TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/03707 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGZN

Minute : 24/01181

S.A. IMMOBILERE 3 F

Représentant : M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427, substituée par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 429

C/

Monsieur [M] [Z]

Représentant : M. [J] [Z] (Autre) muni d’un pouvoir spécial

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Patricia ROTKOPF

Copie délivrée à :

Madame [Z] [M]

Le

JUGEMENT DU 25 Novembre 2024

Jugement rendu par décision contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 25 Novembre 2024;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 14 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILERE 3 F

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Patricia ROTKOPF, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 427, substituée par M^e Marina ADAIKKALATHAS, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 429

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [Z]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M. [J] [Z], muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 18 décembre 2020, la société Immobilière 3F a donné à bail à Monsieur [P] [Z] et Madame [M] [Z] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], à [Localité 8].

Monsieur [P] [Z] est décédé le 23 juillet 2021.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 octobre 2021, la société Immobilière 3Fa fait signifier au locataire un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 3.938,10 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la société Immobilière 3Fa fait assigner Madame [M] [Z] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que sa condamnation à verser une indemnité d’occupation,Dire que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du Code des Procédures civiles d’exécution, Condamner Madame [M] [Z] à lui verser la somme de 9.732,17 euros au titre des loyers et charges impayés, sous réserve d’actualisation au jour de la décision à intervenir,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 360 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2024 puis renvoyée à l’audience du 14 octobre 2024.

A cette date, la société Immobilière 3F, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 11.824,01 euros selon un décompte en date du 7 octobre 2024. Elle a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés et la clause résolutoire suspendue, précisant que le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience.

Madame [M] [Z], représentée par Monsieur [J] [Z], régulièrement muni d’un pouvoir, demande à pouvoir rester dans les lieux et sollicite des délais de paiement. La décision sera contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 25 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 22 février 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1er mars 2024.

En conséquence, l’action introduite par la société Immobilière 3Fest recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires 22 octobre 2021, pour la somme en principal de 3.938,10 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 22 décembre 2021.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève, frais déduits, à 11.824,01 euros au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 350 euros le 16 septembre 2024).

Le locataire sera condamné à verser cette somme au bailleur, portant intérêts à compter du 22 octobre 2021, date du commandement, sur la somme de 3.938,10 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le défendeur a indiqué spontanément à l’audience sa volonté de se maintenir dans les lieux. Conformément aux dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Il convient donc d’analyser la volonté de se maintenir dans les lieux comme une demande d’octroi de délais de paiement suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire.

Le bailleur a en outre exprimé à l’audience son accord pour des délais suspensifs d’acquisition de la clause résolutoire, renonçant du même fait à se prévaloir de l’absence éventuelle de reprise du versement intégral du loyer courant.

Le locataire sera autorisé à se libérer de sa dette locative suivant 35 mensualités de 100 euros, et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts. Ces mensualités seront dues à compter du premier mois suivant la signification de la présente décision, et à la date d’exigibilité du loyer courant.

Il sera rappelé au dispositif de la présente décision, comme il l’a été à l’audience, que ces mensualités sont dues en plus du loyer courant, et que tout manquement du locataire au paiement de son loyer courant ou d’une mensualité due entraînera l’acquisition de la clause résolutoire et donnera au bailleur la possibilité d’expulser le locataire, ce dernier devenant par suite et en outre redevable d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les autres demandes

Madame [M] [Z], qui perd le procès, sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La société Immobilière 3Fa nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Madame [M] [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 22 décembre 2021 du contrat de bail conclu le 18 décembre 2020 entre la société Immobilière 3Fet Madame [M] [Z],

CONDAMNE Madame [M] [Z] à verser à la société Immobilière 3Fla somme de 11.824,01 euros au titre de sa dette locative au 7 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, portant intérêts à compter du 22 octobre 2021, date du commandement, sur la somme de 3.938,10 euros visée en principal, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE Madame [M] [Z] à s’acquitter de cette somme en 35 mensualités de 100 euros, et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et intérêts,

PRECISE que ces mensualités seront dues à la date prévue contractuellement pour le versement du loyer courant, en sus du loyer courant, et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DECIDE en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme :

La clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié à compter du manquement,Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,Madame [M] [Z] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment)Madame [M] [Z] sera tenue au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle payable au plus tard le dernier jour de chaque mois et égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,Qu’à défaut pour Madame [M] [Z] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux délivrés par le bailleur, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissées dans les lieux aux frais de l’expulsé dans un garde-meuble désigné par ce dernier ou à défaut par le bailleur

CONDAMNE Madame [M] [Z] à verser à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [M] [Z] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection