Min N° 24/00113

N° RG 23/04694 – N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJGR

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

Mme [K] [V]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 février 2024

DEMANDERESSE :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [K] [V]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : Madame DUMAY Nathalie, faisant fonction de Greffière, lors de l’audience de plaidoirie et Madame DE PINHO Maria, Greffière, lors de la mise à disposition

DÉBATS :

Audience publique du : 06 décembre 2023

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Roger LEMONNIER

Copie délivrée

le :

à : Madame [K] [V]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 17 juillet 2022, Monsieur et Madame [X] [W] a donné à bail à Madame [K] [V] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 4] ([Adresse 6]), moyennant un loyer mensuel de 569 euros dont 10 euros de provision sur charges comprises.

Par acte en date du 11 juillet 2022, Monsieur [X] [W] a souscrit auprès de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement dans le cadre du dispositif « VISALE », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé.

Madame [K] [V] n’a pas réglé l’intégralité des loyers dus et le cautionnement de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionné par Monsieur [X] [W] afin de percevoir les montants des loyers et charges impayés.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a, par acte d’huissier du 28 décembre 2022, fait signifier à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte d’huissier du 8 septembre 2023, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite fait assigner Madame [K] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et subsidiairement prononcer sa résiliation judiciaire,

— ordonner son expulsion,

— la condamner au paiement de la somme de 2.956,74 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 décembre 2022 sur la somme de 1.150 euros et pour le surplus à compter de l’assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 décembre 2023.

A l’audience, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, reprend les termes de son assignation actualisant la dette locative à la somme de 4.299,74 euros arrêtée au 5 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse). Elle précise s’en remettre à la décision du tribunal quant à l’octroi de délais de paiement au bénéfice de la locataire.

Bien que régulièrement citée par acte d’huissier signifié à étude, Madame [K] [V] n’est ni présente, ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Citée à étude, Madame [K] [V]'a pas comparu. Le montant du litige étant inférieur au taux de ressort et ne comprenant aucune demande indéterminée, la décision n’est pas susceptible d’appel. Il sera en conséquence statué par jugement rendu par défaut, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action au titre de la subrogation du demandeur dans les droits du bailleur

L’article 1346-1 du code civil prévoit que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur. Cette subrogation doit être expresse. Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

L’article 2306 du Code Civil dispose que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». Sont ainsi visés le droit de créance lui-même et les actions qui s’y rattachent, mais aussi tous les privilèges, sûretés réelles et personnelles ou droits préférentiels qui appartenaient au créancier. En outre, en vertu de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale, « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). »

L’article 8.1 du contrat de cautionnement VISALE du 11 juillet 2022, Monsieur [X] [W] a souscrit auprès de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement portant sur le contrat de bail consenti à Madame [K] [V] dans le cadre du dispositif « VISALE », garantissant les loyers impayés et les charges pour le bien loué susvisé, qui stipule : « conformément à l’article 2306 du code civil, dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution, sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation »

Le contrat de cautionnement et les quittances subrogatives produites prévoient que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans tous les droits et actions issus du contrat de bail à l’encontre de la locataire défaillante, précisant que cette subrogation peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d’une action en résiliation de bail.

Il est précisé que la recevabilité de cette action est seulement fondée sur le dispositif VISALE qui opère une dérogation aux principes de la subrogation, le subrogeant ne pouvant pas, du seul fait de la subrogation, disposer de plus de droits que ce pour quoi il a désintéressé le subrogé.

Il résulte des pièces versées aux débats que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé des loyers au bailleur à compter d’août 2022 jusqu’au mois de novembre 2023 et que les quittances subrogatives ont bien été signées postérieurement aux paiements.

En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est bien subrogée dans les droits du bailleur sur toute la durée du bail et son action est recevable tant au regard de sa demande de paiement de la dette que de sa demande de résiliation au titre de l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes afférentes.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte démontrant que Madame [K] [V] reste lui devoir, hors frais, la somme de 4.299,74 euros à la date du 5 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse).

Madame [K] [V], non comparante, n’apporte, par définition, aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence de la défenderesse à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit qui mentionne en outre des versements effectués par la locataire.

En conséquence, Madame [K] [V] sera condamnée au paiement de la somme de 4.299,74 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de [X] [W], au titre de l’arriéré locatif dû au 5 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 1.155 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 11 septembre 2023, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de SEINE-ET-MARNE par voie électronique le 29 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 17 juillet 2022 contient une clause résolutoire (article N°VIII) et un commandement de payer reproduisant textuellement les légales et visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2022, pour la somme en principal de 1.155 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1er mars 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

A l’audience, Madame [K] [V], absente à l’audience, ne sollicite pas de demande de délais de paiement.

Il ressort de l’enquête sociale que Madame [K] [V] a déclaré avoir délivré congé et quitté le logement. Toutefois, à l’audience, le demandeur indique que la demande de préavis n’a pas été reçue et que la locataire occupe toujours les lieux.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, la locataire n’a pas transmis les justificatifs de ses ressources ce qui ne permet pas d’envisager l’apurement de la dette dans les délais prescrits par les textes.

Il n’y a donc pas lieu d’accorder des délais de paiement d’office au bénéfice de Madame [K] [V].

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 1er mars 2023.

Madame [K] [V] étant réputée occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Madame [K] [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation au profit de la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES , égale au montant du loyer et des charges, qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, sous réserve que l’indemnisation par la caution aura été justifiée par une quittance subrogative signée par le bailleur.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [K] [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a dû accomplir, Madame [K] [V] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 juillet 2022 entre Monsieur [X] [W], d’une part, et Madame [K] [V], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] à [Localité 8] sont réunies à la date du 1er mars 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Madame [K] [V] occupant sans droit ni titre depuis le 1er mars 2023 ;

ORDONNE, en conséquence, à Madame [K] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de Madame [K] [V], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DIT que sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits de Monsieur [X] [W], la somme de 4.299,74 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 5 décembre 2023 (échéance du mois de novembre 2023 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 décembre 2022 sur la somme de 1.155 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à payer à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion, sous réserve que l’indemnisation par la caution aura été justifiée par une quittance subrogative signée par le bailleur ;

CONDAMNE Madame [K] [V] à verser à la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [V] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge