RÉFÉRÉ

Min N° 26/00063

N° RG 25/00921 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CEEU4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le 24 Février 2026

Au tribunal judiciaire de Meaux, et devant Nous, Madame Jeanne DE TALHOUËT, juge placée auprès du premier président de la cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal judiciaire de Meaux par ordonnance du 2 décembre 2025 pour exercer les fonctions de juge chargée des contentieux et de la protection, assistée de Madame Véronique SABBEN, greffiére, est venue en audience publique et en référé la cause suivante le 13 Janvier 2026 et rendue en délibéré ce jour.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Emmanuel RABIER, avocat au Barreau de Meaux

D’UNE PART

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [K]

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Le :

— expédition revêtue de la formule exécutoire et dossier remis à :

— copie certifiée conforme remise à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 11 avril 2019, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] a donné à bail à M. [I] [K] et Mme [C] [K] un logement situé au [Adresse 3], logement n°1336, au rez-de-chaussée, à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 422,33 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 4 août 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] a fait signifier à M. [I] [K] et Mme [C] [K] un commandement de payer la somme principale de 2.782,62 euros au titre des loyers et charges impayés, outre 152,28 euros de frais, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de par voie électronique avec avis de réception du 6 août 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 9 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de COULOMMIERS a fait assigner M. [I] [K] et Mme [C] [K] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal de judiciaire de Meaux statuant en référé aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail ;Ordonner son expulsion et celle de tout occupant de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;Autoriser le transport et la séquestration des meubles dans un garde-meuble aux frais et risques des locataires ;Condamner solidairement M. [I] [K] et Mme [C] [K] à lui payer, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 3.643,24 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer ; une indemnité mensuelle d’occupation, en sus des dépens, la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Rappeler le caractère exécutoire de ladite ordonnance.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, cette assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine et Marne par voie électronique avec avis de réception du 13 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2026.

A l’audience, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1], représentée par son conseil, a actualisé sa demande en paiement à la somme de 4.188,30 euros, arrêtée au 13 janvier 2026, loyer du mois de décembre 2025 inclus. Il a maintenu l’ensemble des demandes contenues dans l’assignation. Il s’est opposé à tout délai de paiement, le dernier versement d’un montant de 650 euros datant du 10 novembre 2025.

Régulièrement assignés en l’étude du commissaire de justice, M. [I] [K] et Mme [C] [K] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

Le juge a invité les parties présentes à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par courrier électronique reçu au greffe le 14 novembre 2025, l’assistante sociale de la Maison départementale des solidarités de [Localité 1] a indiqué que M. [I] [K] et Mme [C] [K] ne s’étaient pas présenté au rendez-vous proposé aux fins de réalisation d’un diagnostic social et financier les concernant.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026.

1/5

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la non-comparution du défendeur

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [I] [K] et Mme [C] [K], assignés en l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, et ne se présume pas.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] verse aux débats les pièces suivantes :

Le contrat de bail souscrit entre les parties le 11 avril 2019 ;Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 4 août 2025;Le décompte de la créance arrêté au mois de décembre 2025 inclus.Selon ce dernier décompte, M. [I] [K] et Mme [C] [K] restent devoir à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] la somme de 4.188,30 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 13 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse.

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas, n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par ailleurs, il est expressément prévu à l’article 3 du contrat de bail la solidarité des preneurs.

Il convient par de condamner solidairement M. [I] [K] et Mme [C] [K] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1], à titre provisionnel, la somme de 4.188,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 13 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter du 4 août 2025, sur la somme de 2 782,62 euros, date du commandement de payer, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

2/5

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24, III, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 octobre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire (article 5.6) qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, à l’initiative du bailleur, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] justifie avoir régulièrement signifié le 4 août 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour un montant de 2.782,62 euros.

Le relevé de compte indique que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, les versements effectués n’ayant pas permis de régler les sommes dues.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 octobre 2025.

Dès lors, les défendeurs sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il y a lieu de relever que le selon le décompte, le versement du loyer courant n’a pas été repris au jour de l’audience. En outre, M. [I] [K] et Mme [C] [K] n’ayant pas comparu, le tribunal ne dispose d’aucune information sur leur situation.

Dans ces conditions, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur le sort des meubles

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles à ses frais. Ce n’est qu’à défaut de cette indication que le commissaire de justice en charge de l’expulsion pourra entreposer les meubles laissés en un lieu approprié, à charge pour lui d’en dresser inventaire.

Il convient par conséquent de renvoyer le demandeur à respecter ces dispositions du code des procédures civiles d’exécution s’agissant des meubles laissés dans les lieux. Les demandes relatives aux meubles présent dans les lieux seront donc rejetées.

3/5

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux avec remise des clefs.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En application de ce texte, en cas de maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Son montant mensuel est égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce par référence à la valeur locative du bien.

En l’espèce, M. [I] [K] et Mme [C] [K] sont occupants sans droit ni titre depuis le 5 octobre 2025. Il convient donc les condamner solidairement au paiement mensuel d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Cette indemnité se substitue au loyer à compter du 5 octobre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux. Elle est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de décembre 2025 inclus.

Sur les mesures accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [I] [K] et Mme [C] [K], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] sera donc débouté de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 11 avril 2019 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] d’une part, et M. [I] [K] et Mme [C] [K] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4], à [Localité 4], sont réunies à la date du 5 octobre 2025 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [I] [K] et Mme [C] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

4/5

CONDAMNONS solidairement M. [I] [K] et Mme [C] [K] à payer, à titre provisionnel, à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1], la somme de 4.188,30 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 13 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 4 août 2025 sur la somme de 2.782,62 euros ;

CONDAMNONS solidairement M. [I] [K] et Mme [C] [K] à payer à M. l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

CONDAMNONS in solidum M. [I] [K] et Mme [C] [K] aux dépens de l’instance ;

DISONS N’Y AVOIR LIEU à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] de sa demande à ce titre ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge

5/5