sept. 2007, nº 06-15.640, Bull. civ. III, nº 143).

A défaut d’exécution du contrat, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment, selon l’article 1217 du même code, agir en exécution forcée et/ou réclamer des dommages et intérêts.

Toutefois, l’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus en raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ne consistent que dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, et l’éventuel préjudice indépendant de ce retard, qui ne serait pas réparé par les seuls intérêts moratoires, ne peut être indemnisé qu’en cas de mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, l’article « indemnité d’immobilisation » stipule que la somme de 11 750 euros sera :

— restituée à la société Pangolier « dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées à l’acte » ;

— versée au promettant et lui sera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par « le bénéficiaire ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions ci- dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ».

La condition suspensive de financement est ainsi stipulée :

« Qu’il soit obtenu par le BENEFICIAIRE un ou plusieurs prêts.

Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :

— Que leur montant total soit d’un maximum de 153 200 euros

— Montant maximum dus taux fixes d’intérêts, hors assurances : 2,6%

— Durée maximale du prêt : 20 ans

Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêts dans le délai de 15 jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande au PROMETTANT par tout moyen de preuve écrite.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs accords de prêt au plus tard le 1 er décembre 2022. Cette obtention devra être portée à la connaissance du PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au plus tard dans les 5 jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le PROMETTANT aura la faculté de mettre le [7] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition.

Passé ce délai de huit jours sans que le BENEFICIAIRE ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront caduques de plein droit sans autre formalité, et ainsi le PROMETTANT retrouvera son entière liberté mais le BENEFICIAIRE ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt, et que la condition n’est pas défaillie de son fait.

Par suite, toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt entrainera la réalisation de la condition suspensive.

Pour pouvoir bénéficier de la protection de la présente condition suspensive, le BENEFICIAIRE devra :

— Justifier du dépôt de sa ou ses demandes de prêts et du respect de ses obligations aux termes de la présente condition suspensive

— Et se prévaloir au plus tard à la date ci-dessus par télécopie ou courrier électronique conformés par courrier recommandé avec avis de réception adressé au PROMETTANT à son domicile, du refus de ce ou ces prêts. »

En l’absence de stipulations précises, la preuve du dépôt d’une demande de financement n’obéit à aucun formalisme particulier. Il résulte ainsi des échanges entre la bénéficiaire et les établissements bancaires que ceux-ci ont parfaitement analysé les demandes formées par la SCI Pangolier en une demande de crédit, sans quoi le Crédit mutuel n’aurait transmis la requête au service financement.

S’agissant du retard allégué dans la transmission des refus de prêt, il résulte des dispositions du code de la consommation ci-dessus retranscrites que les parties ne peuvent imposer à l’acquéreur de notifier au vendeur la non-obtention du prêt dans le délai prévu (étant observé que le contrat ne prévoit nullement que la violation de ce délai soit sanctionné par l’accomplissement de la condition suspensive).

S’agissant enfin de la question du taux, le tribunal relève tout d’abord que la SCI démontre avoir sollicité deux établissements bancaires là où la promesse ne lui faisait nullement obligation de soumettre plusieurs demandes.

Ainsi, il suffit, pour la SCI, de démontrer avoir déposé au moins une demande conforme aux stipulations de la promesse.

A cet égard, force est de constater que le Crédit du Nord a indiqué à la SCI qu’une demande au taux stipulé dans la promesse aurait été insusceptible de prospérer puisque « Nous avons des taux très élevés à hauteur de 4,84% pour les SCI » (pièce 48 de la SCI Pangolier) et qu’un taux moins

élevé a nécessairement moins de chance d’être accepté par un établissement bancaire dès lors qu’il s’agit de sa rémunération.

Ainsi, la bénéficiaire de la promesse rapporte la preuve de ce que, si elle avait présenté une demande conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse de vente, cette demande aurait aussi été rejetée.

En cet état, les demandes de M. [M] et Mme [P] épouse [M] seront rejetées et le notaire sera autorisé à libérer la somme séquestrée entre les mains de la SCI.

M. [M] et Mme [P] seront en outre condamnées à payer à la SCI Pangolier les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 25 mars 2023.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de M. [M] et Mme [P], succombant à l’instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M. [M] et Mme [P], condamnés aux dépens, seront condamnés à payer à la SCI Pangolier une somme qu’il est équitable de fixer à 2 500 euros.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

AUTORISE Me [W] à libérer les fonds détenus à titre de séquestre en exécution de la promesse de vente du 13 octobre 2022 (soit la somme de 11 750 euros) entre les mains de la SCI Pangolier ;

CONDAMNE M. [M] et Mme [P] à payer à la SCI Pangolier les intérêts au taux légal sur la somme de 11 750 euros à compter du 25 mars 2023 ;

DEBOUTE M. [M] et Mme [P] de leurs demandes ;

MET les dépens à la charge de M. [M] et Mme [P] ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] et Mme [P] à payer à la SCI Pangolier la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE M. [M] et Mme [P] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La minute a été signée par Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT