TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

N° RG 24/00539 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5FY

Minute : 24/00252

Société IMMOBILIER 3 F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire :

C/

Madame [L] [H] [B]

Représentant : M^e Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 111

OK

copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ROTKOPF

M^e Virginie BREUILLER

LE :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 Juin 2024

Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT QUATRE

par Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé,

Assistée de Madame KRITICOS Olivia, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 23 avril 2024

tenue sous la Présidence de Madame GATTO-DUBOS Anne-Claire, Juge des contentieux de la protection

Assistée de KRITICOS Olivia, Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société IMMOBILIER 3 F, groupe action logement dont le siège social est [Adresse 5], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [H] [B]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparante en personne assistée de M^e Virginie BREUILLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS désignée au titre d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/018798 du 13/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

Par acte sous seing privé du 01/04/1999, la société d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à M. [P] [X] [B] et à Mme [O] [Y] [C] [T] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sur la commune d'[Localité 6], moyennant paiement d’un loyer mensuel initial de 2 412,77 francs (soit environ 524,17 €).

Le 30/04/2012, M. [P] [X] [B] a donné congé du bail.

Par courrier du 13/11/2020, reçu par le bailleur social le 24/11/2020, Mme [O] [Y] [C] [T] [H], locataire en titre, a également donné congé.

Mme [L] [H] [B], fille des anciens locataires, s’est maintenue dans les lieux avec son compagnon M. [K] [J] [U] et leurs cinq enfants.

Par exploit d’huissier de justice délivré le 05/08/2021 la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [O] [Y] [C] [T] [H], Mme [L] [H] [B] et M. [K] [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, notamment, valider le congé donné par Mme [O] [Y] [C] [T] [H] à titre principal, constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à titre subsidiaire et prononcer la résiliation judiciaire du bail à titre infiniment subsidiaire, ordonner l’expulsion de Mme [L] [H] [B] et M. [K] [J] [U], condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 3 023,73 euros au titre des loyers et des charges impayées au jour de l’assignation, suivant décompte arrêté à la date du 21 mai 2021, ainsi que les loyers et charges dus à compter du 19 juillet 2022 jusqu’à la résiliation du bail, les voir condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel actuel et des charges, à compter du 01/06/2021 et jusqu’à la libération des lieux ainsi qu’à la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 11/05/2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans, après avoir constaté que M. [K] [J] [U] ne présente aucun lien contractuel avec le bailleur social, a :

Constaté que le bail litigieux a été transféré de plein droit à Mme [L] [H] [B] à compter du 24/12/2020, date d’effectivité du congé délivré par Mme [O] [Y] [C] [T] [H] ;

Ordonné à la société IMMOBILIERE 3F de remettre à Mme [L] [H] [B] un avenant portant régularisation du bail à son nom sous 10 jours à compter de la signification du jugement ;

Déclaré la société immobilière 3F irrecevable en ses demandes de constat d’acquisition de la clause résolutoire et de résiliation judiciaire à l’égard de Mme [L] [H] [B] ;

Condamné Mme [O] [Y] [C] [T] [H] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2 866,80 € au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 24/12/2020, échéance de décembre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamné Mme [L] [H] [B] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 15 241,37 € au titre des loyers dus, selon décompte allant du 24/12/2020 au 22/02/2023, échéance de janvier 2023 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Autorisé Mme [L] [H] [B] à s’acquitter des sommes susvisées en 36 mensualités de 150 €, le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible ;

Rejeté l’ensemble des demandes formées par la société IMMOBILIERE 3F à l’égard de M. [K] [J] [U] [U] ;

Débouté la société IMMOBILIERE 3F du surplus de ses demandes à l’égard des défenderesses ;

Rejeté la demande de la société IMMOBILIERE 3F au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné Mme [L] [H] [B] et Mme [O] [Y] [C] [T] [H] chacune pour moitié aux entiers dépens.

Le 24/08/2023, la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F et Mme [L] [H] [B] ont signé un avenant au contrat de location prévoyant le transfert du bail initialement donné à Mme [O] [Y] [C] [T] [H], locataire sortant, au profit de Mme [L] [H] [B]

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24/01/2024, la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait citer Mme [L] [H] [B] à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection de la juridiction de céans aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier, ç l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux prévu aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution r,

— condamner la défenderesse au paiement, à titre provisionnel :

. de la somme de 24 585,85 € correspondant à l’arriéré de loyers arrêté au 12/12/2023, terme du mois de novembre 2023 inclus,

. d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant du loyer majoré des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, subsidiairement, d’une indemnité qui ne saurait être inférieure au montant du loyer,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 360 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Le service social départemental de prévention des expulsions locatives n’a pas communiqué de bilan de situation social et financier avant l’audience du 23/04/2024.

La S.A d’HLM Immobilière 3F, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 23 163,90 €, échéance du mois de mars 2024 incluse, a affirmé que la locataire est de mauvaise foi et s’oppose à tout délai. Pour le surplus elle a sollicité le bénéfice de l’acte introductif d’instance.

Mme [L] [H] [B], assistée de son conseil, qui a demandé sa désignation au titre de l’aide juridictionnelle provisoire, a souligné que le juge avait ordonné au bailleur social de régulariser le transfert de bail 10 jours à compter de la signification et cela pour lui permettre d’obtenir notamment le versement de l’allocation pour le logement, mais que l’avenant n’a été signé qu’un mois après cette signification. Elle affirme que le bailleur a fait preuve de mauvaise foi en délivrant un commandement de payer dès le premier défaut de paiement et qu’il l’a ainsi empêchée de solder la dette locative et conclut au rejet de l’ensemble de ses demandes.

