N°Minute:25/01484

N° RG 25/00480 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PPTG

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 23 Juin 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [O] [K], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Claire lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Madame [U] [Y] épouse [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Madame [P] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Sabine CORVAISIER, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 28 Avril 2025

Affaire mise en deliberé au 23 Juin 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 23 Juin 2025 par

Sabine CORVAISIER, Président

assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Valérie REDON-REY

Le 23 Juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 01 juin 2017, Monsieur [O] [K] a, par l’intermédiaire de la SAS CM-CIC GESTION IMMOBILIERE, donné à bail à Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 530 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 75 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 août 2024, Monsieur [O] [K] a fait délivrer à Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] un commandement de payer la somme principale de 1 418,05 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au 08 août 2024, mensualité d’août 2024 comprise, et d’avoir à justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire prévue au contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 janvier 2025, Monsieur [O] [K] a fait assigner Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de :

constater la résiliation du contrat de bail par l’acquisition de la clause résolutoire en raison des impayés de loyers et charges,

ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique,

fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges, avec indexation, et ce à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’au départ effectif des lieux, et les condamner solidairement au paiement de celle-ci,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 314,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations impayés arrêtés au 12 décembre 2024, mensualité de décembre 2024 comprise, à parfaire au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 août 2024,

les condamner solidairement au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant les frais du commandement de payer.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [P] [G] et Madame [U] [G], en date du 07 avril 2025. La conclusion est que Madame vit avec sa fille. Elle est bénéficiaire de l’AAH et a des problèmes de santé. La famille a repris le paiement des loyers et souhaite se maintenir dans le logement avec la mise en place d’un plan d’apurement.

A l’audience du 28 avril 2025, Monsieur [O] [K], représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile, outre actualisation de la dette locative à la somme de 1 814,81 euros par décompte locatif en date du 24 avril 2025 produit à l’audience et arrêté au 04 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise.

Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G], bien que régulièrement assignées, n’ont pas comparu ni n’ont été représentées.

La décision a été mise en délibéré au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la dette était égale à deux fois le montant du loyer hors charge, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [O] [K] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 30 août 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [O] [K] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique le 14 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

En l’espèce, le contrat de bail signé entre les parties contient une clause résolutoire énonçant qu’à défaut de paiement de dépôt de garantie, d’un seul terme de loyer, des charges, et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice.

Le commandement signifié à Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] le 28 août 2024 d’avoir à payer la somme principale de 1 418,05 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 05 août 2024 reproduit cette clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée. Le décompte qui lui était joint a permis aux locataires de connaître le détail des loyers et charges qui lui étaient réclamés.

Ce commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai prévu, il convient par conséquent de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 octobre 2024, date de résiliation dudit bail.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [O] [K] produit un décompte arrêté au 24 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, duquel il ressort que Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] restent redevables de la somme de 1 814,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Au vu de ce décompte, et faute de contestation des défenderesses non comparantes, la demande en paiement apparaît justifiée pour la somme de 1 814,81 euros et il y sera fait droit pour ce montant.

Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] seront par conséquent solidairement condamnées à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 1 814,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 24 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 août 2024sur la somme de 1 418,05 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] ne s’étant pas présentées à l’audience, et n’ayant transmis aucun justificatif de leurs ressources et charges, le Juge ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En l’absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les locataires, le juge ne peut par ailleurs, d’office, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, l’expulsion de Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

À compter de la résiliation du bail, Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G], devenues occupantes sans droit ni titre, seront tenus in solidum de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux.

Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais des personnes expulsées en un lieu qu’elles désigneront. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution après sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

Condamnés aux dépens, Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [O] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

DECLARE recevable la demande formée par Monsieur [O] [K] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 01 juin 2017, entre Monsieur [O] [K] d’une part et Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] d’autre part concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 29 octobre 2024 ;

DÉCLARE en conséquence Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] occupantes sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 29 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] à payer à Monsieur [O] [K] une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui des loyers et charges, avec indexation, qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, et à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 1 814,81 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtées au 24 avril 2025, mensualité d’avril 2025 comprise, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 août 2024 sur la somme de 1 418,05 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

DIT qu’à défaut par Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] d’avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des personnes expulsées, dans tel garde-meuble désigné par elles ou à défaut par le bailleur ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] à payer à Monsieur [O] [K] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Y] épouse [G] et Madame [P] [G] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier, La Juge des contentieux de la protection,