Expéditions le : Minute n° 25/00185

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02498 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZJ6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, substituant Maître Nelly MACHADO – SELARL PIOT-MOUNY, ROY & MACHADO, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [V] [Z], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau d’ANNECY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001977 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 14 août 2023, la SAEM ADOMA a donné en location à M. [V] [Z], pour une durée de 1 mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement n°0340 avec parking situé Foyer [9], [Adresse 2] à [Adresse 7] [Localité 8].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 2.271,68 euros au titre des redevances impayées, à défaut de quoi la résiliation de plein droit du contrat serait acquise.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner M. [V] [Z] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 5] pour demander, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, 848 et 849 du code de procédure civile, de :

constater que, malgré une mise en demeure, M. [V] [Z] reste redevable de la somme de 2.844,83 euros, selon compte arrêté au 12 novembre 2024 sauf à parfaire au jour de l’audience, constater et, si besoin est, prononcer la résiliation du contrat de résidence en application de la [6] et du règlement intérieur, l’autoriser à expulser M. [V] [Z] ou tout occupant de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique, condamner d’ores et déjà M. [V] [Z] à lui payer la somme de 2.844,83 euros, sauf à parfaire au jour de l’audience, outre une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers, mois par mois, à compter de la résiliation de plein droit du contrat de résidence, et ce, jusqu’au départ effectif du résident, condamner M. [V] [Z] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAEM ADOMA fait valoir que les redevances mensuelles n’ont été réglées par le locataire que de manière très irrégulière et aléatoire depuis son entrée dans les lieux, qu’un plan d’apurement amiable de la dette a été mis en place mais qu’il n’a pas été respecté, et que la résiliation prévue par le contrat de résidence doit être constatée au regard des impayés de M. [V] [Z] et celui-ci expulsé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes précisant qu’elle est d’accord pour l’octroi de délais de paiement.

M. [V] [Z] est également représenté par cons conseil. Il explique qu’il travaille en CDI et perçoit un salaire de 1.300 euros. Il déclare avoir repris le paiement du loyer depuis novembre 2024 en ajoutant une somme supplémentaire de 150 euros. Il sollicite des délais de paiement et propose de verser la somme de 100 en remboursement de la dette.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du contrat de résidence

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, au nombre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du même code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice.

L’article 1228 suivant précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 alinéa 2 du même code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Il est constant que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties le 14 août 2023 contient une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du contrat en cas de d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant ou en cas de manquement graves ou répétés au règlement intérieur. Le bailleur justifie d’une mise en demeure visant cette clause adressée au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 octobre 2024, pour la somme de 2.271,68 euros sous 1 mois.

Il ressort en outre du décompte produit que la somme réclamée correspondait bien à un montant équivalent au moins à deux fois le montant mensuel des redevances, tel que prévu par le règlement intérieur en référence aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

M. [V] [Z] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai requis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 17 novembre 2024 et que le bail est résilié à cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Concernant le montant de la dette

Selon l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SAEM ADOMA produit un décompte arrêté au 9 mai 2025 démontrant que M. [V] [Z] reste lui devoir la somme 2.404,49 euros, échéance d’avril incluse, cette somme correspondant à la dette locative, au titre des redevances impayées.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Concernant les délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre que M. [V] [Z] a repris le paiement du loyer courant depuis le novembre 2024 et qu’il verse une somme supplémentaire de 100 à 150 euros chaque mois, et donc sa volonté manifeste d’apurer la totalité de sa dette locative.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments et compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [V] [Z] et lui permettre d’apurer sa dette par mensualités de 100 euros, et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, selon les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [V] [Z] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à la SAEM ADOMA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2023 entre la SAEM ADOMA et M. [V] [Z] concernant un appartement n°0340 et un parking situé Foyer [9], [Adresse 3] [Localité 1], sont réunies à la date du 17 novembre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [V] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 2.404,49 euros au titre des redevances impayées, décompte arrêté à la date du 9 mai 2025 (échéance d’avril incluse),

AUTORISE M. [V] [Z] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 24 échéances de 100 euros chacune et une 25e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément de la redevance mensuelle et en même temps que celle-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [V] [Z] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [V] [Z] à payer à la SAEM ADOMA, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [V] [Z] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [V] [Z] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS