TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

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4ème chambre 1ère section

N° RG 24/02901

N° Portalis 352J-W-B7I-C4EGI

N° MINUTE :

Assignation du :

20 Février 2024

JUGEMENT

rendu le 10 Février 2026

DEMANDERESSES

Madame [S] [P]

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Emilie WAXIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0041

Madame [U] [P]

[Adresse 9]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie WAXIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0041

Madame [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée par M^e Emilie WAXIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0041

DÉFENDERESSE

S.A.S. FONCIA PARIS RIVE GAUCHE

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1286

Décision du 10 Février 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/02901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EGI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine DETIENNE, Vice-Présidente

Madame Julie MASMONTEIL, Juge

Monsieur Pierre CHAFFENET, Juge

assistés de Madame Nadia SHAKI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Madame DETIENNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

[D] [P] était propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un emplacement de parking constituant les lots 91, 64 et 813 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 7].

Il est décédé le 6 mars 2022 en laissant pour lui succéder ses trois filles, Mmes [S], [U] et [W] [P] (ci-après ensemble Mmes [P]).

Par courrier électronique du 25 avril 2022, l’étude Aguesseau Notaires a informé la SAS Foncia Paris Rive Gauche (ci-après la société Foncia), syndic de l’immeuble, du décès d'[D] [P] et lui a indiqué être chargée du règlement de sa succession.

Le 19 mai 2022, la société Foncia lui a transmis « l’attestation de créancier concernant la succession [P] ainsi qu’un relevé de compte ».

Le 7 juin 2022, Mmes [P] ont signé un compromis de vente portant sur les biens précités dépendant de la succession d'[D] [P].

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 2 novembre 2023, Mmes [P] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure la société Foncia de leur payer la somme de 12.142,87 euros correspondant aux charges qu’elles prétendaient devoir supporter à la suite d’une erreur commise lors de la convocation à l’assemblée générale du 22 juin 2022 ayant voté ces charges.

En l’absence de règlement amiable du litige, Mmes [P] ont, par acte extra-judiciaire du 20 février 2024, fait citer la société Foncia devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 14 mars 2025, Mmes [P] demandent au tribunal de :

« Vu l’article 1240 du Code civil,

Vu la jurisprudence citée aux débats,

Vu les pièces versées aux débats,

(…)

— JUGER l’Indivision recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

— JUGER que FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a commis une faute à l’égard de l’Indivision en ne la convoquant pas en vue de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires de 2022 ;

— JUGER que l’Indivision a subi un préjudice matériel et moral de cette négligence ;

— JUGER que FONCIA PARIS RIVE GAUCHE a fait montre de résistance abusive dans son refus d’indemnisation de l’Indivision ;

En conséquence,

— CONDAMNER FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à l’Indivision, à titre de préjudice matériel, la somme de 12 142,87 € outre intérêts au taux légal depuis le 18 octobre 2021, date de la mise en demeure ;

— CONDAMNER FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à l’Indivision, à titre de préjudice moral, la somme de 1 500 € à chacune des membres composant l’Indivision, soit une somme globale de 4 500 € ;

— CONDAMNER FONCIA PARIS RIVE GAUCHE à payer à l’Indivision la somme de 3 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER FONCIA PARIS RIVE GAUCHE au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure. ».

Aux termes de ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 17 mars 2025, la société Foncia demande au tribunal de :

« Débouter Madame [S] [P], Madame [U] [P] et Madame [W] [P] de toutes leurs demandes

Condamner in solidum Madame [S] [P], Madame [U] [P] et Madame [W] [P] à payer à la SAS FONCIA PARIS RIVE GAUCHE la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du CPC et les entiers dépens ».

La clôture de la procédure a été prononcée le 5 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux dernières écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « juger » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Il ne sera donc pas statué sur ces « demandes » qui ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la responsabilité de la société Foncia

Sur la faute

Au soutien de leurs demandes, Mmes [P] reprochent à la société Foncia, au visa de l’article 1240 du code civil et des dispositions du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, d’avoir commis une faute en adressant la convocation pour l’assemblée générale du 22 juin 2022 à l’adresse électronique d'[D] [P] alors qu’elle avait été informée de son décès et qu’elle n’avait pas recueilli leur consentement pour une convocation par voie électronique. Elles prétendent que, dans la phase de succession au cours de laquelle ni le notaire, ni les héritiers ne peuvent faire parvenir au syndic la notification de mutation de propriété prévue à l’article 6 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit adresser les convocations à la personne qui s’est manifestée et l’a informé du décès du copropriétaire, en l’espèce, l’étude Aguesseau Notaires, dont la défenderesse connaissait les coordonnées pour lui avoir fait parvenir le décompte de charges.

La société Foncia conteste toute faute susceptible d’engager sa responsabilité en l’absence de notification d’un transfert de propriété dans les conditions prévues par l’article 6 du décret du 17 mars 1967 ou de désignation d’un mandataire commun par les propriétaires indivis. Elle prétend que le transfert de propriété valant acceptation de la succession ne lui a été notifié que le 16 décembre 2022 et que l’information faite par le notaire du décès d'[D] [P] et l’envoi du décompte de charges ne peuvent pas se substituer à cette notification. Elle souligne que le notaire ne lui pas communiqué l’identité et les coordonnées des ayants droit d'[D] [P], qu’il ne précise pas si la succession a été acceptée et ne fait état ni d’un domicile élu en son étude, ni d’un mandat de représentation.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. ».

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient à Mmes [P] qui recherchent la responsabilité extra-contractuelle de la société Foncia de rapporter la preuve d’une faute de sa part et d’un préjudice en lien causal avec cette faute.

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dans sa rédaction applicable à la cause :

« I.-Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

— d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

— d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

— de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

— d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

— de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé. (…) ».

L’article 23 du même texte prévoit : « Lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l’assemblée du syndicat et y dispose d’un nombre de voix égal à la quote-part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

Décision du 10 Février 2026

4ème chambre 1ère section

N° RG 24/02901 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4EGI

En cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

En cas d’usufruit, les intéressés sont, à défaut d’accord, représentés par le nu-propriétaire. En cas de pluralité de nus-propriétaires, le mandataire commun est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic.

La désignation judiciaire d’un mandataire commun en application des dispositions des deux alinéas précédents est aux frais des indivisaires ou des nus-propriétaires.

Dans les autres hypothèses de démembrement du droit de propriété, à défaut d’accord, les intéressés sont représentés par le propriétaire. ».

En application de l’article 6 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue-propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu et, sous réserve de leur accord exprès, l’adresse électronique de l’acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu aux deuxième et troisième alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi.

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée. ».

Selon l’article 65 du même texte, « En vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique.

Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du syndic.

En cas de retard dans la réception ou en cas de perte des données, la responsabilité du prestataire est engagée dans les conditions prévues au 3° de l’article R. 2-1 du code des postes et des communications électroniques. ».

En l’espèce, par courrier électronique du 25 avril 2022, l’étude Aguesseau Notaires a informé la société Foncia du décès d'[D] [P] et lui a indiqué être chargée du règlement de sa succession. Le courrier qu’elle indique joindre à ce message et à son courriel de relance du 18 mai 2022 n’a pas été versé à la procédure. Le 19 mai suivant, la société Foncia lui a adressé une attestation de créancier et un relevé du compte correspondant aux lots dont [D] [P] était propriétaire en libellant ces deux documents au nom d’ « IND [P] » domiciliée à l’adresse du bien.

Il n’est pas en débat qu’aucune notification respectant les conditions de l’article 6 du décret du 17 mars 1957 n’a été faite.

Il n’est par ailleurs ni établi, ni allégué que l’étude Aguesseau Notaires, qui a été le seul interlocuteur de la société Foncia avant la convocation de l’assemblée générale litigieuse, l’a informée de l’identité et des coordonnées des ayants droit d'[D] [P], lui a indiqué avoir été désignée en qualité de mandataire commun pour représenter les indivisaires ou lui a communiqué l’identité et les coordonnées d’un autre représentant désigné aux mêmes fins.

Dans ces conditions, c’est à tort que Mmes [P] prétendent que la société Foncia a commis une faute en adressant la convocation pour l’assemblée générale du 22 juin 2022 à l’adresse électronique d'[D] [P], étant précisé qu’il n’est pas contesté que celui-ci avait accepté de recevoir les convocations selon cette modalité.

En l’absence de toute irrégularité dans la convocation adressée pour l’assemblée générale du 22 juin 2022, Mmes [P] ne peuvent pas solliciter la condamnation de la société Foncia au paiement des sommes qu’elles prétendent avoir dû supporter à la suite de cette assemblée générale, ni lui imputer les désagréments liés au présent litige. Elles seront par conséquent déboutées des demandes de dommages et intérêts qu’elles forment au titre de leur préjudice matériel et de leur préjudice moral.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Au vu de l’issue du litige, Mmes [P] sont nécessairement mal fondées à reprocher à la société Foncia de s’être abusivement opposée à leur demande d’indemnisation. Elles seront par conséquent déboutées de la demande qu’elles forment de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mmes [P] qui succombent seront condamnées in solidum aux dépens et à verser à la société Foncia la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est, en vertu des articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile issus du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, de droit pour les instances introduites comme en l’espèce à compter du 1er janvier 2020. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute Mme [S] [P], Mme [U] [P] et Mme [W] [P] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

Condamne in solidum Mme [S] [P], Mme [U] [P] et Mme [W] [P] à payer à la SAS Foncia Paris Rive Gauche la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [S] [P], Mme [U] [P] et Mme [W] [P] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires qui ont été reprises dans l’exposé du litige ;

Fait et jugé à Paris le 10 Février 2026.

Le Greffier La Présidente

Nadia SHAKI Géraldine DETIENNE