A titre subsidiaire, elle sollicite les plus larges délais emportant la suspension des effets de la clause résolutoire et propose de verser des mensualités de 150 € en plus du loyer et des charges.

Les parties ayant été entendues, la décision a été mise en délibéré pour être rendue le 04/06/2024, par mise à disposition au greffe de la juridiction, ce qui a été précisé à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, Mme [L] [H] [B] démontre avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle auprès du bureau d’aide juridictionnelle du tribunal judiciaire de Bobigny. Elle sollicite que lui soit accordé le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Il convient d’y faire droit.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le juge des référés est juge de l’évidence.

Le principe de la clause résolutoire et ses effets, de même que l’intérêt légitime de la société bailleresse à reprendre possession du bien loué et l’absence de contestation sérieuse justifient la compétence du juge des référés.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie électronique (EXPLOC) le 25/01/2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir signalé à la Caisse d’allocations familiales du département la situation d’impayé de la locataire par courrier distribué le 13/10/2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et avoir ainsi régulièrement saisi la CCAPEX.

La demande en résiliation du bail pour défaut de paiement est donc recevable.

En vertu du I de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au jour du commandement de payer, « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Il est de jurisprudence constante que lorsque la clause résolutoire est mise en œuvre de mauvaise foi par le bailleur, le juge peut en écarter les effets (voir en ce sens, Civ. 3ème, 1er déc. 2016, n° 15-25.884).

La défenderesse invoque la mauvaise foi du bailleur social pour demander de neutraliser les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail contient, à l’article 9 de ses conditions générales, une clause prévoyant sa résiliation de plein droit, notamment, en cas de non paiement des loyers et charges, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, mais la loi du 27 juillet 2023 étant d’ordre public, il convient d’appliquer le nouveau délai légal.

Un commandement de payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 23 410,77 € a été signifié à la locataire le 19/10/2023.

Aux termes du jugement rendu le 11/05/2023, le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal a ordonné au bailleur social de remettre à la défenderesse un avenant portant régularisation du bail à son nom et ce, sous 10 jours à compter de la signification du jugement.

Pour autant, l’attribution du logement litigieux est restée soumise à l’approbation de la commission d’attribution conformément aux dispositions de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989. Cette commission a rendu le 18/07/2023 un avis favorable, ainsi que cela résulte de l’avenant. Malgré l’absence de communication de l’exploit du commissaire de justice par les parties, il n’est pas contesté que le jugement a été signifié dès le 21/07/2023, de sorte que la régularisation du bail aurait dû intervenir au plus tard le 31/07/2023 alors que l’avenant n’a été signé entre les parties que le 24/08/2023 soit plus d’un mois après la signification du jugement. Le bailleur social ne fait état d’aucune raison l’ayant empêché d’exécuter la décision judiciaire.

En agissant ainsi, il ne pouvait ignorer qu’il empêchait à la locataire d’effectuer toute démarche auprès des services sociaux, alors que le jugement précisait que cette régularisation était nécessaire à la défenderesse pour lui permettre « d’en justifier en toutes circonstances, tant pour ses démarches que pour ses demandes de droits et pour sa tranquillité ». Il convient de préciser en outre que le premier jugement précise que Mme [L] [H] [B] bénéficie d’une mesure d’accompagnement sociale personnalisée (MASP) et qu’il reprend les informations de l’organisme qui précise que « différentes démarches sont en cours dont une demande d’aide personnalisée au logement que la chargée de mission sociale évalue à 554,00 euros par mois. Lorsque cette attribution sera régularisée, la dette subira une réduction significative. », de sorte que la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F était informée de la situation de précarité de sa locataire et de la nécessité de lui accorder un temps suffisant pour la mise en place des aides auxquelles elle était susceptible d’accéder.

La délivrance, deux mois seulement après la signature de l’avenant, du commandement de payer la somme de 23 410,77 € – avec un décompte annexé à l’acte qui ne distingue pas entre la dette imputable à Mme [O] [Y] [C] [T] [H], soit 2 866,80 € au titre des impayés arrêtés au 24/12/2020 et celle de Mme [L] [H] [B], soit 15 241,37 € au titre des loyers dus, pour la période comprise entre le 24/12/2020 au 22/02/2023, échéance de janvier 2023 incluse – démontre une mauvaise foi évidente du bailleur social qui fait échec à l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de location.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de résiliation du bail et par voie de conséquence, la demande d’expulsion et de fixation d’une indemnité d’occupation.

S’agissant du montant de la créance, la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F dispose d’un titre définitif à l’encontre de Mme [L] [H] [B] sur la somme de 15 241,37 € terme du mois de janvier 2023 inclus alors que l’historique des opérations communiqué au soutien de la demande en paiement mentionne, à cette date, un solde débiteur de 18 261,17 €. Des virements sont également mentionnés au nom de " Mme [O] [Y] [C] [T] [H] ", antérieurement et postérieurement à cette échéance, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant même de la créance.

La S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F succombe à l’instance. Elle sera condamnée au paiement des entiers dépens et sa demande indemnitaire formée en application de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe de la juridiction,

Accordons l’aide juridictionnelle provisoire à Mme [L] [H] [B] ;

Constatons la mauvaise foi de la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F au moment de la délivrance du commandement de payer ;

Rejetons la demande de résiliation par le jeu de la clause résolutoire ;

Constatons une contestation sérieuse quant au montant de la créance restant due ;

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

Et dès à présent,

Rejetons la demande indemnitaire formée par la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la S.A d’HLM IMMOBILIERE 3F au paiement des entiers dépens ;

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait le 04/06/2024

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE, LA PRESIDENTE.