TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 7]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 12]

REFERENCES : N° RG 24/02079 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y6GO

Minute : 24/170

S.D.C. [Adresse 4]

Représentant : M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 22

C/

Monsieur [C] [O]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Mai 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Mars 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM,Juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. [Adresse 4],

Représenté par son syndic le cabinet LOISELET PERE FILS ET F.DAIGREMONT

[Adresse 3]

[Localité 11]

représentée par M^e Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [O],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [C] [O] est propriétaire d’un bien immobilier correspondant aux lots 213, 508 et 648 au sein d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du 25 octobre 2022, signifié le 24 novembre 2022, le Tribunal judiciaire de Bobigny a condamné Monsieur [C] [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) la somme de 2709,93 euros au titre des charges de copropriété impayées, 4e trimestre 2022 inclus, outre 800 euros au titre de dommages et intérêts et 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, le syndicat des copropriétaires sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] (le syndicat des copropriétaires) a fait assigner Monsieur [C] [O] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3422,50 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure,561,46 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires.

À l’audience du 21 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 1422,50 euros au titre des charges arrêtées au 19 janvier 2024.

Il expose que Monsieur [C] [O], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [C] [O], régulièrement assigné par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale des 4 juin 2021, 3 juin 2022 et 2 juin 2023, approuvant les comptes 2020, 2021 et 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, que les comptes annuels ont été approuvés. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour les années 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, il convient de corriger le décompte actualisé, arrêté au 19 janvier 2024, terme du 1e trimestre 2023 inclus, les sommes qui y sont reproduites n’étant pas celles indiquées sur les appels de fonds.

Il apparaît ainsi qu’au 25 septembre 2023, Monsieur [C] [O] est redevable de la somme de 1355,22 euros, à laquelle s’ajoutent :

974,95 euros, 51,73 euros et 22,50 euros au titre de l’appel d’octobre 2023, soit 1049,18 euros ;22,50 euros, 920,89 euros et 48,21 euros au titre de l’appel de janvier 2024, soit 991,60 euros ;Et à laquelle doit être déduit le paiement de 2000 euros du 12 janvier 2024.

Doit ainsi être ajoutée la somme de 40,78 euros (1049,18 + 991,60 – 2000).

Monsieur [C] [O] est ainsi redevable de la somme de 1.396 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1396 euros, au titre des charges de copropriété dues au 19 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 519,98 euros au titre des frais d’hypothèque. Si l’inscription de l’hypothèque est justifiée par les pièces produites au débat, le contrat de syndic limite son coût à la somme de 273 euros. Le syndicat des copropriétaires produit une facture d’honoraires d’avocat, à hauteur de 412 euros, relative à ladite hypothèque, qui entrent dans les frais irrépétibles. Il convient donc de condamner Monsieur [O] à la somme de 273 euros au titre de l’inscription de l’hypothèque.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, également, l’octroi de la somme de 41,48 euros au titre de la mise en demeure du 26 janvier 2023. Toutefois, cette lettre n’est pas produite au débat, ni la preuve de son envoi. En application de l’article 1353 du code civil, il convient de rejeter la demande formulée à ce titre.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 273 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [C] [O], qui a déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du 25 octobre 2022, n’a pas réglé l’intégralité des charges de copropriété courantes, laissant une dette se reconstituer. Le comportement et la résistance du copropriétaire entraînent un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d’un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [C] [O] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [C] [O] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] la somme de 1396 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 janvier 2024, appel du 1e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] la somme de 273 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] [Adresse 8] [Localité 9] du surplus de ses demandes.

LE GREFFIER LE PRESIDENT